TOP14商业地产的操盘策略与商圈研究.ppt文档免费在线阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。

饱和指数表明个商圈所能支持的商店不可能超过个固定数量，饱和指数可由公式求得。

式中商业圈内的潜在顾客数目商圈内消费者人均零售支出商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有万个家庭，每周在食品中支出元人民币，共有个店铺在商国内，共有平方米销售面积。

则该商圈的饱和指数为这数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。

在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

效益分析主要内容单位建设造价建设总投资外租面积经营成本投资内部收益率投资回收期附表二商业地产的操盘策略与商圈研究演讲人鲁炳全中国人民大学房地产研究中心特聘教授北京博智行商业地产研究院院长内容提要商业地产的基本概念商业地产操盘的核心环节控制商业地产与专业市场的业态商业地产的招商策略商业地产的招商案例的分析中国房地产行业十大镜像商业地产的基本概念商业房地产指所有可能产生交易的不动产则意味着该商圈内的饱和度越低该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。

在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

效益分析主要内容单位建设造价建设总投资外租面积经营成本商圈内消费者人均零售支出商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有万个家庭，每周在食品中支出元人民币，共有个店铺在商国内，共有平方米销售面积。

则该商圈的饱和指数为这数字越大好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。

饱和指数表明个商圈所能支持的商店不可能超过个固定数量，饱和指数可由公式求得。

式中商业圈内的潜在顾客数目规划规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店成本。

法规税收执照营业限制最低工资法规划限制其它租金投资的最高金额必要的停车条件商圈的零售饱和指数个饱和的商圈商店数目恰优势与弱点分析竞争的短期与长期变动饱和程度。

商店区位的可获得性区位的类型与数目交通运输便利情况车站的性质交通联结状况搬运状况上下车旅客的数量和质量自建与租借店铺的机会大小城市情况。

经济情况主导产业多角化程度项目增长免除经济和季节性波动的自由度。

竞争情况现有竞争者的商业形式位臵数量规模营业额营业方针经营风格经营商品服务对象所有竞争者的学历工资水平管理培训人员的学历工资水平普通员工的学历与工资水平。

供货来源运输成本运输与供货时间制造商和批发商数目可获得性与可靠性。

促销媒体的可获得性与传达频率成本与经费征人口总量和密度年龄分布平均教育水平拥有住房的居民百分比总的可支配收入人均可支配收入职业分布人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

劳动力保障管理层的态的差异第商圈以为半径的，也叫做核心商圈第二商圈以为半径的，也叫做次级商圈第三商圈以以上为半径的，也叫做边缘商圈商圈分析的内容与步骤商圈分析的内容主要由以下部分组成人口规模及特售额与市场占有率指标分为三个层次，即第商圈，市场占有率在以上，占本店销售额的第二商圈市场占有率在以上，占本让销售总额的第三商圈市场占有率在以上，占本店销售额的。

商圈的划分不同业竞争店利用频度。

将约份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然展现。

商圈确认后，利用住户资料算出户数。

户数乘以每月生活费用支出，即为家店铺营业额。

商圈的范围般可按销观政策调控之苦传统的的可能性商圈的设定方法在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。

顾客调查的主要项目住址来店频率次周次月大型店利用频度住宅地产有本质上的区别商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产必须遵循社会的专业分工商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产必须注重选址和商圈研究住宅地产面临的变革传统的住宅地产饱受国家宏开发商将其中的部分物业出租，另部分物业销售通常有两种方式种是底层销售，二层以上出租另种是主力店部分出租配套商铺出售。

这种模式大都是迫于资金的压力。

商业地产的五大特性商业地产与传统的建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺产权式酒店等开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。

商业地产的商业模式租售结合商用物业建成后，投资商只租不售物业建成后，形成的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。

产权形成后，物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的融资。

商业地产的商业模式只售不租物业的商业模式第三种类型为精品店模式。

这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，天卖不出几辆，但是每辆的价格高，所以营业额较高。

商业地产的商业模式只的商业模式第三种类型为精品店模式。

这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，天卖不出几辆，但是每辆的价格高，所以营业额较高。

商业地产的商业模式只租不售物业建成后，形成的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。

产权形成后，物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的融资。

商业地产的商业模式只售不租物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺产权式酒店等开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。

商业地产的商业模式租售结合商用物业建成后，投资商开发商将其中的部分物业出租，另部分物业销售通常有两种方式种是底层销售，二层以上出租另种是主力店部分出租配套商铺出售。

这种模式大都是迫于资金的压力。

商业地产的五大特性商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产必须遵循社会的专业分工商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产必须注重选址和商圈研究住宅地产面临的变革传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦传统的的可能性商圈的设定方法在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。

顾客调查的主要项目住址来店频率次周次月大型店利用频度竞争店利用频度。

将约份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然展现。

商圈确认后，利用住户资料算出户数。

户数乘以每月生活费用支出，即为家店铺营业额。

商圈的范围般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第商圈，市场占有率在以上，占本店销售额的第二商圈市场占有率在以上，占本让销售总额的第三商圈市场占有率在以上，占本店销售额的。

商圈的划分不同业态的差异第商圈以为半径的，也叫做核心商圈第二商圈以为半径的，也叫做次级商圈第三商圈以以上为半径的，也叫做边缘商圈商圈分析的内容与步骤商圈分析的内容主要由以下部分组成人口规模及特征人口总量和密度年龄分布平均教育水平拥有住房的居民百分比总的可支配收入人均可支配收入职业分布人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

劳动力保障管理层的学历工资水平管理培训人员的学历工资水平普通员工的学历与工资水平。

供货来源运输成本运输与供货时间制造商和批发商数目可获得性与可靠性。

促销媒体的可获得性与传达频率成本与经费情况。

经济情况主导产业多角化程度项目增长免除经济和季节性波动的自由度。

竞争情况现有竞争者的商业形式位臵数量规模营业额营业方针经营风格经营商品服务对象所有竞争者的优势与弱点分析竞争的短期与长期变动饱和程度。

商店区位的可获得性区位的类型与数目交通运输便利情况车站的性质交通联结状况搬运状况上下车旅客的数量和质量自建与租借店铺的机会大小城市规划规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店成本。

法规税收执照营业限制最低工资法规划限制其它租金投资的最高金额必要的停车条件商圈的零售饱和指数个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。

饱和指数表明个商圈所能支持的商店不可能超过个固定数量，饱和指数可由公式求得。

式中商业圈内的潜在顾客数目商圈内消费者人均零售支出商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有万个家庭，每周在食品中支出元人民币，共有个店铺在商国内，共有平方米销售面积。

则该商圈的饱和指数为这数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。

在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

效益分析主要内容单位建设造价建设总投资外租面积经营成本投资内部收益率投资回收期附表二商业地产的操盘策略与商圈研究演讲人鲁炳全中国人民大学房地产研究中心特聘教授北京博智行商业地产研究院院长内容提要商业地产的基本概念商业地产操盘的核心环节控制商业地产与专业市场的业态商业地产的招商策略商业地产的招商案例的分析中国房地产行业十大镜像商业地产的基本概念商业房地产指所有可能产生交易的不动产，包括住宅写字楼商铺等根据美国商业房地产投资协会的行业定义商用房地产指用于商务活动所使用的不动产主要是指单商铺商场大卖场等住宅开发的商业模式第种类型为沃尔玛模式。

比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单化，目标客户极其准确，体制上采取个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店住宅开发的商业模式第二种类型为百货公司模式。

现在的华润臵地是这个模式，即在同个地域，各种产品同时做，产品多样化，像个百货公司高中低档什么产品都有，商户写字楼住宅酒店公寓。

这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。

住宅开发的商业模式第三种类型为精品店模式。

这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，天卖不出几辆，但是每辆的价格高，所以营业额较高。

商业地产的商业模式只租不售物业建成后，形成的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。

产权形成后，物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的融资。

商业地产的商业模式只售不租物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺产权式酒店等开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。

商业地产的商业模式租售结合商用物业建成后，投资商开发商将其中的部分物业出租，另部分物业销售通常有两种方式种是底层销售，二层以上出租另种是主力店部分出租配套商铺出售。

这种模式大都是迫于资金的压力。

商业地产的五大特性商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产必须遵循社会的专业分工商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产必须注重选址和商圈研究住宅地产面临的变革传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动传统的住