（毕业论文）岳麓工业地产项目投资及风险控制研究 ㊣ 精品文档 值得下载

基础设施分析项目竞争分析园区分析竟品项目分析第章岳麓工业地产项目投资估算与效益评估岳麓工业地产项目投资及风险控制研究项目定位与建设思路项目定位与建设目标项目建设内容与规模项目投资估算与资金筹措投资估算资金措施项目经济效益评估财务评价基础指标选择财务基本报表测算财务指标分析项目社会效益评估项目投资对长沙市经济增长的影响项目产出的影响社会适应性分析第章岳麓工业地产项目实施与风险控制项目实施方案项目实施内容项目实施进度项目融资策略项目风险控制与实施保障政策风险与对策管理风险与对策经营风险与对策市场风险与对策结论参考文献致谢岳麓工业地产项目投资及风险控制研究插图索引图长沙历年及增长情况图长沙历年房地产开发投资增长情况图年长沙工业增加什增增长情况图岳麓工业地产项目定位图研发中试楼图标准化厂房图总部办公楼工商管理硕士学位论文附表索引表工业地产的特点表长沙主要经济总量指标在全省的首位度表年中部省会城市主要指标首位度情况表部分省会城市及直辖市年职工平均工资表工业化阶段划分标准表长沙年工业土地供应数据表对比城市年工业土地供应数据表长沙各产业园区数据表表竞品项目层设计表竞品项目供应面积表竞品项目销售价格表项目投资估算表项目资金来源表现金流量表表损益表表资产负责表表敏感性分析表表方案概率表表工业园投资对长沙市经济增长的影响表产品规划规模及组合岳麓工业地产项目投资及风险控制研究第章绪论选题背景年国家统计局发布年国民经济和社会发展统计公报。

数据显示，年国内生产总值亿元，全球第二，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

第产业增加值占国内生产总值的比重为，第二产业增加值比重为，第三产业增加值比重为。

第二产业不论是增加值还是增加值比重，都是位居三大产业第位。

同时，只有强大第二产业，才会有收益甚好的第三产业，所以，强大国家工业是整个国民经济发展发展命脉。

年月湖南省长株潭两型社会建设改革综合试验区获批后，对促进中部地区山西江西河南湖北湖南和安徽六省经济快速发展，实施中共中央提出了中部崛起的战略，形成优势互补相互促进共同发展的全国区域发展新格局至关重要。

而长沙岳麓是长沙两型社会建设改革综合试验区的核心区的起步区，在接受来自沿海等发达地区的产业梯度转移方面，具有无可比拟的优势。

随着土地资源越来越紧张，国家省宏观层面上出台各种政策，鼓励节约用地，发展工业地产，提高单位土地面积的投入与产出，是大势所趋。

房地产和商业地产的投资模式盈利模式趋于大众化，进入红海领域，没有很好的增长点，而工业地产就目前而言是蓝海，具有很好的投资增长点。

岳麓工业地产项目位于长沙岳麓科技产业园省级工业集中区内，莲含大道以南，长潭西线以东，学士路以西，望江路以南，总用地面积亩，分四期开发，期亩，二期亩，三期亩，四期亩。

项目主要规划指标容积率，建筑密度，绿地，限高米。

项目总投资亿。

从开工建设以来，项目采取了多种灵活多样富有实效的投资手段，合理提高资金杠杆，吸纳政府和民间资本，为项目的顺利进行提供了良将各年的增量除以对应年份的长沙市预测值，就可以分年度地估算出工业园建设投资对长沙市经济增长的影响。

表工业园投资对长沙市经济增长的影响年份岳麓工业地产投资额亿元由工业园投资引致的增量亿元长沙市预测值亿元工业园建设投资对长沙市增长的影响从投入角度看，联东以基础设施建设为主的工业园开发投资在个较长的建设期内无疑会对长沙的经济增长产生定的拉动作用。

项目产出的影响另方面，从产出角度看，作为长沙经济的个有机组成部分，工业城产出的持续快速增长又将对长沙市的经济增长作出重要贡献。

园区建设招商完成后，将引进家优质企业。

企业全部达产后，预估年产值亿。

税收持续化能实现区域税收利益的最大化和持续化，在开发过程中，能给区域贡献房地产税收，在招商经营后，能提供产业的稳定持续税收。

土地资源集约化充分发挥土地的利用价值，统规划管理和配套，节工商管理硕士学位论文省出各企业在分散配套低效利用的土地空间，使土地能最大化的进行有效产出。

价值永恒化园区内建立有效退出机制，当入驻企业达不到产出和税收标准时，以市场机制引导退出，并进行二次招商引进更好的企业，使区域有限的土地价值永恒化。

人才高端化以高端产业载体吸引更多智力型管理型人员进驻，并带动当地就业，预计解决就业万人。

产业园将会提供优良的园区环境，降低潜在入园企业的运营成本，增加了企业效益，因此，产业园的建设将会进步改善长沙的投资环境，吸引外部投资的到来。

社会适应性分析本项目的主要利益相关者包括本园区企业职工长沙市及周边地区本项目的上下游企业及周边居民，他们是项目的直接受益者，他们对项目的需求和态度直接影响项目的成败。

另外，各级政府部门行业管理部门也直接参与项目的计划设计和实施，他们对项目的支持态度是项目成败的另决定因素。

直接利益群体分析项目建设单位长沙联东金皓投资有限公司是本项目的最大受益者。

通过本项目，企业可以获得稳定的收益和长远的经济利益，从而使企业发展壮大同时，通过项目的成功建设，还可提高企业知名度，扩大企业业务范围，从而提高企业经济效益，提高企业市场占有率。

与本项目有生产协作关系的上下游企业和个人也是项目的受益者。

项目建设中及项目运营期间，需要购置大量原材料和生产设备及配件，项目产品需要销售到有需求的单位和个人，由此可为上下游企业和个人带来可观的经济效益和满意的产品及服务。

通过本项目得到就业机会的园区职工和项目周边居民也是项目的受益者。

获得就业机会的园区职工，可在企业中发挥自己的聪明才智，提高自身的能力和价值，同时使生活水平得到提高。

本项目建设，可带动周边地区商业及生活服务行业的发展，促进当地经济政治文化生活的活跃和繁荣，从而改善居民的生活条件和生活质量。

因此，上述单位和人群应认可和支持本项目建设。

间接利益群体分析长沙市及岳麓区政府是项目的间接受益者。

岳麓区是本项目所在地，本项目建设是该区十二五规划的重要内容，通过本项目建设，可提升城市整体形象，完善城市功能，较快完成岳麓区及长沙市规划目标，同时，本项目建设可促进岳麓区和长沙市的经济发展和政治文化生活繁荣，增加税收，提高就业率，为保持该地区社会稳定做出积极贡献。

岳麓工业地产项目投资及风险控制研究因此，长沙市及岳麓区政府应全力支持本项目建设。

互适性分析互适性主要是指项目建设能否为当地的社会环境人文条件所接纳，以及当地政府居民支持项目存在与发展的程度项目与当地社会环境的互相适应关系。

综上所述，本项目建设在给建设单位带来利益的同时，还会给本企业职工及家属上下游企业及周边居民当地政府等带来多方面的重大利益，同时，本项目在建设过程中注重经济效益环保效益和社会效益的融合，不会给当地的生活环境和社会环境造成破坏，因此，本项目建设，各目标人群具有很好的互适性。

工商管理硕士学位论文第章岳麓工业地产项目实施与风险控制项目实施方案具体实施策略是从项目实践发展情形入手，在充分调研的情况下形成项目的规划方案建设周期以及融资方式等操作策略。

项目实施内容通过对岳麓工业地产的地理区位产业环境竞争优势等的分析，本文将建构岳麓工业地产的开发模式，既定方案的设计将体现理念在实践层面的具体操作。

本项目总用地面积亩，总建筑面积。

其中中试研发楼，标准厂房共，企业定制厂房共总部办公楼共，公寓楼共，餐厅共，污水站配电室等配套附属设施独栋总部办公楼中试研发楼公寓楼为层建筑，标准厂房企业定制厂房为层建筑，餐厅为单层建筑。

建筑物占地面积，其中工业用地容积率，建筑密度，绿地率经营性用地容积率，建筑密度，绿地率。

岳麓工业地产的产品规划和建设周期设计如表所示表产品规划规模及组合序号名称规模大小项目总占地面积亩平均容积率规划建筑密度规划建筑面积中试研发楼标准厂房企业定制厂房总部办公楼公寓楼餐厅其它配套地面停车位个企业数量家岳麓工业地产项目投资及风险控制研究项目实施进度项目计划年月开始筹备，年月完工，建设期年个月，项目计划分期完成。

期工程建设内容为中试研发楼及企业定制厂房工程，吸引研发型企业吸引高新技术企业，计划完工时间为年月图研发中试楼二期工程建设内容为标准厂房工程及各类管网工程，注重产品功能性和空间灵活性，满足各类高端企业生产需要吸纳区域主导型产业。

计划完工时间为年月。

工商管理硕士学位论文图标准化厂房三期工程建设内容为总部办公楼工程及公寓楼餐厅等附属建筑和厂区绿化工程，设计理念为吸引企业总部集聚体现尊贵感感促进企业相互学习创新。

计划完工时间为年月。

图总部办公楼项目融资策略项目融资理念首先要有清晰的定位。

租赁或购买标准化厂房的企业投资机构是园区主要的目标客户群。

开公司和入住的企业或者投资者之间并不是单纯的租赁关系和买卖关系，在交付租金或者买卖物业，这样的工业园区不是完整的工业园，作为完整的工业园，要有系列完善的服务体系，让企业和投资者看到园区未来的升值空间。

以投资者为客户定位，设置和满足其利益诉求。

投资者如果能够看到工业园的成长，工业园的升值，投资者就可以跟进，就可以和公司起规划发展中的工业园。

项融资策略基于国内工业地产开发融资模式，主要的融资模式有三种商业贷款公募基金融资模式私募基金融资模式。

商业贷款。

由于我国房地产市场起步较晚，工业地产发展又晚于住宅地岳麓工业地产项目投资及风险控制研究产和商业地产的发展，和住宅及商业地产样，按揭付款直是工业地产资金主要来源。

根据平衡理论，企业最佳融资结构应该在企业负债收益和负债成本中取得平衡，在我国资本债务市场中，对企业最有利取得的负债就是银行贷款。

公募基金。

公募基金融资模式主体是受政府主管部门监管的的国内外大型投资机构。

专注于工业地产领域的投资机构，其做法主要有两种是为客户定制，按照客户的要求建设个性化厂房，向客户租赁，收取稳定租金二是带租约购买，将带有租约的工业项目买下来，获得稳定的租金回报。

这两种做法都是长期投资，追求长期稳定的租金收益，而不是追求短期回报。

选择以售后回租模式为主，跟随客户模式为辅。

售后回租模式主要是降低经发建设利润率的前提下，释放资本性支出，降低项目投资风险跟随客户模式，经发建设在拥有物业之命名权，增加了开发在本地和区域性扩张经营的灵活性，且后期的物业管理服务可带来额外的利润。

私募基金。

工业地产开发商过多的盯着商业贷款盯着国外的投资，有时候可以跳出种思维，除了基金国外的财团风投以外，可以考虑私募基金。

投资者看到工业园的成长，工业园的升值，购买标准化工业厂房，然后反租给经发建设，由经发建设进行园区厂房的出租管理等。

在降低发风险，获得稳定的投资回报率的同时，个人投资者也可以获得稳定的租金回报。

项目风险控制与实施保障政策风险与对策政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，项目原始目标难以实现或者无法实现。

我国正处于不断深化改革阶段，各种新政策不断出台，尤其是对于作为新型产业的旅游业来说，相应的政策还很不完善，调整的几率更大，这些变化会对