（毕业论文）影响房地产开发成本因素及控制措施的研究 ㊣ 精品文档 值得下载

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国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。

节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。

从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

三立项阶段的造价控制措施房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与造价分析时，相对来讲收入的不确定性可能大些，对于造价来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小些。

对开发项目可行性进行造价相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于造价控制也十分重要，把造价控制由事后控制做到事前控制。

在造价估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在造价控制时能够有的放矢。

同样个项目，不同的企业因为其信用融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。

因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。

可行性研究对于个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。

你就想吧，我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。

还有点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格定的情况下，你能控制好成本，就可以增加利润，利润是每个投资人的最终目的。

反过来说，在楼盘样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。

但是现在的悲剧是大家都注重房价，就像中国的股市样，大家都在注意每个股的涨涨跌跌，很少有人去关注企业的经营状况，投机行为太大了。

四基建阶段的造价控制措施按基建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。

要合理安排开工顺序和提高交用标准。

积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。

把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司设计单位施工单位和材料设备供应单位。

实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平公正公开竞争，是降低工程造价缩短建设工期保证工程质量的有效措施。

同时，还是实现优胜劣汰选择理想的建筑企业作为合作伙伴杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。

应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。

审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。

要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费提前奖优质奖等相关费用，认真实行结算认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

二房地产开发在各个阶段的成本控制房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。

在激烈的市场经济中如何求生存求发展，始终是摆在房地产开发企业面前的重要课题。

尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，直备受众多房地产开发企业的密切关注。

因此，加强工程从前期策划到竣工结算全过程的造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，是工程项目全过程管理的主要内容。

决策阶段在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作。

投资决策是开发商对拟开发项目的可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较判断和选择的过程。

正确的投资决策是控制房地产工程造价的前提。

在决策阶段，主要应做好以下工作重视可行性研究可行性研究是项目投资决策的科学依据，房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制可行性研究报告。

由于有些受委托的单位往往套用以前的其他类似项目的可行性研究报告文本，仅仅将其中的相应的工程概况数据作下修改而已，几乎千篇律，甚至硬将不可行的结论改为可行。

因此，建设单位必须高度重视可行性研究，委托社会化专业化的咨询公司的同时，要积极参与其中，保证决策的科学性。

从造价管理的角度讲从造价管理的角度讲，可行性研究工作必须科学进行工程项目的效益分析，认真编制工程投资估算。

对工程造价影响较大的因素仔细研究找出对工程造价影响较大的因素，尽早制订应对措施，控制开发项目的造价，降低工程成本，提高经济效益。

二设计阶段降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。

把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。

因此，建设了大批具有较大影响的房产项目。

公司开发的北京优山美地别墅项目重庆鲁能星城项目荣获百强企业突出贡献项目奖。

年鲁能地产荣获中国十大地产品牌称号。

年，鲁能置业集团公司被国务院发展研究中心评为中国房地产百强企业成长性第四位规模性第五位年，被评为中国房地产百强企业成长性第三位规模性第四位。

本次研究以济南领秀城地块作为研究对象。

地块项目工程位于省道以东二环南路以南，总建筑面积万平方米，有栋高层栋小高层及个车库。

领秀城总体规划占地亩，总体规划建筑面积万平米，年月开工。

对于个万平米生态社区来说，社区的绿化面积接近两百万平方米，街区公园与生态广场分布于整个生态城，建设运动主题的生态公园，打造四十六万平方米的配套设施，聚合知名超市和购物中心，八百米商业步行街，超豪华涉外酒店写字楼会所健身广场医疗机构应俱全。

二设计阶段成本控制标准化设计鲁能地产在全国多个城市开展，以往设计工作都是由项目公司自行委托完成，项目之间有关设计成品相互借鉴少，花费多，重复劳动多，效率低，建立和实施标准化设计等管理层面上的问题亟需解决。

标准化就是为在定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动，称为标准化。

它包括制定发布及实施标准的过程。

标准化的重要意义是改进产品过程和服务的适用性，防止贸易壁垒，促进技术合作。

鲁能置业在产品研发过程中直强调标准化，尽管在设计有很大的自由度，但是标准化同时也被提出和研究，置业集团公司通过投资开发和资本市场运作，成功获得和开发了些优良项目，取得了骄人的业绩，成为储存土地上万亩，随着鲁能地产的快速发展，管理中存在的问题也逐渐显现，项目多地域广物业类型复杂，指标管控和设计没有统标准，管理粗放，许多前期工作重复劳动，不能充分发挥和体现集团化管理的优势，缺乏代表和展示鲁能地产品牌形象的精品。

为进步加强精细化和标准化管理，增强企业竞争力和赢利能力，发挥集团化管理优势，提高劳动效率和企业管理水平，降低成本，开始实施设计标准化。

工程建设标准和规范设计，来源于工程建设的实践经验和科研成果，是工程建设必须遵循的科学依据，对降低工程造价有着很重要的影响。

推广标准设计有意于较大幅度地降低工程造价，具体表现在节约设计费用，大大加快提供设计图纸的速度，缩短设计周期构件的标准设计，能使工艺定形，容易提高工人技术，且提高劳动生产率以及统配料节约用料，有利于构配件的生产成本的大幅度降低可以使施工准备和定制预制构件等工作提前④标准设计有较强的通用性，可大量重复使用，较为经济。

在我国阶段对此要求是只要有条件的都应该编制标准设计，推广使用。

但现行的设计中标准设计和规范使用的情况并不理想。

除了有的规范本身存在很大的不足外，大多数的设计单位仍然停留在构件设计绘图的模式，对标准设计似乎忌讳莫深或者持有很强烈的怀疑态度。

标准设计和规范在很大程度上仍是停留在指导性文件的表层，并没有发挥现有标准设计和规范应有的价值，更无从谈起其在降低工程造价方面起到的作用。

济南领秀城地块抗震度设防，框剪结构，桩基础，地上层，板式建筑，三个单元，梯两户，户均面积，有地下储藏室。

根据标准化设计概念对设计地块室内户型优化所得。

该户型图所示完全满足保准化设计文件的内容要求，投放市场后得到的反馈也是非常令人满意的，尽管在销售前景不是很好的今天，该户型同样也属于炙手可热型的物业，同时在设计费用上，经过公司设计部门的测算，在设计费用上节约大约，并且设计效率大幅提高，满足了大盘开发要求时间和开发节奏上的要求。

图济南领秀城地块户型图设计招标房地产项目设计阶段采用招标制度会促进设计院提高设计水平增加风险意识，并能使设计人员提高设计的责任心，达到优化设计从而降低工程成本的目的。

设计阶段的招标应该是全过程的招标，不仅要重视方案设计的招标，同时对施工图设计阶段也应予以足够的重视。

在设计合同种增加了限额设计条款及与限额设计实施情况相对应的奖罚措施在设计任务书中对具体的限额设计予以明示。

设计招标实际操作招标文件即设计任务书编制根据项目开发策划定位报告书，置业集团设计部负责组织编制设计任务书，并根据目标成本指标制定限额设计标准。

在设计任务书编制过程中，区域公司或直属项目公司负责收集设计基础资料，包括地形图的测量水文地质勘察岩土工程勘查气象资料潮汐资料及政府批准文件等。

规划设计单位招标规划设计单位招标般采用邀请招标的方式进行，邀请单位优先从战略联盟信息库中选择，如果信息库中没有，从业内知名设计单位中选择。

置业集团设计部负责建立战略联盟信息库并实施管理。

设计单位初选鲁能置业集团设计部会同鲁能集团招投标管理中心，对擅长拟开发项目设计的单位进行筛选，提出备选规划设计单位不少于三家，作为投标人。

各投标人根据设计任务书的要求，按时提交投标书，投标书的内容包括设计费用及支付方式设计进度主要设计人及其业绩各设计阶段成果清单等。

④设计单位确定鲁能置业集团设计部会同鲁能集团招投标管理中心，与备选设计单位进行主要合同条款的谈判，内容包括合同金额付款进度设计进度提交成果的内容及工程成本控制目标等方面，并据此评出预中标设计单位，报集团公司领导审核批准。

设计合同评审预中标设计单位经批准后，鲁能置业集团设计部会同区域公司或直属项目公司与设计单位进行详细的合同谈判，