（毕业论文）浅析房地产开发企业成本控制 ㊣ 精品文档 值得下载

战略目标相脱节，成本预测决策可有可无，成本计划如同虚设。

成本控制还处于粗放的状态中国房地产企业的成管理与控制跟很多工业企业的管理的系统化程序化精细化相差很远，目前中国房地产企业的成本管理还处于种粗放的状态，具体表现如下。

首先，缺少组织架构支撑。

当前许多地产公司在开展成本管理工作之前，多数没有专职的部门负责成本工作，多数公司是由财务部门兼顾成本管理，而有些公司则是将成本局限的定义为工程造价成本，由工程预算等相关部门负责，可以看出，这些房地产公司从组织架构上很难支撑全程成本控制的管理需求，而在成本管理意识上也没有脱离财务成本造价成本的概念，没有真正理解全过程全成本的管理思想。

其次，流程不清晰，方法不明确。

什么是成本控制的流程我们说的房地产开发企业的成本控制的流程就是针对房地产企业而言，首先要明确成本目标，其次确定目标成本的内容及产生的环节，再次，根据目标成本产生的环节确定控制的执行组织体系，最后根据组织体系运行的需要，建立套控制标准与矫正方法，这个过程我们也可以理解为目标成本已发生成本动态成本调整成本，从通用的管理思想上看，这个过程就是的管理流程。

许多地产企业在成本管理的过程中，根本没有目标成本动态成本概念，当然就更别说形成这样的成本管理的流程体系了。

房地产开发企业成本控制难点问题由于中国的房地产是新兴的行业，行业里很多的公司，都是在市场非常广阔的背景下迅速膨胀的，这种膨胀使得地产开发商没有时间坐下来认真思考，寻找收拾家里的成本漏洞，成本控制毕竟是需要很多精力和时间的，在市场竞争不严峻的情况下，这种成本漏洞，在没有很迫切的外部环境的压力下，表现不是很明显，但在在形势严峻的情况下，这些问题就成了企业难点，再加上房地产行业自身的特点，这些问题就成了阻碍企业发展的瓶颈，目前房地产企业成本控制还存在以下的难点。

成本控制缺乏科学性和全面性。

各个房地产企业的管理模式各不相同，实践中也没有套行之有效的科学的控制方法作为指导，各个企业基本上都是根据自己的经验在控制，随意性比较大，且在操作的过程中，由于成本的发生周期长，涉及面广，很难做到全面系统科学的控制。

不确定性成本或风险成本的控制是成本管理中的弱项。

由于建筑市场材料和设备价格的波动，以及银行利率调整等，增加了不确定性成本控制的难度由于成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测，企业制定的资金使用计划具有定的不确定性，经常造成项目的现金流入减少或现金流出增加，直接影响资金使用率，增加企业的资金成本。

设计施工等关键环节成本控制缺乏行之有效的科学方法。

在项目工程施工过程中，对成本的跟踪控制力度不够，预控效果差，直接丧失许多节省投资的机会。

同时由于市场竞争激烈，资金回收压力大，需要加快项目进度，但往往是设计未完善就招标施工阶段边设计边施工。

施工图设计未能在招标施工之前完成，造成在项目前期无法对目标成本进行准确测算项目施工中也无法精确控制施工成本，同时由于设计不完善，造成设计变更多，返工多，直接增加施工成本。

由于各种原因，监控不力等，造成工期拖延，间接增加资金成本管理成本减少经营效益等。

房地产企业加强成本控制的必要性随着中国房地产市场成熟期的到来，房地产行业的竞争也日益激烈化。

房地产企业要想获得经营利润，除了必须加强销售外，必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。

利润销售收入成本费用这众所周知的简单公式，充分反映了成本控制的重要性，可以说在成熟的市场条件下，成本控制能力大小已经成为决定企业生存与发展的关键因素。

第，房地产开发与别的行业不样的地方是，不是所有的成本都发生了才能进行销售并制定售价，而是预估成本并控制住成本，在大部分成本还未确定的情况下就要销售，因此只有将成本控制住，才能确保利润的实现第二，市场的利润空间已经越来越小，消费者越来越理性，成本旦失控，则达不到原定的利润要求第三，拿地主要通过公开拍卖取得，只有出价最高才能拿到土地，因此土地成本已成为种劣势第四，成本控制是企业实现利润最大化的保证第五，企业所有的经营管理活动所面临的压力实际上都包含成本的压力，成本管理水平会成为企业的竞争力之。

因此，根据我国房地产开发企业成本控制的现状难点，本文认为，房地产开发企业的成本控制首先是要有成本控制意识，有了成本控制意识后，要在企业内部树立成本控制观念其次根据成本控制战略的需要，在企业内部建立完整的成本控制体系，并建立与体系运行相适应的科学的控制标准和流程，在实践中可通过这个体系实施成本控制战略，来实现对房地产开发企业的成本控制。

房地产企业成本控制的总体战略树立全程成本控制战略成本控制战略的最终目标是通过成本控制管理将成本合理揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行成本优化，以达到效益利润品牌等最大化，房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的产品外，还必须采取正确的控制战略，只有通过正确控制战略，才能指导企业降低开发成本。

对房地产开发企业修日结束止，尤其是加强施工过程中的合同管理，抓好合同的攻与守，攻意味着合同执行期间密切注意我方履行合同的进展情况，以防止被对方索赔。

合同管理者的任务应熟知合同的字里行间的每层意思，及时避免每层的不当或延误而造成成本的增加。

工程施工薄弱环节的成本控制在目前的工程管理过程中，质量监督进度控制机制已经比较完善，但招投标工序安排工程变更和材料价格等的成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。

由于成本控制工作做的不到位，工程虽能按期保质完成，但算账就是不盈利或盈利较低，未能达到预期的收益，这是房产开发企业存在非常普遍的个问题。

严格进行工程招标，控制新开工程的造价。

通过招投标选择信誉高工期短技术力量强施工质量好造价适中的施工队伍。

建设单位签订承包合同是个关键，要把主要内容在合同中予以明确。

要根据建筑市场行情建筑业的般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清互相扯皮影响造价延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。

合理安排施工顺序，减少临时费用。

在组织住宅小区的施工，安排开工计划时，要考虑到附属配套及大小市政工程能否与住宅工程同步进行，尽量不发生临时供水供电供热的费用，并减少二次施工造成的人力物力财力的浪费。

在建设小区道路前，即可进行各类管道的铺设，减少二次开挖，避免施工企业因现场施工的原因向开发企业索赔，从而降低成本。

建立工程变更制度，降低工程成本。

工程变更是编制预算增减账的依据，是施工企业在中标后提高造价，增加收入的主要手段，作为监理工程师要加强工程洽商的管理，防止不正当的索赔，建立规范的变更制度是非常必要的。

变更管理制度的内容要确定工程规划预算合同等有关部门在签办工程洽商时的责任，分工必须明确，权力不宜过分集中。

签办变更要注意以下问题第，施工前应严格审图，尽量少改动，少办洽商，减少造价增加的幅度第二，结算时要特别注意减账洽商，防止施工企业漏报第三，变更应先办，有了手续后再施工。

在工程施工中，工程人员往往考虑工程进度，先按变更的情况施工，然后再补洽商手续。

这样做的弊病往往是有的隐蔽工程，做完之后无法核实，工作中出现被动。

如果工程进度要求紧，也要变更和施工同步进行，增减账及时审，避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。

第四，变更内容既要满足工程施工及使用功能需要，又要考虑经济合理和投资节约。

凡是因施工企业出于施工方便签办的变更增帐，原则上不予补偿。

并应在洽商中予以注明。

严格控制材料设备价格。

作好市场价格的管理工作，掌握价格的变动趋势，特别是大宗材料设备订货，应货比三家，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。

同样的材料设备，由于产地档次不同，价格相差很远，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也有差别。

要树立成本意识，形成控制成本机制。

材料设备费在工程的建安造价中约，有的工程还会更高，因此材料设备费应是建安成本控制中的重点。

凡施工企业自行采购的材料，重点是对指导价的材料控制，可以采取限价的手段进行控制。

材料限价的原则，是明确加工订货的责任者是施工单位，业主与监理工程师适当参与，参与的目的是控制材料的采购价格，但不能包办代替二是可以推荐厂家但不指定厂三是监督材料的质量四是在保证质量的前提下合理限价。

这种材料限价的作法，体现了风险共担的原则，适应当今建材市场的状况。

加强竣工结算的审核。

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。

应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复出现。

要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费提前工期奖优质奖等相关费用。

认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

工程施工环节成本控制流程表控制要点控制内容控制方法控制部门设计变更环节变更评估项目前期规划定位要全面准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。

加强施工前的审核工作。

全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。

各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。

预算部负责计算变更费用含可能引起的索赔。

执行修改的工期评估。

预算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。

变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。

设计变更通知单。

发生变更项目的负责人变更必须有设计单位设计部工程部监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。

经办部门变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。

主管总经理施工现场签证签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。

经办部门设计部或工程部签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。

施工现场签证签证的工程量认真核对签证的工程量准确。

签证的内容原因工程量应清楚准确无涂改编号准全，并有监理工程师的签字确认。

经办部门设计部或工程部签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人必须遵循先洽后干的原则。

在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。

主管总经理签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。

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