招商局物业北京朝阳区城市广场投标书（最终版） ㊣ 精品文档 值得下载

司落实各项管理措施。

业主委员会章程略七突发性事件应急处理台风或暴雨与气象部门保持联系，全面清楚台风或暴雨的具体情况时间强弱以及发展过程。

通知各业主并发布台风或暴雨警告。

检查所有门窗是否稳固，尤其是位于天台及露台等地方，对于些较易吹倒物件如花盆等应搬至室内。

通知维修组检查大厦泵房，以及大厦所有水道雨水渠地下室是否保持正常状况。

准备紧急用具如沙包雨衣安全帽水靴后备照明等。

火警保持镇定，敲碎火警玻璃，发出警报，同时呼叫火灾通知其他业主。

致电报警及消防队员。

利用最近设备实行扑救，但切勿置身于危险中。

制止其他人员使用电梯，引导他们走消防紧急出口，防止任何人进入火场。

旦火势未受控制，应迅速撤离火灾现场，等待消防人员到场，报告火情。

电梯损坏大厦电梯损坏经常发生，不论是否办公时间，应立即与工程人员联系，通知维修人员到场修理，摆放服务暂停牌，如有或发觉有人被困于电梯内应切勿自己企图开启电梯门拯救被困者，除非由有资格的维修人员处理。

与被困者保持联系，使他们知道救援行动已经进行。

如果电梯维修人员分钟未到或有被困者孕妇病人救援可以报警，记录并存档。

高空堕物高空堕物事件处理包括有人受伤和无人受伤两种。

如有人受伤，立即召换救护车，并及时通知安保人员设法寻找违例者或证人。

封销现场，拍照并记录。

如无人受伤，立即通知安保人员并协助调查。

第十章物业维修养护计划和实施维修养护计划序号维修保养项目日期时间责任人二三四五六房屋楼宇地基基础的养护降沉观察沟渠清理雨水井沉积物清理清理雨水落水口走廊及楼梯粉刷修补粉刷外墙空置房空置房开门检查是否有开裂漏水等问题空置房电气设施供水设施检查开关电灯检查电表检查空置房清洁开门窗通风机电设备供水系统检查加油及调试各水泵检查闸阀止回阀开关等二次供水水池清洗水箱清洗消防水池清洗供电系统高低压配电柜清洁保养除尘各种开关电表检查线路检测小修设备护栏等油漆翻新变压器保养电梯例行抹油及检查彻底检查及大修消防设备水泵试运行水泵轴承加油电机轴承加油日常巡视及保养自动报警系统测试排烟风机试运行聘用政府许可的消防设备保养公司检查及维修并向消防部门提交报告保安监控系统日常巡视及保养系统测试探头感应器等清洁养护每季次每周次每三年次每五年次每月次每月次每季次每月二次每月次每季次每季次每月次每年次每年次每年次每周次每年次每月次每季次每月次每年次每月次每月次工程维修保洁工程维修外协工程维修工程维修保洁工程维修工程维修外协工程维修工程维修工程维修工程维修供电公司外协外协工程维修工程维修工程维修外协工程维修工程维修七全石检查及测试其他化粪池清淤雨水井疏通每年次半年次外协外协第十二章对业主关于服务承诺方面的几点承诺月日我司收到京港城市广场业主委员会对参加竞标的物业管理公司在服务承诺方面的几点要求的函件，经与相关部门研究，同时咨询了专业公司，并针对城市广场业主委员会的要求，再次组织人力前往京港城市广场实地考察，现根据城市广场的要求和现场情况，制定如下解决方案。

关于城市广场建筑设施存在跑冒裂漏问题。

通过我司先后几次到京港城市广场实地考察的结果，发现很多设备锈蚀，损坏或部分功能闲置。

除有些属于设备根本未进行安装外如用于发电机房等处的气体灭火装置等大部分设备损坏锈蚀及功能闲置是由于未能及时进行设备保养和维护，导致设备不能处于最佳运行状态或无法运行，天长日久便出现了跑冒裂漏现象。

对此，我司在接管项目时，将组织工程部相关专业人员对城市广场设备设施进行次普查，将普查中发现的问题分类汇总，在物业接管交接时记录在案，接管后按存在问题的程度分为小修中修和大修项目。

同时查看城市广场工程档案，对仍在保修期内或属于终身维护的问题项目，联系供应商或承建商进行保修或维护保养。

对于其他问题，属于小修和中修的项目，公司组织力量或聘请专业公司进行维修，例如已经锈蚀的阀门，可先使用除锈剂除锈，再更换已经无法使用的零部件，最后涂上防腐剂或防锈漆等进行防腐处理，以保证设备正常使用，其费用可从物业管理费中列支。

对于大修项目，聘请专业公司进行维修，费用从城市广场维修基金中列支。

二关于代收代缴能源费用标准和公共区域电费分割问题。

代收代缴能源费用我司将严格按照各行业管理部门供电局热力公司自来水公司等收费单据及物价局的收费标准进行收费，公共区域电费应从管理费中列支，不再进行分摊，而商场写字楼公寓的公共区域电费分割，我司将根据城市广场线路分布情况采取分路加装计量装置的方法加以解决。

三关于选用人员要懂外语问题。

我司可以将懂外语作为选择派驻城市广场人员的必要条件之，以满足业主要求。

四关于空置房的经营。

我司可考虑以自营联营承包经营租赁等多种形式进行，主要选择方便业主生活，增加社区服务功能，加强社区文化建设的项目。

如开设洗衣房开设租赁服务部，出租自行车光盘摄象机等物品可以引进服装加工店需有定的知名度开设健身房和游艺室开设社区小型图书馆开间中国传统风格的茶艺馆等等。

五关于朴实诚恳实际的服务承诺。

此项要求我司已在投标书中进行了详细的说明。

六关于饮用水二次污染问题。

饮用水二次污染的发生有多种原因，如没有对水箱及管路进行定期清洗，水箱未进行防污处理等。

通过我们对现场的查看，发现饮用水水箱间存在如下问题饮用水水箱检查口未盖严，并且未上锁，且锁位只有个。

二水箱内金属支架已经锈蚀，对水质造成污染。

三饮用水水箱间清洁及设备养护不够，卫生条件较差，管路阀门等锈蚀严重。

四紫外线消毒设备未启动。

五热水管道未做保温且有外溢现象，既浪费能源又存在安全隐患。

对此问题我司拟采用以下步骤和方法加以解决第对城市广场二次供水水箱进行彻底清理，如在水箱内壁涂抹航空涂料进行防污染处理，同时同时对已经锈蚀的金属支架进行防腐处理。

第二对管路进行彻底冲洗。

对管路中已经发生锈蚀的部件进行处理。

并用防锈漆等涂料进行防腐处理。

第三加强饮用水监测，定期进行水质化验，随时掌握水质变化，及时采取相应措施。

保证饮用水达到饮用标准。

第四饮用水水箱检查口加装个锁位，工程部安保部分别掌管把，日常保持锁闭状态，只有在进行水箱设备检查维护清洁时，由安保部工程部共同开启，以确保饮用水的清洁和安全。

第五调试起用紫外线消毒设备，使之处于良好使用状态。

第六对饮用水水箱间环境卫生进行彻底清洁，使其达到清洁美观的标准。

第七对热水管路进行保温处理，调整相应部件解决外溢现象，从而做到减少能源浪费，保证运行安全的目的。

七关于电视接收系统。

城市广场业主委员会提出的增加动画频道俄语台西语台以及取消两个频道。

通过我司对城市广场卫星电视接收系统的实地考察，同时向专业公司进行了咨询。

目前城市广场卫星电视接收系统有四组接收天线，其中三组在使用中，目前接收亚洲泛美号日星等卫星信号，而亚洲星就可提供西语台卡通台信号，增加西语台到无委会申请即可，增加动画频道今年无委会暂不批准，而要增加俄语台及数万元的投资，从目前状况看，如城市广场那组为投入使用的天线可以正常使用，则可以将该组天线利用上，但两个台的节目是不同卫星提供的信号，因此需投资增加相应的接收设备，经业主方接受。

八关于设备评估报告。

在投标时间紧迫，同时不便过于打扰中海物业管理公司的正常工作秩序。

我公司派遣了北京公司和各项目的工程负责人前往城市广场对项目的设备设施情况进行了实地勘查，得到了些直观认识。

我们将我们和科尔公司的工程评估标准作为附件，拟在中标后迅速开展此项工作。

附工程调研报告北京城市广场现场调查报告时间年月日星期地点城市广场参加人员庞京安郭琳童浩根据业主委员会的要求，对城市广场工程设施进行了实地考察。

经管理委员会介绍由中海物业副总李杰先生接待，并安排参观了工程部的生活水泵房配电室空调机房卫星机房。

生活水箱泵机房引导人员张工的习惯。

爱护公共卫生，不乱丢垃圾果壳纸屑烟头不随地吐痰和大小便，不往室外抛投物件和乱倒污水，共同维护住宅区公共卫生。

不在公共场所走廊堆放物品，占用公共场地，堵塞通道不在任何公共建筑物上乱涂乱画乱张贴及乱竖指路牌广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观。

爱护公共财物维护公共设施，共同创造个环境优美秩序良好安全舒适的居住环境。

不驾车辆进入禁入区，不乱停乱放机动车辆，自觉遵守和维护城市广场秩序。

爱护花草树木，不践踏绿地植被，人人有责。

附件二京港城市广场维修管理规定为了切实落实业主至上服务第的企业宗旨，认真解决业主住户入伙后房屋维修问题，本着实事求是，合理收费，服务为主的精神，特制定本规定业主住户在城市广场入伙时验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由物业管理中心负责联系施工队组织专人维修，维修后物业管理中心实行消项验收，维修所发生的人工材料等费用由施工队负责。

业主住户房屋自楼宇入伙起年内所发生的房屋质量问题，均属建筑施工质量保修内容，物业管理中心在接到业主住户投诉和反映后应立即组织专业人员维修，如发现重大的质量问题，立即报告公司主管领导，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。

业主住户房屋入伙满年后所发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由物业管理中心负责维修，费用由施工质量保修金中摊销。

属于业主住户在使用和改建装修中发生的问题，由业主住户自行负责。

如业主住户需要进行有偿服务方面的维修，可直接向物业管理中心提出维修申请，由物业管理中心维修技工进行维修，维修后由业主住户签名验收，按有偿服务公布价格合理收费。

如业主住户提出大项维修项目，维修技工应上报物业管理中心，物业管理中心派专职人员核实情况，安排维修计划，组织人员维修，维修技工应要请业主住户验收并在派工单上签字。

物业管理中心在业主住户房屋维修，业主住户提出重新装修房屋申请的，物业管理中心可根据实际情况承揽装修业务，并按规定收费。

凡楼宇内外公共部分发生的维修，由物业管理中心