1、个年产亿年消费亿双鞋的国 度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。 武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区的中心 城市，长江中游最大的流通中心之，为内陆最大的交通枢纽，其铁 路公路水运航空交通网络十分发达。全市总面积平方公里，总人口多万，居民人口多万。武汉市周围公里范围 内有个中等以上的城市，亿人口，占全国人口总数的。 武汉在历史上直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的 商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌 现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场 交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计， 年武汉市实现社会消费品零售总额亿元，居全国个省级城市 第位，各类批发。
2、高，给项目建设销售带来了定的阻力但同时政府深 度支持大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号 召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑 战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核 心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其 正常的财务效益。 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十 年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内 发达地区人均消费已经达到元。我国是世界鞋业产销第大国， 现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等 五大鞋类生产集散地，在我们这。
3、于武汉市东北部，东邻黄陂区，南傍长江，与武昌区和 青山区隔江相望，西接江岸区，北与东西湖区接壤。全区户籍人口 万人，土地面积平方公里，是武汉市的政治文化信 息中心，市委市政府及市直属机关设在该区内，是武汉商贸的 重要组成部分。这里汇集有武商武广中百沃尔玛等国内国际知 名的零售企业。著名的国家级汉正街小商品市场，有多个室内专 业市场，经营万余种商品，日均客流量万人次，年销售额 亿元，占全市批发零售总额的。深厚的商业文化底蕴独特的 区位优势巨大的消费市场良好的经营氛围，形成了江汉区在武汉 乃至华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。 年代以后，全国的金融机构纷纷选址江汉区建设大道，形成 了建设大道金融条街，这里高楼大厦云集，高档写字楼酒店酒。
4、 通过对全国有名的小商品城浙江义乌的考察研究，我们发现我 国的批发市场发展正处于由平面扩张为主转向提升内涵为主的转型 时期，现代批发市场呈现出由小规模分散化经营向规模化集约化专业化经营转变的趋势，市场规模呈现出由小到大，区位从城区中心 到城区边缘移动的变化趋势。商品档次市场品位逐步提高，配套设 施逐步完善，交易手段逐步向网络化信息化转变。 因此，本项目应顺应新型批发市场的发展趋势，通过对武汉现有鞋业批发市场的整合，改造提 升传统市场，创新商业形态，走规模化集约化的新路。因此，项目应立足大兴路鞋类市场群扩 容性搬迁，考虑华中地区鞋类鞋料市场集聚性发展的需要，力求新建市场的功能提升和品位提 升。 二项目微观状况分析 项目的区位特征 江汉区。
5、场交易额达多亿元。著名的国家级汉正街小 商品市场，有多个室内专业市场，经营万余种商品，日均客流 量万人次，年销售额亿元，占全市批发零售总额的。 深厚的商业文化底蕴独特的区位优势巨大的消费市场良好的经 营氛围，形成了武汉在华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。 大兴路鞋业批发条街始建于九九三年八月，当时由在清芬路 从事鞋类批以形成 规模效应。同时大兴路市场的货流主要通过米宽的道路停车卸 货装货和疏散，并和市内人流混杂，物流及疏散用地严重不足，不 能适应日益发展壮大的需要。 市场硬件设施差，市场安全隐患严重。现在经营场所经 营条件十分简陋，人货混居，同时鞋类产品又是易燃有毒产品，消防 隐患严重，被列为武汉市重点消防隐患地区。 配套服务。
6、过该 项目的运作，发挥市场的集聚效应和规模效应，吸引武汉及其周边地区的鞋业鞋料经营户进入市 场，建立个立足于武汉，辐射周边华中地区的鞋业及鞋料批发零售级市场。对以汉正街 清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户调查显示，大约有的经营户迫切希望迁入，预 测情况见表 表武汉大兴路地区以外的鞋城现有经营户基本情况 市场名称经营户户数市场名称经营户户数 新兴鞋业批发市场紫阳平价鞋城 新涛鞋城新华鞋城 浙江鞋城晴川桥鞋城 八宝鞋城昌隆鞋城 鹿城鞋城盛源鞋城 合计户 表武汉鞋料批发市场现有经营户户数基本情况 市场名称经营户户数 汉来市场 硚口市场 清芬路市场合计 以上两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计户。 同时由于华中鞋业商。
7、设施不完善。市场管理混乱，配套设施不足。 基于上述诸多方面的矛盾与问题，加之中心区租金年年上涨，经营成本增加，已严重制约了现在 大兴路鞋业批发市场的进步规范与发展。 武汉市主要鞋业批发市场分布于大兴路以外的还有汉正街清芬路等地区，鞋料市场分布在汉西 乔口等地区，由于这些批发市场均位于老城区中心地段，也面临着和大兴路市场类似的问题，市 场规模小且分散，设施简陋品位低下管理落后，已严重制约了市场的扩大与发展。在市场经 济下，市场的集聚与发展，专业市场的创新整合，是市场发展的唯出路。同时从武汉市的商业 市场分析，实现商品交易市场合理布局，创新商业形态，提升市场功能与品位，实现可持续发展， 已成为建设国际性大城市的必由之路。 鞋业市场的发展趋势 。
8、贸城项目的建设不是大兴路地区鞋业批 发市场群的简单复制，其目标定位是将此项目按照未来鞋业批发零售 市场的发展目标和现代物流的发展方向，要求集贸易物流信息 服务于体，形成完整配套体系的大型专业鞋业商贸中心。运用本项 目完善的市场网络和经营设施条件，预计可以吸引国内外知名品牌及 代理商进驻量大为增加，预计将增加。从以上统计的数据来看， 预计将有户的潜在客户群体。可见其潜在客户群体还是相当庞 大的。 目标客户群体的购买心理分析 通过对上述市场的经营户的调查研究，我们发现，在这些潜在的 客户群体当中主要存在着以下几种购买心理 由租户向业主转变的要求。现有大兴路地区除鼎力鞋市外， 其他六个市场的经营户均以租赁方式取得商铺的经营权，平方米 左。
9、个年产亿年消费亿双鞋的国 度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。 武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区的中心 城市，长江中游最大的流通中心之，为内陆最大的交通枢纽，其铁 路公路水运航空交通网络十分发达。全市总面积平方公里，总人口多万，居民人口多万。武汉市周围公里范围 内有个中等以上的城市，亿人口，占全国人口总数的。 武汉在历史上直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的 商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌 现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场 交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计， 年武汉市实现社会消费品零售总额亿元，居全国个省级城市 第位，各类批发。
10、右的经营铺面，年租金般在万元，且租赁费用呈逐年上升的 趋势。现在因龙王庙改造，大兴路鞋市间平米的铺面转租金竟 高达万元年以上，而且还十分抢手，造成经营者经营成本的大幅 上升，因此，经营户中大多数人都想有自己的臵业。 臵业投资。现在由于股市的行情低迷，房地产行业以其高 增长高回报吸引了广大的投资者，而在众多的房地产产品当中，商 铺更是成为众多投资者追捧的对象。从大兴路鞋市商铺的市场表现以 及我们的调查结果来看，众多的潜在客户都表示了明确的投资意向。 如间平方米的商铺，售价元平方米计，售价为万元，若用于租赁经营，以每年万元计，不考虑资金的时间价值，其静态 回收期只有年，其回报率是相当可观的。精明的投资者当然不会错 过。 可见，稳定的客户群。
11、于武汉市东北部，东邻黄陂区，南傍长江，与武昌区和 青山区隔江相望，西接江岸区，北与东西湖区接壤。全区户籍人口 万人，土地面积平方公里，是武汉市的政治文化信 息中心，市委市政府及市直属机关设在该区内，是武汉商贸的 重要组成部分。这里汇集有武商武广中百沃尔玛等国内国际知 名的零售企业。著名的国家级汉正街小商品市场，有多个室内专 业市场，经营万余种商品，日均客流量万人次，年销售额 亿元，占全市批发零售总额的。深厚的商业文化底蕴独特的 区位优势巨大的消费市场良好的经营氛围，形成了江汉区在武汉 乃至华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。 年代以后，全国的金融机构纷纷选址江汉区建设大道，形成 了建设大道金融条街，这里高楼大厦云集，高档写字楼酒店酒。
12、额亿元人民币，上缴税金万元。从 三个代表性的市场的经营户来看，其总数约为户，考虑到大兴 路的改造搬迁以及新建市场对大兴路以外市场经营户的吸引，其潜在 客户至少有户，可见其市场容量是相当可观的。 潜在的客户群体预测 以现有经营户为主，基本转入新市场 以集资股东为核心，江汉区鞋业个协组织现有需拆迁的户 鞋业专营经营户，以业主购买和租赁方式进入新华中鞋业商贸城。表大兴路地区鞋类市场群经营户群搬迁部分统计表 市场名称经营户户数市场名称经营户户数 大兴路市场大兴鞋城 金兴童鞋城万宝鞋城 鼎力鞋城万商鞋城 银河鞋城层合计户 大兴路地区以外的鞋类鞋料市场群入驻部分 华中鞋业商贸城项目的建设并不是仅限于大兴路地区鞋业批发市场的拆迁改造工程，而是。
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华中鞋业商贸城建设项目立项投资计划报告书.doc