1、写字楼物业由专业的物 业服务公司管理的比例已经超过，其他属于自管的甲级写字楼中，要求知名 物业服务公司提供物业顾问服务的更超过。不仅如此，些大型国有企业的 总部，如大唐电力大厦华电大厦北方地产大厦等，均聘请了专业物业服务公 司进行管理甚至些拥有自己专属物业服务公司的知名发展商，如金地集团 首创集团等，也都舍近求远屋 建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为个无序的聚居 地，秩序混乱不堪。 前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院物业管理 条例和建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，建设单位可以选 聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单 位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。 。
2、管理的主要内容 建立服务的系统和网络。 前期物业管理委托合同已经签订，物业管理企业就应对该物业落实管理机构 以及人员配备。机构的设置应根据所委托物业的用途面积确定配备除了要考 虑选配管理层的人员外，还要考虑操作层人员的招聘，以及与社会专业服务部门 保安公司保洁公司绿化公司等洽谈签订有关合同或协议，与街道公 安交通环保等部门进行联络沟通，确定拟提供的代理租售业务户内维修 清洁服务邮递等代办服务的项目。管理人员和操作人员经确定就必须根据各 自的职责进行培训，以便他们清楚地了解所管理物业的基本情况以及服务对象 职责等有关情况。 规章制度的制定 完善的规章制度是物业管理企业顺利实施管理运作的必要保障。在正式实施 管理之前，物业管理企业就应根据国家和政府有关部门的法律法规，。
3、伍随意倾倒建筑垃圾堵塞管道，以及不规范作业使楼板墙体严重受损，更普遍的 是施工不注意作息时间，机器噪音振动影响周围邻居正常生活。以上的问题说 明规范装修行为已经成为前期物业管理工作的重中之重。为搞好装修管理必须做 好以下三点工作 大力宣传装修规定。 加强装修监督管理。 严格执行装修管理程序。 装修申报。业主对物业进行装修前，必须向物业管理企业工程部提出申请， 并将装修设计方案及选择的装修单位基本情况交给工程部。 装修审批。由物业管理企业批准后的装修方案才可以办理装修许可手续， 开始装修。 装修监督。在装修过程中，物业管理企业将派工程部人员巡视施工现场， 监督施工人员规范作业。 装修验收。在装修完成后，业主或使用人要通知物业管理企业，由工程部 组织人员对装修工程。
4、益激烈,越来越多的房地产开发商把物业 管理作为促销的大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的 期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济 效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段,为了进步完善我国的物业管理, 保证物业能正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理。使物业管理更加完善， 成熟地发展。这就我们物业管理有个全面认识。了解物业管理的现状及存在的 问题是很有必要的。 我国的物业管理产生于世纪年代初，经过多年的探索和实践，经 历了从无到有从小到大的发展过程。目前已逐步进入市场化规范化法制化 人性化发展的新时期，也取得了较大的成就。但当前，物业管理在我国仍处于初 级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。直至年，统 。
5、的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。 我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物 业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进步发展，广义范 畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。 物业管理的特征 物业管理的社会化。 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来统管理。有人 将物业管理公司比喻成业主的总管家。而物业管理公司对政府来说则像个 总代理，业主只需根据收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得相关 服务。 物业管理的专业化。 专业化有三层涵义是有专门的组织机构二是有专业人才，如房屋及设 施设备的维修，必须配备专业人才三是有专门的管理工具和设备。 物业管理的企业化。 物业管理是种企业。
6、前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来 说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理 时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果 到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对 于老小区来说，由于没有成立业主委员会，直是由建设单位指定的物管公司实 施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论。 细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套 设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装 修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊 木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，旦发生因业 。
7、结合新接 物业的特点和要求，制定必要的使用制度和管理细则，以保证物业管理顺利运行。 这项工作也是我国物业管理行业发展的薄弱环节。只有完善的规章制度作保障， 才能促使我国物业管理行业朝着规范化科学化法制化方向发展。 物业的接管验收 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常发展以及日后在 使用过程中若出现问题责任能否分清的重要环节。物业的接管验收标志着物业管 理企业正式对物业实施管理。由于此环节的重要性，所以要求物业管理人员必须 有高度的责任心和严谨的工作态度。在验收中旦发现问题应明确记录在案，及 时反馈给开发商，以便督促施工单位整修。在物业的接管验收阶段，开发建设单 位不仅要将物业移交给物业管理企业，更重要的是还要将涉及今后管理的资料 工程图纸业主资料产。
8、化的经营管理行为。物业管理公司是企业，不是事业单 位，也不是行政机关的分支机构。因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的 运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取 自己的生存空间，用经营业绩去争取更多的客户。 物业管理的经营性。 物业管理公司所提供的服务是有偿的，即通过收取合理的费用，维持企业的 正常运转。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。 物业管理的发展趋势 随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，资产所有者的逐渐成熟，出于 降低经营成本扩大收益的需求，以及物业管理条例物业管理招投标管理办 法等系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的 必然选择。方面是来自开发商的需求。目前，北京甲级。
9、与物业管理人员对物业进行实地验 收。 对不合格项目提出整改意见并限期整改。 对物业验收结束后，签订物业使用公约和业主临时公约。 业主或使用人信息登记，如实填写登记卡。 物业管理公司向业主或使用人发放用户手册或办事指南。 签字领钥匙。 装修管理 随着经济发展，人们的消费观念也有所改变。买房已不仅仅是为了满足工作 和居住的基本需要。而是为了追求更好的工作环境和更舒适的居住条件。为了实 现人们对生活品质的要求，装修已成为物业实际使用前的必要步骤。而装修在实 际操作过程中也暴露出许多的问题。比如为使房屋结构更方便使用，随意改动 建筑结构破坏承重墙改变管线走向，影响了物业的内在质量在外墙立面任 意添装附属设备设施，既影响他人又影响物业的整体美观有些装修公司的施工队 。
10、装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。 面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司 在实施管理中必须接受所有业主的咨询质疑，既要及时解答处理属于物业管理 的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比 较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。 各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前 期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须 注意收集整理保管好各种资料，例如物业的构成明细物业公用部位明细 物业公用设施设备明细各种管线和地下排水系统的图纸资料业主装饰装修资 料业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。 前期物业。
11、权资料技术资料管理责任等并移交，以便今 后的物业管理和维修养护。此外。接受委托的物业管理企业还要和开发建设单位 签订在保修期内的保修实施合同，明确保修的有关事项包括保修项目内容 原则进度责任和方式等 入住管理 入住是指业主或使用人收到书面通知书后，在规定期限内办理完相应的手续 并领取钥匙实际入住。它标志着物业进入实质性管理运作的开始，是受托物业管 理企业的项具体工作。此项工作不仅仅是业主领钥匙后入住，实现房屋完好移 交，而且涉及首期收费和法律文件的签署问题。这些问题将对今后管理与服务的 顺利开展打下良好的基础。般的入主程序如下 在物业具备正式使用条件后，由开发商向业主或使用人发出入住通知 书。 购房者按照要求交清剩余房款及其他费用。 业主或使用人在通知书指定的时。
12、进行验收。 建立档案资料 物业管理企业要建立两份档案资料。份是关于物业的档案资料，另 份是关于业主或使用人的档案资料。物业的档案资料是在前期接管验收中获 得的技术资料和产权资料，是今后实施管理的依据。业主或使用人的档案资 料是在进户后获得的，包括业主或使用人及家庭成员基本情况联系方式 以及缴费情况等。建立档案资料主要抓住收集整理归档利用四个环节。 要做到收集要完整包括时间和空间两个方面整理要去伪存真，保留 有用的资料归档要分类科学，便于存取利用要方便安全 届毕业生 毕业论文 题目前期物业管理存在的问题及对策 院系名称专业班级 学生姓名学号 指导教师教师职称 年月日 摘要 随着房地产业的日渐成熟竞争日。
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前期物业管理存在的问题及对策