1、的出租情况良好，楼宇空置面 积较少，空置率较低。在建的几个高标准商务楼宇，也在加快工程进度的同时加大宣传推介 力度，积极开展招商工作。目前，主体已竣工的银座国际晶都银都国际大厦恒隆广场等 楼宇因其地理位置优越楼宇品质较高周边配套完善，已基本招商完毕。目前，相对于槐 荫和天桥两个区，缺乏总部经济发展的载体，正在开工建设的京沪高铁西客站片区棚户区 和旧村居的改造，基本上都是居住型楼宇，适宜总部企业落户的纯商用高档楼宇较少。 第章济南市商业地产发展动力及存在的问题 我市商业地产快速发展的原因 由于济南市本身的特殊性，是属于二线类的省会城市，其在商业地产上的发展与北京 上海等类城市有较大的差距，与成都重庆武汉郑州等城市也存在不少的距离，但是， 处于房地产这样个快速发展的行业里，近几年，济南在商业地产领域也有了长足的发展。 宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从 而催生了对商业地产的市场需求同时我市居民人均可支配收入据统计，今年前三季度位 列国内前十位社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我市城 镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会 零售总额的逐年增长，从而带动了商业的发展，特别是超市百货批发市场酒店餐饮业 的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，最终表现为商业地产投资额的快速增长。从 恩格尔系数看，自年起，我市城镇恩格尔系数开始降至以下，因此催生了大型购 物广场等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。 政府各部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进 城市商业的规模化发展，加之。

2、济对商业地产的需求分析 第章济南市商业地产发展动力及存在的问题 我市商业地产快速发展的原因 我市商业地产发展中存在的问题 加快济南市发展商业地产的对策建议 第章结论 参考文献 致谢语 摘要自年起，商业地产率先于我市的五区以及长清大学城泉城路洛口英雄山 等商业气氛较浓的区域兴起，并快速蔓延到全市的各个商业街区。根据有关部门统计数据显 示，年以后，我市商业地产投资年均增长率达到了两位数，虽然与住宅投资增长率相 比低了些，但是，逐年增长的商业地产投资速度已远远超过了全市国民经济的增长速度，而 且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势，仅年月至月全市商 业地产项目开工就已达二十几个，为了更好分析这个市场，本文分两部分对济南商业的发展 动力存在问题建议及发展脉络做简单分析 关键词商业地产，市场分析，对策 第章绪论 问题的提出 商业地产是指区别于住宅地产，包括商场酒店等商业营业用房在内的房地产项目。随 着改革开放的发展，济南市商业地产市场蓬勃发展，但是也存在着系列问题，本文在分析 济南市商业地产市场发展历程和现状的基础上，重点分析了济南商业地产市场存在的问题， 然后提出建议和对策。 商业地产研究的目的和意义 随着近些年房地产市场的飞速发展，房地产业已成为我国国民经济的重要组成部分和 的主要增长点。现金，伴随房地产市场自身调控能力的增强及政府相关部门的监管力度 的加大，房地产业的发展日趋成熟规范，房地产项目的开发流程已由最初的无序化流程化 方向发展，通过固定。

3、乐 健身休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式功能和用途上区别于普通住宅公寓 别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比 较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 商业地产是房地产业与商业结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和 商业规划经营管理的般属性。除此之外，商业地产也拥有些自身固有的特点，如商 业地产有个权益开发权所有权经营权管理权，再如商业地产投资开发赢利模式具 多样性等。 商业地产开发模式的特征 投资规模大，高收益，高风险 商业地产开发项目般规模巨大，投资大，市场变幻莫测。商业地产的开发往往伴有巨 大的商业价值与经济收益，因此收益相对较高，但是高收益伴随着高风险，正常的商业地产 经营需要经历两至三年的过渡期，这期间需要占据大量的资金，增大了投资风险。 区位因素是价值的主要源泉。 传统物业的级差地租理论定程度上决定了区位因素在房地产规划与开发上属于核 心因素，而商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现，客流量的直接决定因素就是 区位因素，因此，区位因素是商业地产获得充分价值的主要源泉。 用途广泛，经营方式灵活 商业地产开发后可以用于商场超市专卖店。餐饮店娱乐店等多种业态用途，经营 方式可以随时灵活变换。同时招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺，允许多种多 样的经营风格与经营方式。 对开发商的综合实力要求很高 商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备较强的商业规划能力。我市规模 较大的房地产开发商通常具有较强的资金实力与较为流畅的现金流，但是普遍不具备较强的 经营商业地产的能。

4、握其业态定位的 脉搏，为项目日后良好经营状态的愿景提供有力的支持最直接的是为其目标消费群的定位 圈定合适的范围，使商业地产项目的市场定位更具目标性。 立地条件研究的意义 立地是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响，主要包括项目主要 及次要道路的类别顾客性问题，分析能否得出普遍性的结论。区域商业 不仅反映区域内商业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目 的市场定位业态设计经济效益预测提供定性的参考分析，而且具有避免重复建设而导致 经营期利润不高等作用。 消费者消费行为的调查与研究的意义 消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内 消费者生活形态的资料。即针对消费者生活的特性，从人口结构家庭户数构成收入水平 消费水平购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研 究。消费者的消费行为调研对商业地产项目的策划工作具有至关重要的作用，对于商业地产 项目市场定位来说，消费者消费行为调研的结果作为其重要参考及依据，把握其业态定位的 脉搏，为项目日后良好经营状态的愿景提供有力的支持最直接的是为其目标消费群的定位 圈定合适的范围，使商业地产项目的市场定位更具目标性。 立地条件研究的意义 立地是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响，主要包括项目主要 及次要道路的类别顾客到达的方便度邻居的类别等。 第章理论基础 商业地产的概述 商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工 业生产功能为主的工业地产等商业地产广义上通常指用于各种零售批发餐饮娱。

5、新轮城市建设和改造高潮的兴起，特别是济南市旧城改造项 目月份个旧改项目的对外公开推荐的重大压力及推出，都为济南大型商业项目的 发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展。 商业地产开发的高收益性长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房 地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值。恰恰相反，好的商业地产项目 因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值如泉城路西市场等商圈。此外，承租 户对商业地产的装修投资赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性， 这都使得商业地产受到开发商的青睐。 休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。年以后，居民全年平均休假时间增 至天每年按周计算，每周都实现双休日，则共休息天，再加上五十 元旦春节，共有天。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之。休假时间的 增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常生活为例， 除去购物旅游餐饮等常规的消费活动，品茗健身泡吧等在几年前还少见的活动已成 为人们都市生活中不可或缺的部分。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需 求，为商业地产创造了新的市场空间。 山东劳动职业技术学院经济管理系 毕业论文 题目济南市商业地产市场分析 学生姓名徐冰 指导教师刘巧玲 专业班级房地产经营与估价 完成时间年月日 目录 第章绪论 问题的提出 商业地产研究的目的和意义 第章理论基础 商业地产的概述 商业地产开发模式的特征 市场分析状况 第章济南市商业地产发展现状 总部经济基本情况 楼宇经济基本情况 投资建设情况 发展总部经济楼宇经。

6、开发模式将前期策划工程建设后期营销推广等工作的有机结合， 实现房地产项目经济利益和社会效益的最大化。 宏观经济环境政策形势的调查与分析的意义 任何个房地产项目的开发都涉及到对于宏观经济环境政策形势的分析和研究及房地 产市场发展现状和趋势的分析和研究，尤其是商业房地产项目的开发所受影响更为明显。 商业地产项目具有房地产项目开发周期长投资大等特性，其开发的最终目的是通过出 租经营或销售来实现开发利润，因此如不能及时掌握市场环境政策形势等宏观因素，便会 导致对预期经济发展政策走向的判断能力不强，对市场风险预估能力降低等情况的发生， 从而致使项目开发风险加大。 区域商业市场的调查与分析的意义 区域商业调研在通常意义上讲是我们常讲的区域商业普查。它的市场调研内容是对区域 内经营商户从经营内容商铺面积租金员工数量营业额经营状况存在的问题发 展和经营动向等进行调查，通过反映的般性问题，分析能否得出普遍性的结论。区域商业 不仅反映区域内商业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目 的市场定位业态设计经济效益预测提供定性的参考分析，而且具有避免重复建设而导致 经营期利润不高等作用。 消费者消费行为的调查与研究的意义 消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内 消费者生活形态的资料。即针对消费者生活的特性，从人口结构家庭户数构成收入水平 消费水平购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研 究。消费者的消费行为调研对商业地产项目的策划工作具有至关重要的作用，对于商业地产 项目市场定位来说，消费者消费行为调研的结果作为其重要参考及依据，把。

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