1、了个百分点，为年以来增幅最高。苏州市零 售总额占全省，比上年增加了个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制 造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费 品购买力大增。 江苏省统计局年发布 城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。苏州市城市居民人均可支 配收入为元，增长。市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期 稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。年，苏州市 城市居民人均消费支出元，比上年增长其中人均生活消费品支出 元，同比增长。农村居民人均生活费支出元，同比增长其中人均生活 消费品支出元，同比增长。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同 步增长。 从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场 需求。消费投资出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来个城市来看， 苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这个城市中名列三甲。经济环境 和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。 步入小康的市民更加注重生活质量，体育娱乐用品消费的需求扩大。在满足般生活 需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐享受型更高的生活层面迈进，些集和娱乐为 体的多功能成套器材开始搬入家中。年，限额以上贸易企业体育娱乐用品类零 售亿元，同比增长倍，可见，体育市场潜力巨大。 第二节项目周边环境分析 项目周边环境分析 苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项。
2、富士通 富士通多媒体部品苏州有限公司 苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司 美国高特利集团纳贝斯克食品苏州有限公司 英国集团比欧西气体苏州有限公司 美国礼来制药公司礼来苏州制药有限公司 美国百得集团百得苏州电动工具有限公司 美国百特公司苏州百特医疗用品有限公司 日本国株式会社日立制作所 瑞萨半导体苏州有限公司 日立仪器苏州有限公司 州三井国际物流贸易有限公司 达能集团达能食品苏州有限公司 新日本制铁株式会社苏州日铁金属制品有限公司 挪威海德鲁公司海德鲁铝业苏州有限公司 日本新日矿公司 苏州日矿材料有限公司 苏州日矿宇精密加工有限公司 德国巴斯夫公司 巴赛尔聚烯烃工程塑料苏州有限公司 皇家壳牌集团荷兰 小计家五百强企业在园区注册了家企业 如此规模的办公科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的 欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。 高档住宅小区 星海大厦会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州工业园环中心生活区 建有普通居住区别墅区外商公寓及商业文化体育公共娱乐等批配套设施，形成 环中心生活带。其中最大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的附近， 邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市花园共分五期项目，首期兰 华苑，二期茗华苑，三期菁华苑，四期英华苑，五期银色贵族。 项目总占地公顷，建筑面积万，容积率。 此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积万 。
3、范围内，从项目的位 置和园区的交通来看，本项目基本可以覆盖整个园区。截至月底，全区就业人口达到了 万人，其中中新合作区内在职员工约万人就业人员平均年龄岁，岁以下人员占了 九成。更为抢眼的是，园区就业人员中来自外地，而管理技术人员中这比例更是将近。 根据对园区薪资状况的调查，年到年，园区中高级管理人员和技术人员的年薪增 幅平均为到，普通管理和技术人员为到，般工人为到。 从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企合资公司金融机构等，都 受过良好教育。从价值取向和消费方式来看，都比较注重生活质量和时尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比较大，俱乐部的市场潜力较大。 年度企业总数家，总人数人 第三章项目经营设想 第节项目市场定位 项目经营定位 星海大厦会馆项目投资规划应以高定位低投资尽量控制成本为原则，以有氧 训练力量及健美操课程为主，与国际流行方式接轨，尽量减少针对少数人的配套设 施，最大程度提高投资效率。 项目的宣传定位和形象定位是时尚健康科学，以俱乐部鲜明的标志及充 满活力健康科学的运动方式进行宣传，从俱乐部整体设计到局部装饰宣传资料等，无不 体现健康动感充满活力的时代气息。 项目的服务定位是给与会员人性化无微不至的关怀，从装修设计项目设置到管理和 服务，充分体现投资者和经营者的高水准，是会员拥有与众不同的优越感受。第二节项目内部设置 项目规划定位 项目规划经在符合苏州市工业园市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件 下，尽量控制投资成本减。
4、平方米位于城商业街的销品茂和世界家 装巨头也在园区安家。 完善的公共服务设施和密集的商业娱乐场所产生的市场聚合效应是巨大的，紧邻园区 中央的星海大厦会馆项目的区位优势也是十分明显的，辐射效应巨大的。 第三节竞争对手分析 俱乐部是种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区，服务设施 的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合设施，星海的项目设置和营业规模是 其他商业俱乐部无法比拟的。 苏州英派斯俱乐部位于苏州市体育中心，从俱乐部的辐射范围看，对本项目不会 形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类房，能对星海大厦会所产生影响的只有 二家，家是苏州工业园区的苏州市苏春西路宝迪国际，由香港旭阳集团投资组建。 俱乐部于年月开始正式运营，营业面积愈平方米，此俱乐部星海大厦的距离 米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的会馆，建筑面积平方米，现正在筹建中， 预开设项目有游泳有氧操器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此项目 据星海项目也只有不到米。 从竞争上看，宝迪国际俱乐部和湖左岸会馆会对本项目产生定的影响。但从项 目的设置和上看，星海大厦项目设置非常丰富，单就游泳项目的规模和档次而言，湖左岸 会馆游泳池和星海游泳馆存在着定的差距。同时，星海项目的丰富程度和综合程度是另 外两家俱乐部难以达到的。 第四节目标市场分析与定位 苏州市人口东移的房地产政策，使到在园区买房，已成为苏州人心目中的首选。星 海会馆的聚合效应明显，项目的目标消费人群锁定在距俱乐部五千。
5、目，于年正式启动建 设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积平方公里，其中，中心开发区规划面积平方公里，规划居 住人口万，计划吸引各类投资亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开 发阶段，并形成信息产业园出口加工区国际科技园研究生城现代物流园等产业发展 载体和功能分区。 特殊的政策优势便利的交通网络高标准的基础设施优越的生活环境充足的人力 资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到年，全区固定资产 投资超过亿元，实际利用外资亿美元，主要经济指标年均增幅超过。实现国内 生产总值亿元，进出口总额达到亿美元。 写字楼 目前，工业园内已投产的高新技术企业有近多家，其中包括属世界强企业中的 家，在苏州高新区首期的多平方公里范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了 批金融商贸科研管理机构及商住写字楼会议中心等设施，如建设大厦国际大厦 信息大厦信息大厦等。南北两个科技工业区集中了批电子信息精密机械生物医药 新材料环保等新兴产业，形成了以环保产业园生物技术园留学人员创业园民营科技 园为主体的区多园的发展格局。就世界强企业来看，就有如下的企业 五百强名称项目名称 德国西门子集团 德利多富信息系统苏州有限公司 力斯顿听力技术苏州有限公司 韩国三星电子 三星电子苏州半导体有限公司 苏州三星电子有限公司 苏州三星电子液晶显示器有限公司 三星半导体中国研究开发有限公司 苏州三星电子电脑有限公司 日。
6、平方米，东邻金鸡湖，北靠中央和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区， 占地公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡 湖大桥将两者连为体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区，设施完善，自成 体。占地约公顷。水巷邻里总面积为公顷，是配有商业设施的中高密度 住宅区。高尔夫花园共开出平方米的园际公寓和半岛别墅，第期将推出套 公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东暂名，占地公顷， 总投资亿元，共有幢楼，分别为四六七八层，共有多套房。 以上高档的楼盘的每平米的均价都在元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园 区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。 商业中心以及其他娱乐场所情况 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央为中心在平方公里规划区内规划个邻里中心。项目区周边大商业文 化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施公共机构及住 宅商业楼群组成，占地公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博 物馆体育馆水上音乐台等文化设施。 园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑，规划用地面积万平方米， 总体设计建筑面积万平方米，为两层建筑，室内展厅面积万平方米，会议设施面积 万平方米。该工程总投资估算约亿元，全部建成后可提供个展厅个国际标准 展位，将跻身世界会展中心前位，成为仅次于广州国际会展中心的国内第二大会展中心。 此外，总投资亿元总建筑面积约。
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