物业税开征的效应分析 ㊣ 精品文档 值得下载

，而我国的物业税税基较为薄弱，能否将物业税作为地方财政的稳定的财政收入，并相应的实现其调控和分配目的，需要我们设计较为完善的物业税体系。

同时，研究物业税对各利益主体的影响，是帕累托最优化效应在我国财产税制设计中的具体应用，可以实现对税制优化理论的更深入的了解。

年月中共中央十届中全会中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提出条件具备时对不动产开征统规范的物业税，相应取消有关税费。

年月中共中央十届中全会关于第十个年规划的建设中明确提出稳步推行物业税。

至今我国已有个城市试行成为物业税的模拟评税试点地区。

重庆便是其中之。

开征物业税已经成为我国税制改革的必然税制政策方向。

物业税的开征将对房地产市场产生怎样的影响，这成为物业税开征之前需要分析的重要问题。

因为物业税政策主要是针对房地产业的政策，它将调整当前房地产税系轻保有重流通的现状，实行向重保有轻流通房地产税系的转变。

这样的调整，从宏观调控目标上看，期望抑制房地产业泡沫，实现房地产业供需结构理性回归。

重庆将现行的房产税城市房地产税城镇土地使用税土地增值税以及相关收费合并，转化为房产保有阶段统收取的物业税。

税基是改变现行的按照原值扣除定比例的征收方法，而按照定年限的评估价值对房地产征税。

纳税人是重庆房地产业主。

计税依据和税率是如果房屋是自住，以市场评估价值的为计税依据，征收的物业税如果房产是出租投资用，以投资回报的为计税依据，征收的物业税，空转中没有设定起征点。

物业税的征管权归地方政府。

关于物业税的税负水平确定的基本原则，是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。

传统观点由和提出并发展。

传统观点对物业税进行了局部均衡分析，将其分为对土地课税和对建筑物课税两部分。

对土地而言，如果土地供给固定无弹性，税负将全部由土地所有者承担如果土地供给不是固定的，那么土地税由土地所有者和使用者共同负担，其比例取决于供求弹性。

对建筑而言，由于建筑行业从长期来看可以按市场价格获得它所需的资本，因此其供给是具有完全弹性的，税负全部转嫁给了房屋的消费者。

传统观点认为物业税是种货物税，课征物业税将使消费资产的价格上涨，并使得地方辖区的房地产数量低于有效水平。

受益论观点由于年提出。

在个关于地方支出的纯理论文中，建立了地方公共产品均衡模型，提出了用脚投票的著名理论。

他认为，如果存在大量提供不同水平的公共服务和相应税收的行政区域，且各区域公共服务生产符合规模经济，那么在不存在搬迁等成本的理想社会中，地方潜在的居民和企业会根据这些服务与税收支出选择在最满意的区域里居住和从事生产经营活动。

基于上述分析，认为物业税是没有福利损失的，是有效的税收。

此后和，进步完善了模型。

在受益论观点中，物业税更多地被视作种使用费，纳税人用物业税来购买辖区公共服务，因而物业税是不会产生扭曲作用的。

新观点由提出。

对物业税进行了般均衡分析，他认为，如果资本可以在不同行政区域间流动，且整个经济中的资本供给无弹性，那么物业税的税负将会被完全转嫁给资本所有者，物业税完全被资本化。

并且，各地区物业税税率的差别会导致全国资本存量的无效配置。

提出，各地税收竞争会导致地方公共服务产出低于有效水平，为了保持低税率吸引企业投资和个人居住，地方政府不得不使其支出水平低于当边际收益等于边际成本时的有效水平。

，也论证了地方政府往往倾向选择较低的公共服务水平，以避免物业税太高而使本社区的资本流出，而这种行为导致地方公共品供给的不足，以及经济配置的无效。

基于以上分析，他们认为，物业税是种扭曲型税种。

我国关于物业税的讨论开始于年。

国内对物业税进行纯理论研究的文献和著作很少，相关的讨论主要集中我国是否应该开征物业税以及如何开征物业税等问题。

具体而言，专家和学者对物业税的研究主要集中在以下几个领域我国开征物业税的利弊分析国外物业税的税制设计及其经验借鉴我国物业税的税制设计及其难点物业税对房地产价格的影响。

在对我国开征物业税进行利弊分析方面，张帛宁，祝平衡认为开征物业税能带来以下正面效应首先，物业税的开征有利于规范房地产税收制度，改变我国当前房地产税费制度中存在的税种重复繁杂，税制设计不合理的现状其次，物业税也在定程度上也有助于限制房地产投机行为，调控房地产价格并且，物业税的开征可以为地方财政提供稳定充足的税收收入，将成为地方政府的主要税种，也有利于我国的财政制度改革最后，基于其财产税的特性，物业税将有利于调节缩小贫富差距。

张帛宁，祝平衡对开征物业税的利弊分析及政策建议中国房地产，钟伟，冯维江物业税征收的国际经验及借鉴税务研究，方建国，梁瑞明美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴税务研究，马克和我国开征物业税的难点及现实选择税务研究，李家鸽，马丽波启动我国物业税制的税负探析北京金融出版社，宋丽颖，唐明开征物业税现行房地产税制改革的契机财政研究，刘维新开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响中国房地产金融，何振物业税与土地出让金不可替代性简论南京南京大学，白彦锋土地出让金与我国的物业税改革财贸经济，胡怡建物业税改革的背景和影响分析涉外税务，魏雅华物业税开征渐行渐近经济导刊，陈瑶开征物业税对房价的影响分析浙江浙江出版社，龚刚敏论物业税对房地产价格与政府行为的影响税务研究，吴俊培我国开征物业税的几个基础理论问题涉外税务，李炜玮，郭忠兴，刘芳我国开征物业税条件分析合作经济与科技，郭慧关于开征物业税问题的研究山东山东大学，蒋黎恒房地产经济学西安化学工业出版社，苏丽华对我国开征物业税的分析及政策建议天津天津财经大学，王巧我国物业税制度研究西安西北工业大学，杨向伟我国开征物业税问题的研究广州暨南大学，刘国光，王洛林中国经济形势分析和预测上海社会科学文献出版社，贾康对房地产税费改革思路与要点的认识涉外税务，郝春红，饶友玲，侯岩中国税制教程天津天津南开大学出版社，陈多长房地产税收论北京中国市场出版社司言武对我国物业税开征的几点探讨特区经济，范鸿淑，许婷婷房地产相关税费是否可以归并简化为物业税经贸纵横，荀晓平关于我国开征物业税的思考行政与法研究方案或预期章节安排前言房产税与物业税房产税定义及特点房产税定义房产税特点物业税定义及特点物业税定义物业税特点房产税与物业税关系物业税可行性因素开征物业税的效应分析开征物业税的背景及操作背景操作以重庆为例开征物业税产生的积极效应对政府产生的效应对房地产开发商及对房产市场的影响对纳税人的效应分析开征物业税产生的问题给政府带来的相关问题房产市场出生的问题给重庆纳税人带来的问题重庆政府的政策选择财政收入的弥补财政制度的改革房产市场的完善建立房产登记制度建立完善信用体系实施方案阅收集与研究主题相关的各种资料包括书籍期刊文章硕博论文新闻报道统计数据等，为着手写论文提供坚实的理论基础。

，理清研究内容，在此基础上撰写文献综述任务书开题报告。

，确定提纲后设计问卷进行调研以了解游客真实感受，掌握第手资料。

和问卷，运用所学的市场管理房产等方面的专业知识对论文进行构思，着手写作。

，分阶段，分步骤，高质量地及时完成任务。

进度计划本文研究的是物业税的效应分析并以重庆开征房产税为例。

研究时首先是对学术报告，中国期刊网，论文数据库等进行查找，阅读，记录，分析，研究并得出自己的结论。

第学期第周至第学期第周完成毕业论文选题。

第学期第周完成外文翻译文献综述和开题完成详细提纲。

物业税开征的效应分析。

对房地产开发商及对房产市场的影响由于物业税开征后，将合并现行的土地增值税及开发环节相关收费到房地产保有环节，因此开发环节的税费将得以减少，从而降低房地产商的开发成本。

开发成本的减少，使得房地产商相同投入资金能实现更多的房地产供给。

同时，由于物业税将实行对所有房地产拥有者征收税金，增加房地产保有环节税费，使得房地产购买者的预期购买成本大大增加，从而使购买者更加理性地根据自己的消费能力实行房屋消费，进而减少房地产的无效需求。

无效需求的减少也促使了房地产市场有效供给的增加，从而使房地产供需达到有效平衡，抑制房价泡沫，实现重庆房地产市场供需结构的理性回归。

图分析数据来自于重庆统计年鉴年年，主要采取了商品房价格土地增值税单位面积土地购置费单位面积保有环节税单位面积个指标。

商品房价格由商品房销售额除以商品房销售面积而得土地购置费由当年土地购置费除以当年新开工房屋面积，这样可以得到房屋单位面积所承担的土地购置费用成本土地增值税由当年土地增值税除以当年新开工房屋面积保有环节税由城镇土地使用税加上房产税此时房产税包括了城市房地产税，再除以当年新开工房屋面积得到。

以下是该模型的数据表表重庆物业税模型数据表商品价格土地增值税土地购置费保有环节税年年年年年年年综合现有分析结果，可以看出重庆市的土地增值税土地出让金和房地产保有环节税与房地产价格显著线性相关。

土地增值税和土地出让金与房价正相关，而房地产保有环节税与房价负相关。

当单位面积的土地增值税增加单位时，房价相应增加单位。

当单位面积的土地出让金增加单位时，房价增加单位。

而当单位面积的保有环节税增加单位时，房价相应减少单位。

这说明土地增值税土地出让金和房地产保有环节税对成都的房价能够产生作用，土地增值税和土地出让金政策的加强对成都房地产价格能够起到增加作用，而房地产保有税的加强对成都房地产价格能够起到抑制作用。

因此，当重庆开征物业税后，土地增值税取消开发环节收费减少保有环节税增加，必定会对成都的房价产生显著的影响。

由于土地增值税与房价成正相关关系，则土地增值税取消将使得成都的房价下降。

土地出让金与房价正相关，开发环节收费可以视同土地出让金收费减少，开发环节收费减少将使得成都的房价下降。

同时，由于房地产保有环节税与成都房