物业税开征对地方政府税收影响研究 ㊣ 精品文档 值得下载

分类中的个类别，是个财产税体系。

对于物业税内涵的界定，有关专家学者分别从不同角度给出了定义。

马克和年认为物业税即指房地产税，是财产税的种。

周菁提到物业税既属于房地产税又属于财产税，是在房地产保有环节征收的税收。

吴培军认为物业税只是香港地区和东南亚地些国家对财产税的另种叫法，并不是新概念。

肖宪洪则提到物业税是对在境内拥有或占有不动产的单位和个人征收的种税收。

李政东则提出即将实行的物业税与香港物业税并不相同，是对财产的保有进行课税，也对财产所得进行课税，同时还包含财产取得税。

陆娟认为物业税是对土地或房屋等不动产的所有人或承租人包括自然人和法人在不动产的保有环节按定期限根据不动产的市值或租金征收的种税，其纳税额随着不动产价值的变化而变化。

本文认为，物业税是指对已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备设施和场地课征的种财产税。

它是在房地产保有环节征收的种财产税，属于财产税体系中的种税，它是财产税体系下的不动产保有税。

开征物业税对地方财政影响的效应分析开征物业税对地方财政的积极效应房地产保有税在大部分国家都是由地方政府征收，是地方税制中的重要组成部分。

凡是实行分税制即中央税与地方税分置的国家，房地产保有税收基本划归地方，且构成地方税收甚至是地方财政的主体税种。

这是由地方政府提供公共产品的需要和财产税自身的特征决定的。

在美国，财产税收入规模占全国税收收入的比重为，美国的财产税主要来源于对房地产征税，大约占了财产税收入的。

房地产税已经成为了美国地方财政收入的支柱性来源，地方政府财政收入中约有来自于房地产税在加拿大，财产税是最古老的税种之，也是目前地方财政收入的主要来源。

年，在加拿大的温哥华市物业税收入占地方税收入的，是该市财政收入的主要来源。

就亚洲发达国家日本而言，物业税是作为地方税由市政当局征收。

税收收入是市町村级政府的主要收入来源，约占税收总额的。

对于发展中国家，由于受生产力发展水平的限制，般以商品税为主。

财产税占地方财政收入的比重虽然较之发达国家而言，是较低些，但是财产税亦是这些国家地方财政的重要来源。

随着经济发展，发展中国家财产税在地方财政收支中的地位也越来越高。

就拿印尼来说，印尼的财产税改革取得了显著的成效，财产税收入每年持续增长。

从年起，印尼的财产税收入平均年增长率超过，财产税在地方财政中占有重要地位，其收入占所有地方级税收收入的，已成为地方政府财政收入的主要来源。

国外开征经验表明，开征物业税有利于保证长期内政府的财源，改变地方政府的短期行为。

在我国现行的批租制下，房价中包含了年不等的使用期内持有者所应缴纳的大部分税费，然而这些税款都作为本届政府的财政收入，列入本届政府的预算。

这相当于本届政府提前预支了以后若干届政府的财政收入，是种寅吃卯粮的行为。

再加上可开发的土地资源本就有限，这就更加助长了地方政府只顾开发现有的土地资源而不注重投资环境建设的短期行为。

随着物业税的开征，方面能够保证地方政府的财源做到细水长流。

因为物业税的计税依据是土地房屋等不动产在不同时点上的市场价值。

个重要的特点就是纳税人应交纳的税款会随着房产市值的上升而增加。

这意味着从长期看，政府能够参与到房产增值价值的再分配中。

有利于调动地方政府征收房地产税的积极性，同时也有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成了多征税多提供公共服务财产增值税源增加的良性循环机制。

另方面，它还能促使地方政府重视投资环境的建设。

因为只有吸引更多的投资才能促进本地房地产市场的繁荣以确保长期税源，有利于遏制地方政府的短期行为。

开征物业税，地方政府拥有稳定税源，可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来，解除地方政府的财力困境。

另外，开征物业税，定期对保有的房地产物业价值进行评估，可以充分体现物业的价值变动，防止政府税收的流失。

税率假定用这档税率分别测算物业税总额。

这几档税率在目前开征的国家中处于中下水平。

对于刚开征的地区来说，为了减少开征阻力，不对当地居民造成高税负，税率不宜设定太高。

另外，由于目前国内试点城市的实践，选用的是批租制，因而在进行物业税的测算时需要选用比较低的税率。

征收率它是指物业税征收的有效程度。

目前，我国尚处于物业税开征试点阶段，在房价评估或者征管方面还有待学习和完善。

因而，我们在这里假定短期我们能保证的实际征收率是。

从长期来看，由于征管技术手段的完善，我们假定征管到位，征收率为。

当税率为时平方米人万人元平方米万元当税率为时万元当税率为时万元其中当税率时，金华市人均年纳税额元人长期收入估算从长期来看，假定通过传导机制的影响，开征物业税使得房地产价格回归理性，跟开征物业税前相比有所回落。

那么，在进行长期物业税收入的测算之前，必须先测算房价的下跌幅度。

在前面已经说明，用市场增量房也就是新房的市场销售均价作为评估价格，所以，只需要预测出在没有开征物业税下，年金华市商品房的销售均价即增量房销售均价，再乘以预测出的开征物业税后增量房房价下跌比例就可以得出年金华市所有房屋的评估价格了。

对于刚刚出售的增量房而言，其土地使用权的法定年限是年，假定该套房屋实际使用年限达到年，折现率为，税率为，当期市场均价为，年后均价为。

假定国内经济呈平稳良好发展，在以后年间，国内金融机构年以上贷款利率平均水平基本保持与年致，变动幅度不大。

则从长期来金华市房价趋势预测年年年年年系列线性系列线性系列看，有如下关系式成立„„根据中国人民银行网站公布信息显示，年国内金融机构年以上贷款利率为，我们假定市场折现率为代入上面的关系式，大概可得从长期来看，由于物业税税制的完善和征管水平的提高，在条件允许的情况下，认为物业税征收模式将由批租制转化为年租制。

那么，物业税的税率必将调高，因此，在长期收入测算时，假定物业税税率为。

若税率为时此时房价下跌比例为。

若要知道年开征物业税之后的房价，我们必须先对不开征物业税情况下的房价进行预测。

首先，我们根据年金华市商品房平均售价做个简单的趋势预测，得到趋势预测图和公式如下根据预测的公式可得年的金华市商品房销售均价大约为平米。

所以，元由于没有可参考的精确数据来确定年金华市的人均住宅建筑面积，我们假定人均住宅建筑面积保持不变，城镇人口根据浙江省城镇体系规划所推测的年金华市城镇人口万万之间作为参考可以粗略估算出年金华市物业税税收如下万元以上结论是基于我国经济运行平稳良好的情况下，同过对变量数据的个预测分析而得出的。

它是基于目前经济大环境下的个近似计算。

开征物业税短期内地方财政收支缺口分析如第章所述，开征物业税将建立地方长期财源，解决地方财政收支缺口，因此，本文在此仅分析物业税的开征对地方财政收支缺口的短期影响。

由于传导机制的时滞，我们认为在开征物业税的过渡期房地产价格由于供求关系不会受到很大影响。

因而在土地批租制下，地价也就是土地出让金的减少也是受供求影响较多，不考虑其降低额。

所以，在考虑是否会对地方财政造成缺口，我们就拿开征物业税所取缔的房产税城市房地产税城镇土地使用税和土地增值税总额和开征后所增加的物业税收入作对比分析。

进出，比较两者的大小从而得到地方财政收入变化额。

如果开征后物业税税收总额减去取缔的税收总额差值为正，说明地方财政能够出现盈余如果开征后物业税税收总额减去取缔的税收总额差值为负，说明地方财政可能出现缺口。

年金华市房产税城镇土地使用税和土地增值税总额合计为亿元﹤物业税亿元税率为，这说明开征物业税不会使当年的财政收入总额缩小。

年金华市地方财政收入为亿元，地方财政支出为亿元，存在着亿元的地方财政收支缺口。

因此，若由于传导机制的滞后，开征物业税后，在短期内土地出让金价格不变，那么由于征收物业税就可以弥补到亿元的地方财政收支缺口。

当然，我们目前进行的预测除了农村住宅的免税之外没有考虑到其他减免额，对征管水平的期望亦较高，因而存在高估物业税收入的可能性。

结论综上所述，按照我们所假设的理论，物业税的征收导致金华市地方财政收支缺口的可能性比较小。

而且，从长期来看，物业税作为地方主体税种的潜力比较大，能为地方政府提供长期稳定的收入来源，有利于地方政府职能的实现。

因此，在征管技术水平达到要求的情况下，金华市开征物业税对财政收支的影响无论是长期还是短期来看都是有利的。

所以，在批租制下，假设征管到位，评估问题解决，金华市开征物业税在财政这角度来说是条件成熟了的。

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