影响房地产企业绩效的风险因素分析 ㊣ 精品文档 值得下载

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学生签名日期摘要房地产开发过程是个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量的不确定风险因素，涉及到投资者与政府部门工程建设单位最终用户等诸多关系。

随着房地产行业日趋复杂化，竞争力也日益激烈，房地产企业在经营过程中面临的风险因素也日益增加，这已经成为企业进步发展壮大的主要障碍之。

本文以银亿集团为样本企业作为研究对象，使用模型，对影响样本企业绩效的风险因素进行实证研究，结果表明政策不稳定性是影响房地产企业绩效的最直接也是最表层原因流动性和短期偿债风险是影响企业成功的浅层因素市场风险价格风险和投融资风险是影响房地产企业绩效的中层影响因素管理风险和公共政策风险是影响房地产企业绩效最深层因素。

这些风险因素都将影响公司的绩效。

关键词房地产企业风险因素解释结构模型银亿集团目录研究背景与相关理论研究背景与现实意义相关理论与国内外研究现状房地产企业风险的界定及风险分析模型的定义和原理研究方法与研究过程研究步骤研究过程设计问卷与初步调研样本选择模型构建模型解释结论与局限性结论与建议研究的局限性参考文献致谢附录附录研究背景与相关理论研究背景与现实意义房地产是投资规模最大，增速最快的行业之，其产业关联度高交易周期长，无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。

房地产行业具有开发地点固定开发条件差建设周期长投资规模大面临不确定因素较多的生产经营主体，并具有社会责任重环境影响程度高等特点，因此在房地产开发的每个阶段均有存在风险的。

随着市场经济体制的建立，风险机制逐步确立，风险机制通过风险报酬的诱惑力和惨遭破产的压力作用于房地产企业，促使其加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。

相关理论与国内外研究现状国内外学术界对风险的研究很早就开始了，而对房地产企业的风险研究也直颇受学者们的关注，因此对于房地产企业的风险研究的文献颇多，笔者梳理了前人们的研究成果，对相关论点做出以下几点归纳。

房地产企业风险的界定及风险分析我国学者司玉海和唐文芳提出房地产风险的新定义，是指在房地产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会或可能性。

司玉海和唐文芳说到，在房地产风险中，所有涉及房地产的开发经营活动以及后期的物业管理整个过程，这包括前期的工程勘察建筑设计立项拆迁征地到中期的房屋建筑施工房屋售卖与使用。

相应的，事件的主体分布在房地产开发经营链条的各个环节中，包括参与贷款的商业银行房地产投资人房地产开发商等，风险涉及的范围甚广，而且风险的表现形式多样。

由于房地产投资的投资回收周期长资金占用多变现能力差影响因素众多，因而房地产投资风险复杂多样，旦风险不受控制，都随时可能影响着房地产企业的绩效。

邓瑜把房地产风险总体可归纳为大风险决策风险财务风险和营销风险。

决策风险房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。

由于房地产开发涉及投资高周期长，通过后期的开发来检验早期决策是否正确，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险很大而对于房地产企业遇到的财务风险主要表现为，房地产在开发过程中需要大量的资金，而房地产企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构或其他企业处融通资金，那么财务风险也随之产生。

由于房地产企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险越大，应对这风险需要在投资前就做好资金预算，应综合考虑各种可能发生的财务风险营销风险则是由于有时房屋滞销而给房地产企业带来的风险。

如何制定出合理可行的营销策略，促使房屋顺利销售，这对于房地产高管们具有非常高的挑战性。

房地产行业风险又可以细分为项，自然灾害风险政策不稳定性风险营运风险管理风险流动性风险公共政策风险市场风险经济风险价格风险法律风险信用风险人力资源风险合同风险投融资风险成本风险资金回收风险长期偿债风险短期偿债风险以及业务失控风险等。

以下为项风险因素的基本概念。

武长虹称自然灾害风险是指自然界的突发事件。

如地震水灾及其它地质灾害，且诸如此类灾害是客观存在的。

政策不稳定性指的是政府连续出台税收土地等多项措施来调控房地产市场的，房地产政策时而紧缩，时而是扩展力度与市场预期有所出入，而房地产市场的敏感神经会被房地产新政触动，这些实效短而强的新政策将影响或左右房地产市场的发展。

营运风险并不是指种具体特定的风险，而是包含系列所有涉及房地产的开发经营活动以及后期的物业管理整个过程中，可能发生的风险。

企业运营要求企业重视技术更新需求变化等市场社会动向，及时调整技术结构产品结构和市场结构，从而运用最有效的手段技术设备产品市场等来将各种潜在的风险降低到最低水平。

管理风险则是，由于企业经营管理水平限制，以至未达到预期的收益。

如财务制度混乱引起的资金周转缓慢营销方式单落后而引起的销售缓慢等。

从我国目前情况来看，房地产投资的回报率较高但也有很大的风险。

流动性风险通常各个开发商的楼盘各不相同各具特色。

每个开发商的房地产商品都具有自己的特点和卖点。

所以在房地产交易前，消费者会做番细致的相关楼盘资料收集和研究分析。

即便在消费者决定购买后，往往必须安排贷款及处理相关程序。

这些都需要段时间，这对于急于销售的开发商造成不利。

因此在竞争激烈急需回款的情况下，开发商不得不降价销售，形成损失风险。

公共政策和法律风险各种与房地产有关的政策法规由政府部门控制，而房地产开发受些金融法规的影响十分明显。

例如税法的修改新的金融政策出台土地出让政策的变化城市开发计划的改变都会引起项目未来的变化。

市场风险和经济风险主要是指因为经济活动景气循环等总体经济因素影响到不动产投资的经营效益。

例如，经济不景气使大众的投资意愿降低及购买力下降，因而购买或承租不动产的能力降低，并造成不动产价格或净盈利的下降。

价格风险主要表现为近年来，房地产价格持续飙升，购房者非理性消费和过渡投资以及投机行为也是推动价格上涨的原因之，随之近来的降价潮也迎来房地产行业的低迷。

信用风险主要表现为，我国房地产金融曾面临区域性风险冲击资产质量。

房地产行业信贷与经济增长相关度较高，近年来我国房地产市场快速发展，价格显著上升，有利于改善房地产领域的资产质量，但年代房地产泡沫冲击显著，土地价格暴涨暴跌，导致金融机构信用不良率显著上升。

人力资源风险人员招聘与配置相对不合理，会造力资源浪费人员的培训与开发相对不完善以及薪酬的不稳定性，可能导致员工满意度低，流动性较高。

合同风险包括合同工期约定不细致造成的风险。

工程量清单不完善或有缺漏项造成的索赔风险。

合同条款不严密用词不够严谨造成的风险。

技术规范要求不完善相互矛盾造成的实施风险。

开发商供应的材料设备供应时间及质量要求的约束条件不完备而给自身带来的风险。

投融资风险和成本风险指的是，个房地产开发项目少则几百万多则几千万几亿甚至更多，而开发过程中投入资金流动性差，相对于其他投资工具又不易变现。

因此，房地产投资者面临能否按期筹措项目顺利开展所需资金及承担较高的资金成本风险。

资金回收风险产生的原因受内外因的影响，外因表现为国家宏观经济政策和财政金融政策的影响，内因主要取决于企业决策和管理水平的高低。

长期偿债风险无论企业的经营业绩如何，负债都有可能给企业带来财务风险可见，资本结构对企业长期偿债能力的影响方面体现在权益资本是承担长期债务的基础另方面体现在债务资本的存在可能带给企业财务风险，进而影响企业的偿债能力。

短期偿债风险，由于房地产项目开发周期长，投入资金巨大，又易受政策变化的影响，对经济周期的影响更为敏感，波动幅度加大，存在较大风险。

业务失控风险主要是表现为在房地产开发的整个过程中，房屋从设计建造到销售分配使用，每个环节都面临着风险，若没有把握控制好风险，企业都将有可能面临困境。

模型的定义和原理年，美国沃菲尔德教授提出了模型，为分析复杂社会经济系统有关问题而开发的种系统方法。

其基本思路是通过各种创造性技术提取指标，利用有向图矩阵等工具和计算机技术，对指标及其相互关系等信息进行处理，组后用文字加以解释说明，明确问题的层次和整体结构，提高对问题的认识和理解程度。

我国学者高会芹傅鸿源以及董桂香在研究房地产业社会经济功能时，也借用了模型，其工作的基本通过各种专家集体创造性技术，提取问题的构成要素，利用矩阵等工具和计算机技术，对要素及其相互关系等信息进行处理，若有不致的地方再加以修改，直至致，最后用文字加以解释说明，明确问题的层次和整体结构，提高对问题的认识和理解程度。

同时还指出该技术不需高深的数学知识，且模型直观，具有启发性可吸收各种有关人员参加等特点，因而广泛适用于认识和处理各类社会经济系统的问题。

罗丞也提出，大量的实践表明，方法不仅适用于分析社会经济问题，而且还适用于学习和理解相互关系较为复杂的各种问题，应用范围十分广泛。

研究方法与研究过程研究步骤本文依照以下步骤进行研究。

第，通货紧缩政策导致的贷款来源风险。

第，市场不景气出现的再融资风险。

陈彬彬提出过我国房地产企业财务风险的具体表现为第，资本结构不合理的风险。

企业过分依赖银行，当出现支付危机时，方面使自己失去信任而加大其财务风险，另方面又因逾期借款而使融资成本加大。

第，利率变动的风险。

第，再筹资风险。

由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债券保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。

第，房地产企业集团其他的连带风险。

第，投资风险。

房地产企业因为投资风险的认识不足前期没有周密细致的进行可行性研究信息不全面不