锦绣江南项目营销策划报告一期营销推广战略构架㊣精品文档值得下载

为重点出击的卖点之。

然而，就整盘户型比控制而言，本案明显失控尤其是本案期担负着快速去化积累人气树立品牌扩大知项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话名度的重任，而平均平方米的户型带来的高总价将明显制约去化速度，象本案这样的个性特色楼盘，在中后期品牌知名度完成后，市场半径扩大到全市范围后大房型可能热销，但是在期推出阶段，明显偏大的房型将带来销售压力，在销售中，我们建议采纳菜单式装修模式。

具体利弊分析详见附件二装修房利弊分析及建议小配套类似外部配套的滞后性，本案期的小配套也具有明显片面性。

四大会所带来的激动无法在期推出期间全面彰显，作为华彩乐章的商业景观街也只是为二期推出制造了精彩的样板段。

不过，它也为期推广制造了定话题。

双语学校的推出将成为本案另个亮点时尚的双语教育将从定程度上淡化本案过于浓郁的江南味，带来丝摩登风貌。

健康话题同样成为本案区别于同质楼盘的重要砝码项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话物业物业管理将是本案品牌塑造的另个瓶颈口，味启用不具有公认品牌知名度关联企业明泉系统物业公司对我们炒作金汇新虹桥概念名盘是个障碍。

在项目本身不具备知名度的前提下，我们建议打着具有广泛社会知名度品牌物业完成局部借势的功能。

具体品牌建议及推盘过程中有关物业建议详见物业建议报告品牌本案不同于万科系列楼盘中海系列楼盘奥园系列垮区域中远等楼盘或开发商的品牌继承性，面临无品牌继承状态。

然而本案的规模特色与去化速度指标要求我们完成，必须完成品牌整合任务。

以价格性能比快速占领区域市场以随后的品牌榜样名盘身份拓展西南乃至全上海市场这是我们操盘的基本战略手法。

从种意义上说品牌战役是本案成功与否的核心问题，项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话价格开发商在本案的巨大投入人力财力物力精力需要个合适的价格突破空间。

然而，在本案期的去化任务指标压力下，在去化速度与价格呈反比的基本市场法则面前，我们面临组矛盾。

经过精密分析，我们认为市级品牌楼盘的塑造将从根本上解决速度与价格的矛盾然而在无品牌继承的前提下，个月的品牌塑造期内必将按基本法则处理鉴于此，我们在期推盘过程中，在保证均价元平方米的前提下，制定了低价试探快速反应持续走高的基本策略具体论述详见销售篇。

旦突破了个月的品牌塑造期，本案就完全有可能进入高价位高速度去化状况，项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话四产品分析结论本案在竞争格局中的分析优点大规模社区，目前在该区域无盘能出其右，具有规模效益，有营造生活概念的基本载体。

独具格环境规划明显高出周边，符合现代人情景交融居家要求。

虹桥购物乐园的建成，以及新虹桥生活圈的炒作，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。

房型设计了特色功能房，有利于销售从功能角度淡化面积抗力。

小区内部配套新颖齐全，为居家提供便利条件。

劣势原有地段概念是本案最大的劣势。

处于吴中路以南，与金汇连接有距离，目前地段尚不被认可。

目前本案所在区域人气不足，未形成生活区概念。

期开盘时周边交通配套极不完善，业主出行日常生活存在障碍。

周边多工厂，外部环境不佳。

项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话机会宏观形势看好，机不可失。

新虹桥生活圈和亚洲第购物乐园虹桥购物乐园有极大的炒作空间本案地段升值在望。

金汇路贯通，吴中路拓宽，将有效改善该地段形象和概念，同时以社会新闻形式引发社会注意本区域。

在欧陆风泛滥的情况下，中式园林风格中式居家文化将有可能成为个亮点。

本案有可能成为区域地段代表作，得到地区政府的扶持。

风险同期市场盘量大且上市极为集中，各盘大投入大手笔营销和传播手法已经初露端倪，本案将面临较为严峻的竞争局面。

基于目前无品牌状况的市场半径，有效目标消费群相对不足。

时间风险，本案推出时间与周边支持系统花园等特色楼盘，本案与此区域楼盘竞争当地客户群，缺少足够张力另部分客户群流向闵行莘庄地铁沿线。

目前与地铁楼盘竞争缺乏足够力度。

因此本区域楼盘也不在重点考虑之内。

以曹河泾开发区为核心的西部属于较早期生活区域，就地理位置而言与本案有定的亲和性。

因此该区域成为本案核心目标市场之，其二次居家人群是我们的主力目标客户源。

南长宁市场界定分析长宁区属于上海优质区域之本区环线内区域类似徐汇区环内区域，不宜作为主力目标市场。

项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话天山路仙霞路地区。

本区域内楼盘价位适中，层次多样，吸纳能力极强，居民主要在该地区内解决住房。

故本区域暂不列入核心目标区。

虹桥古北区属于高尚生活区，距本案不远。

原本该区客户源向本案流动的可能性不大，但旦形象概念传播到位后，则有文化品位的客户源将适当考虑本案。

因此，本区可作为目标梯队之。

北闵行闵行区为上海新兴房产热点区域，该区规划层次性极为鲜明，主要分为以下几个板块地铁沿线板块，主力楼盘集中在地铁莲花路站至莘庄沿线，该区吸引客户群最大的动因是便捷的交通。

正因为这种购买动机，流向该地区的居民都具有定的明确性很难被本案吸引。

故本案初期没有必要在该区域内大做文章。

顾戴路板块，曾经是闵行区开发盲点，去年以来遽然升温。

此区域特色是两极分化低价位公寓与低密度别墅区并存，该区居民与流向该区的客户源重心明确，与本案有定错位，但可以凭借个案的综合优势分流部分客户源。

龙柏航华七宝金汇地区，属早期开发区域，位于本案之侧。

此区域内的改善生活型客户源成为我们非常关键的目标群。

第二阶段核心市场分析品牌和工程形象完善后客户将覆盖西南乃至全上海。

项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话二目标消费群分析本案期五大特征主力总价万中式园林风格，环境流具有明显升值潜力健康主题目前交通不够便利，配套不够完善。

基于上述五大特征，对客户进行分析定位利用排除法万的总价定位将排除大量岁以下，岁以上人群以及低收入家庭本案目前有限的公交线将制约年轻白领客户源年轻人工作节奏快，生活娱乐性强，社交活动范围广，对交通依赖性强年轻对中式传统风格相对淡泊，对西洋风格有着潮流性的崇拜。

年轻人身体好健康意识不强，本案煞费苦心的健康概念难以令其动心项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话优势吸引法购买力旺盛的中年人可以承受万的总价中年人感性购房占很大比例，凭借广泛而细致的广告宣传可以打破其区域概念及风格喜好人到中年，健康日益重要，广泛受到关注具有定闲钱的中年人升值意识极强。

本案目标客户群区域定位与大虹桥有地缘属性的人群，即上文所述西徐汇南长宁北闵行港澳台新加坡等外籍人士年底内外销合并后将更为显著，建议在此前可以采取签约但暂不登记的方法留住客户在上海长期工作的外省市人群本案目标客户群年龄定位主力客户源岁，核心层以年龄在岁的青壮年为主。

本案目标客户群家庭收入定位年收入万以上本案目标客户群其它特征定位三口之家双职工家庭爱好中式符号五年内有买车意向接受古北消费文化关注子女教育具有超前消费思想银行按揭意识强退税意识强。

项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话第三部分营销推广战略策划原则对于锦绣江南的定位系统和营销企划策略，我们坚持高起点高品位高立意的三高原则。

首先营造个高尚的地段种因传统而时尚的生活概念在此基础上引入产品，使产品面市就已经站到定的高度。

同时，卖产品的同时，锻造出明泉的品牌锦绣江南的品牌，二营销课题通过以上的产品分析和市场定位，本案期推广过程中的营销课题已经非常之明确，即快速抢占市场本项目要求在开盘至年底完成期盘量的，即套以上的任务。

这就要求我们必须找到快速抢占市场的途径。

通过前文的分析，我们明确了如何快速占领市场第步，炒作新虹桥生活圈的地段概念，将本案地段定位到新虹桥金汇。

第二步，分阶段分重点进行市场传播，界定产品因传统而时尚的生活以及产品概念。

第三步，在地段和形象被初项目锦绣江南上海开启房地产投资咨询有限公司内容锦绣江南营销策划地址上海市徐虹北路号客户上海明泉房地产开发有限公司电话步接受后，通过低价出击快速反应持续走高的销售手段快速打开市场，积累人气。

按这种思路，第步能否顺利完成是我们的首要任务明确地段概念置换地段概念地段，是本案最为敏感的话题。

产品的优秀可以在定程度上突破地域市场价，但基本不会超过市场价的无数知名楼盘的营销战例证明了这点品牌楼盘可以突破更多。

在这样的市场规律下，转换市场坐标成为我们必须考虑的战略方向。