业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅元平方米月，独立别墅元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区左右。购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户和第次购房者含外地来宁购房者。销售情况期自年初正式推出，推出后个月公寓售出，别墅目前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖独立和连排别墅外，已基本售完。公交线路路，路，路长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。项目优劣点分析规模优势近千亩占地面积环境优势上百亩湖面于小区中心套型优势从，平层错层跃层等在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入麒麟经济园区企业管理人员及技术人员。方面，这几类客户消费水平经济承受能力相对较高另方面，他们长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区生活环境和配套设施。置业特点首次置业和二次置业者均有以中青年与老年住户为主，年龄结构在岁与岁岁两个梯段之间在物业内长期居住人数人有定积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。市场容量导致当地人员不购房可能性有以下几点已购物业或已多次置业不打算在本地安家已有积蓄，尚不足以购房其它原因通过对锦绣花园及阳光之旅客户群分析，本地市场承受能力在户之间，元不够消化本项目规模。如本项目能从更好品质以及更全面配套上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达户之间。南京市内客户自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者两大因素，而交通便利是居破亿元，在中比重超过。二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环。由于南京城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海优势，将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费进步扩张。三是南京都市圈构架利于南京城市发展。形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用，并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能。四是南京城市建设面临新轮大发展契机。将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设，按照市政府提出计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇。根据近余年南京房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为年南京房地产业占比重达以上，其增长速度将与前五年增长速度持平为实现以上比例，房地产业增长速度将高于其他产业同期增长速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业增加值要从年亿元上升到年亿元以上与房地产业增加值亿元年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在定规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上房地产市场进步繁荣与规范。每年房地产交易额超过亿元，其中增存量交易按面积比达，按件数比达，年房屋租赁租金总额超过亿元，租赁代征税亿元。二政府宏观调控力度加大对土地价格影响分析随着政府对土地宏观调控力度加大，南京市所有土地均由市土地储备中心统收购统拍卖。由于政府调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据对最近拍卖土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达万元亩，位于马群大盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住认同度非常高。三麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例容积率前两期绿化率建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方米，独立别墅平方米户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式平方米价格公寓最低元平方米，最高元平