（定稿）块开发项目可行性论证送审报告（完整版）

二宏观经济与政策环境宏观经济发展状况中国宏观经济运行分析国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了万亿投资计划十大产业振兴规划，稳定了投资者和消费者信心。

年，我国经济遏制了急剧下滑势头，呈现企稳回升良好态势。

固定资产投资快速增长，成为经济增长主要推动力，投资结构有所改善。

但也出现了部分行业重复建设和产能过剩自主投资增长动力不足投资效益下降银行不良资产潜在风险增大等问题。

年宏观经济态势特征内需回升明显工业生产加快物价停止下降景气稳步回升投资结构优化消费平稳增长外贸顺差缩小地方投资升温社会投资启动资金来源充裕当前经济运行中突出矛盾和问题产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设目前，我国产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能从内需到外需产能从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。

是外需行业产能过剩问题难以解决。

二是钢铁有色建材化工等传统行业产已经过剩，但在建和新建项目仍有加大规模。

三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。

新能源新材料等行业在本轮大规模投资刺激下，新建项目快速增长，产品需求相对滞后，已经出半年上半年现金流出建设投资成本土地及相关费用前期费用建安费用基础设施建设工程小区内配套工程可进入成本税费不可预见费二销售税金三土地增值税四营销费用五管理费用六财务费用七所得税税前利润总额累计税前利润总额二现金流入销售收入经营净现金流量累计净现金流量由上表所示，如地价定为万元亩，则该项目最终内部收益率为，则本项目内部收益率较高。

原因主要有以下点本项目销售周期较短，为年，因此导致项目资金利用率大幅提高本项目具有较大投资价值。

以下为地价和内部收益率敏感性变动关系，以供参考表土地价格变化对应内部收益率变化地价内部收益率万亩万亩万亩万亩万亩万亩由此可见，当土地价格在万亩时候，内部收益率处于个较为适中区段内，故万亩可作为拿地成本参考价格。

小岛串为个整体。

建筑依水而立，以‚小桥流水人家‛著称，是目前江苏省保存最为完整水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之。

古镇于年对外开放，年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。

目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度加强，古镇被越来越多人所了解熟悉，全国各大报纸以及美国香港等地报纸均以图文并茂形式介绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这天然摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了‚中国同里影视摄制基地‛。

同里四大投资优势地理优势。

同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件产业优势。

产业特色鲜明，基础良好成本优势。

在土地劳动力上有较其他地区更低成本服务优势。

政府高效服务，营造优良人居环境人口情况同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势但上涨速度极为缓慢，年同里镇户籍人口平均增长率为，年年末同里镇户籍人口为人。

同里镇外来人口总第部分投资环境研究分析自然地理环境苏州概述苏州概况苏州，全国首批个历史文化名城之，全国重点旅游城市，也是个全国重点环境保护城市之，并成功加入世界遗产城市联盟。

苏州位于太湖之滨，长江南岸入海口处，京杭大运河京沪铁路京沪高铁在建和多条高速公路贯穿全境。

苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距上海市区千米。

是江苏省东南门户，上海咽喉，苏中和苏北通往浙江必经之地。

苏州共辖个市辖区金阊区沧浪区平江区苏州国家高新区虎丘区吴中区相城区工业园区，代管个县级市常熟市张家港市太仓市昆山市吴江市。

市区户籍人口万人。

暂住登记人口万。

截至苏州与长三角苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达城市之，是长江三角洲经济圈重要经济中心，是整个苏南第三产业比重有望继续加大，成为吴江市发展支柱。

图吴江市三大托于同里湖旅游度假区良好规划和发展，本项目未来发展前景良好，升值潜力较大，易吸引投资客户价格定位定价思路本项目价格确定采用市场比较原则。

市场比较法是目前运用最广泛定价方法，同时也是最科学方法。

市场比较法必须遵从‚同质同价优质优价‛操作方法。

市场比较法核心是运用相类似项目作为样本，通过对影响房地产价格因素分析及修正，从而得到评估项目最可能实现合理价格。

样本选取样本必须