上优势就目前情况来看，其商业投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目商业定位相似，对本项目推广，有直接威胁。消费观念限制融安居民目前收入水平较低，年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，对价格很敏感假日消费经济还有待完善。国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高近期国家对房地产市场宏观调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策出台及实施，使商品房销售门槛提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量开发资金，同时令销售许可时间延后。总结从以上分析可知，本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势，在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足，因本项目尚处于策销售初始阶段，只要能解决好种种不足及威胁影响，再辅以差异化市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想销售业绩。第三章项目定位项目市场定位市场发放销售人员销售部月度冠军奖营销中心设立其它奖项。营销中心负责营销策略和销售方案制定。④营销中心负责广告策划创意及广告计划制定。营销中心负责销售人员业务培训等。营销中心负责市场推广销售成交按揭办理等方面工作。开发商承担广告费用。开发商提供可以直接使用售楼中心。三策划提案式。富诚只负责提供客户满意策划方案和平面广告创意设计，过程执行由开发商负责。营销策划费用按每年万元计算。富诚负责市场调查营销策划方案制定。富诚负责平面广告创意设计。④开发商负责方案执行和物料制作过程。执行和制作过程中方案修改富诚另行收费。结语本策划从市场大环境入手，结合融安具体情况，加上我司专业经验得出。因准备时间比较仓促，本案中还有许多细节，有待双方共同沟通，才能最后确定。非常感谢贵司对敝司工作信任和支持，使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之推广策划工作。敝司深信凭籍丰富专业经验和无比工作热诚，在项目推广销售工作中必定会全力以赴，做到最好。柳州市富诚房地产营销策划有限责任公司年月日周边现有竞争楼盘较多，给项目销售及招商带来定压力应对措施提升项目档次，完善商业功能规划，以抢占人气为主要竞争方向。项目机会分析区域商圈商场功能面临调整我司市调组在本次市调过程发现融安商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。但现阶段购物功能富余状况已出现。本项目作为新商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功能不足情况做规划，既可满足市场需求，又可找寻本项目机会点。长安广场互补城区功能项目北面长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区配套需求商场部分长安广场强调是旅游文化功能，而本项目则体现是吃穿用住站式消费中心，两者还是有区别互补。强调中心区城市生活和商业第章项目提案原则及思路充分考虑多行为与商业有机整合，即保证开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。充分考虑本案所处商圈特色与经营文化嫁接，创立本案核心商圈竞争力。以售得出租得满做旺为大前提，对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进行合理而准确市场定位。以做得旺为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。以本案目标消费群作为市场宣传推广主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。优先引进核心主力店。设计具备自身特色营销策略，推出适合市场投资品种。从长远发展战略目标，结合城市规划，制定项目市场定位。结合城市规划有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街优势，打造项目品牌。站于商业物业长远发展趋势，从整体规划和开发利润角度思考，为开发商争创利润最大化。第二章亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费，具有定冲动性和随约作用。因此，营销部对本项目定价方向作出如下分析及建议。定价考虑因素制定价格策略时，须考虑市场竞争业态变化，迎合消费者购买心理因素。根据项目目前租价水平及整体价格策略需要，在确保销售率实现基础上考虑。项目如何在市场竞争中确立自己品牌优势，巩固及塑造发展商自己品牌形象，为日后销售及发展打下良好基础。以上是作为定价时个参考因素，最终还须在定价时作个适当调整，务求令整体价格合理。商场销售价格建议商场销售价格建议综合市场在售楼盘资料以及本项目实际情况，以现时市场价格水平看，我司认为本项目以下价格定位是贴近市场。街铺开发项目西面临街铺南面临街铺北面临街铺均价元商场开发项目首层内铺层商铺均价元住宅部分价格建议均价元五招商策略小区商铺比较分散，商铺销售后即可随时开张营业，通常无需统管理统经营，商铺销售出去，发展商就算完成任务了但大型商厦和专业市场即使将商铺销售空，也不代表项目就开发成功，只是从开发到销售这个阶段完结，商场接下来最重大工作是筹措开业，即招商招租。招商工作成功与否，将直接影响商铺销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品经销商签约，必能让投资者增强投资信心。由于市场竞争激烈，资金回笼压力越来越大，商用物业发展商职能已发生明显变化，原来只负责项目开发建设，为了加速销售，迫使发展商在商铺销售过程中，兼顾了商场管理方职责招商。策略提前介入制定招商政策招商政策在销售期介入制定是发展商和投资者两方面要求发展商对商铺销售要求商用物业销售要求发展商必须给投资者个投资信心，关键工作就是把商场未来经营运作经营特色经营品种经营手法经营规模经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽认知，帮助投资者建立获利信心，从而令销售速度加快。投资者对商铺投资要求提前介入制定招商政产市场宏观调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策出台及实施，使商品房销售门槛提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量开发资金，同时令销售许可时间延后。总结从以上分析可知，本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势，在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足，因本项目尚处于策划销售初始阶段，只要能解决好种种不足及威胁影响，再辅以差异化市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想销售业绩。第三章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析，结合本项目所处地理位置特性，可以看出，目前融安主要以百货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。融安已开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。本项目正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴融安商业将有较大作用。市场定位融安中心区商铺中暴涨铺将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城，并赋予其鲜明特色和个性，引进高质素商品和现代经营管理模式，定将使本项目成为融安标志性商厦。二项目形象定位时尚购物概念现代功能配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明特色，系列前景规划将使本项目成为融安档次最高功能最齐全最具现代化特色大型休闲购物中心。形象主题定位融安首席社区支持点地块所处地理位置在融安商界拥有至高地位，具备极强市场号召力。商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体大规模购物中心，是目前最先进商业形态。体现了城市功能完善和提供现代城市生活方式能力，本项目借形式来表述站式消费中心概念。都市依赖都市环境，在都市商业旺地成长，消费者在这里得到是生活质量满足，它定位能体现项目个性。项目名称建议基于本项目发展商是实力雄厚房开，为使本项目以较为大器感觉立足于市场，同时结合相应形象及主题，敝司建议本项目命名为大世界商业中心。其它后备名称第商城金源时代商业中心以上项目名称建议是敝司初步建议，待双方经过深入沟通后再制定项目名称，或通过以社会征集等事件营销形式来制定，加大项目炒作，从而达到项目名称突显项目市场定位目。三项目功能定位商场商品定位及功能定位楼层功能定位建议街铺北面建材装饰区其它发放销售人员销售部月度冠军奖营销中心设立其它奖项。营销中心负责营销策略和销售方案制定。④营销中心负责广告策划创意及广告计划制定。营销中心负责销售人员业务培训等。营销中心负责市场推广销售成交按揭办理等方面工作。开发商承担广告费用。开发商提供可以直接使用售楼中心。三策划提案式。富诚只负责提供客户满意策划方案和平面广告创意设计，过程执行由开发商负责。营销策划费用按每年万元计算。富诚负责市场调查营销策划方案制定。富诚负责平面广告创意设计。④开发商负责方案执行和物料制作过程。执行和制作过程中方案修改富诚另行收费。结语本策划从市场大环境入手，结合融安具体情况，加上我司专业经验得出。因准备时间比较仓促，本案中还有许多细节，有待双方共同沟通，才能最后确定。非常感谢贵司对敝司工作信任和支持，使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之推广策划工作。敝司深信凭籍丰富专业经验和无比工作热诚，在项目推广销售工作中必定会全力以赴，做到最好。柳州市富诚房地产营销策划有限责任公司年月日周边现有竞争楼盘较