（定稿）大连高尔夫项目可行性论证送审报告（完整版）

集中建设七贤岭产业基地双港等重点产业园区和产业带，发挥产业集聚效应，扩大产业规模。

三城市功能布局围绕城市总体功能，科学定位两城三星分区功能。

我市主城区功能定位为行政文化中心中央商务区和现代产业区。

市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。

甘井子区为现代都市工业现代物流业商贸服务业和教育产业集中发展区。

旅顺口区为旅游名胜区临港产业区高新技术产业区和大学园区。

新市区功能定位为技术先进工业基地高新技术产业基地现代物流基地和主要口岸。

三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型工业加工区现代农业产业区和特色旅游区。

长海县功能定位为海上大连建设先导区和示范区，成为海洋经济重点发展区。

四城市基础设施以建设畅通型智能型生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新轮基础设施建设，把我市建设得更畅更亮更绿更美。

按照城市扩容交通先行要求，加快交通颗亮丽明珠工程。

星海高尔夫建成要为广大消费者奉献他们真正喜爱需求居住产品。

六项目发展空间较大项目良好地理位置，不可复制自然海景，项目独特市场定位规划设计产品策划有很大优势，并且随着凌水湾改造及新滨海路规划完成，未来有着较大发展空间，这就需要得到各方面协调配合与不懈努力。

如通过种种努力，客户对本项目接受认可度高，市场反应良好，项目将会获得更大盈利。

综上所述，本项目符合建设大大连西拓北进总体规划，具有绝版自然环境条件，开发商设计单位建设单位代理单位优势整合资源，结合高新园区区域特点，本项目建成将有效繁荣高新园区整体风貌，经济效益及社会效益良好，资金筹措可行，建议尽快进行该项目建设。

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亿元时间月金融机构存款余额企业存款余额储蓄存款余额数据来源大连统计月报第二节大连市房地产发展特征大连城市发展总体规划图大连城市发展规划紧密围绕建设大大连规划纲要，从如下几方面对大连未来年城市总体规划做出战略部署城市空间布局按照西拓北进思路，把大连城区西拓至旅顺北扩到金州，构筑两城三星组团式城市空间布局。

两城即大连主城区与大连新市区，三星即庄河市瓦房店市和普兰店市三个卫星城。

主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。

城市用地由现在平方公里扩大到平方公里左右。

把甘井子区农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为体，按照城区标准统规划建设和管理，不再搞低标准小城镇建设。

新市区由开发区金州区保税区出口加工区金石滩旅游度假区双港大窑湾港区组成。

主城区与新市区通过快速路第章总论第节项目概述项目背景星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集专属生活区，项目南侧濒临黄海东侧紧依西尖山西接旅顺南路北临海事大学游泳训练馆。

项目距大连最大海滨广场星海广场约公里距大连市黑石礁车站约公里距大连市市中心约公里项目西行约米，即为大连海事大学东行约公里，即为大连水产学院项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。

项目是块依山面海绝版稀有居住地块，原生态自然环境挺拔山姿悠长海岸线和浓厚文化氛围构建起惬意生活完美框架。

二项目概况项目名称星海高尔夫花园开发商大连洪富房地产开发有限公司用地位置甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质军产土地用地面积总建筑面积容积率不含地下面积建筑型式高层三项，其中面积将于年上半年开盘销售，供应量上会有明显高峰出现。

通过详细分析筑面积计算市政工程质监费质量监督费沙石管理费白蚁防治费墙改专项基金水土保持费环境评估费维修基金，人防结建费房屋面积测绘费工程监理费招投标费档案费施工审图费电管费施工图预算编制费散装水泥基金费环保排污费合计，六开发成本估算序号项目名称费用总额万元土地成本，前期工程费，建安工程费，基础设施建设费，开发期间相关费用，合计，二开发费用估算序号项目名称费用总额万元备注销售费用，销售收入财务费用贷款期年，年利率管理费用，开发成本合计，三不可预见费用估算序号项目名称费用总额万元备注开发成本，开发费用，合计，不可预见费，上述合计四投资总额估算序号项目名称费用总额万元开发成本，开发费用，不可预见费，合计，五利润表序号项目名称费用金额万元备注销售收入，投资总额，销售税金及附加，销售收入利润总额，所得税，所得税税率税后利润，注在项目建成后酒店及幼儿园成为甲方固定资产，对外开放，每年均有营业收入，此部分收入应另行计算，未体现在在此次投资分析利润中。

六静态投资效益分析表序号指标名称指标值税前销售利润率税后销售利润率税前投资利润率税后投资利润率资本金利润率税后静态投资回收期年七动态投资效益分析表序号指标名称指标值动态投资回收期年净现值万元财务内部收益率八开发成本敏感性分析变动趋势开发成本变动比例开发成本万元总投资额万元楼面成本元税后利润万元税后投资利润率降低提高九销售总额敏感性分析变动趋势销售总额变动比例销售收入万元税后利润万元总投资额万元税后投资销售利润率利润率降低提高十投资总额敏感性分析变动趋势销售总额变动比例销售收入万元税后利润万元总投资额万元税后五月末八月中央商务区和现代产业区。

市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。

甘井子区为现代都市工业现代物流业商贸服务业和教育产业集中发展区。

旅顺口区为旅游名胜区临港产业区高新技术产业区和大学园区。

新市区功能定位为技术先进工业基地高新技术产业基地现代物流基地和主要口岸。

三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型工业加工区现代农业产业区和特色旅游区。

长海县功能定位为海上大连建设先导区和示范区，成为海洋经济重点发展区。

四城市基础设施以建设畅通型智能型生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新轮基础设施建设，把我市建设得更畅更亮更绿更美。

按照城市扩容交通先行要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通市域交通市内交通三级网络。

市区交通重点发展地铁有轨和公共汽车，形成相互连接高效便捷交通网络。

高起点高标准规划建设旅顺口区和开发区大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。

创新城市绿化思路，以增加森林资源总量改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达。

搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除亲海隔障，还海于民，建设个蓝天碧海环抱绿树青草簇拥新大连。

二大连市土地供给状况土地供应量开始加大年全年已挂牌幅地块，占地面积万平方米。

截止到年底，已成交幅地块，占地面积万平方米，其中住宅块，占地面积万平方米。

万年大连住宅土地成交情况图二土地供应以甘区为主目前已成交地块中，年甘区成交住宅占地面积约万平方米，占住宅成交面积。

传统中心区域，如中山区西岗区随着城市建设步伐加快，土地存量明显不足，可供开发土地大多为旧城区改造及部分厂房搬迁改造。

而甘井子区有大量待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发主打区。

万中山西岗沙区甘区大连各区年住宅土地供应对比图图三楼面单价普遍上升年大连市内四区成交地块楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。

而楼面单价上涨，势必带动房地产价格上升。

从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块楼面单价相符，说明虽然年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。

表市内四区成交地块楼面单价情况单位元区域中山区西岗区沙河口区甘井子区年年涨幅四经济适用房限价房用地加大投入年年共有万平方米经济适用房限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有万平方米经济适用房，今年共有万平方米经济适用房限价房推向市场，这对日益增高房地产价格将会带来定冲击，但与大连房地产市场快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格持续稳步增长。

五今后土地市场供给趋势大连市十五用地规划中表明年供地指引为普通商品住房近期新供应普通商品住房用地主要分布在甘井子区梭鱼湾泡崖子泉水大化颗亮丽明珠工程。

星海高尔夫建成要为广大消费者奉献他们真正喜爱需求居住产品。

六项目发展空间较大项目良好地理位置，不可复制自然海景，项目独特市场定位规划设计产品策划有很大优势，并且随着凌水湾改造及新滨海路规划完成，未来有着较大发展空间，这就需要得到各方面协调配合与不懈努力。

如通过种种努力，客户对本项目接受认可度高，市场反应良好，项目将会获得更大盈利。

综上所述，本项目符合建设大大连西拓北进总体规划，具有绝版自然环境条件，开发商设计单位建设单位代理单位优势整合资源，结合高新园区区域特点，本项目建成将有效繁荣高新园区整体风貌，经济效益及社会效益良好，资金筹措可行，建议尽