（定稿）密云老年公寓项目可行性论证送审报告（完整版）

生活照料又分为居家服务家庭照顾老年人公寓托老所等种形式。

居家服务，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理老年人提供种服务。

具体包括上门送饭做饭打扫居室衣物洗澡理发购物陪同上医院等项目。

目前英国约有万人从事这服务，约岁以上老年人接受这服务家庭照顾，是对生活不能自理卧病在床老年人，在家接受亲属全方位照顾形式老年人公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾老年夫妇或单身老年人提供种照顾方式托老所，包括暂托所和老年人院。

因家人临时外出或度假，无人照料老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾而对那些生活不能自理，又无人照顾老年人则送入老年人院。

第二，物质支援提供食物安装设施减免税收等。

如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯浴室厕较快速度增长，到年，将超过亿。

发展老龄事业是构建社会主义和谐社会必然要求。

而现在社会养老服务机构发展水平与人民群众日益增长需求矛盾越来越突出。

目前社会养老模式提供是最基本服务，与老人尊严不匹配，与子女孝心不匹配。

针对这种现状，我们借鉴些国内外养老经验，结合中国传统居家养老观念，拟在北京密云县建设老年公寓，旨在为退休中老年提供种全新积极健康社区养老模式。

弘扬中国孝文化，弘扬中国民族敬老养老传统美德。

目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础社区服务为依托机构养老为补充养老社会服务体系方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐目标。

我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担定社会责任和义务，北京密云老年公寓项目必将为政府分忧，为老年人创造出更佳养老居住及生活环境。

注计划书其它相关内容见附件及附件二居住建筑和服务设施类型，全面覆盖身体状况从健康到虚弱，生活自理程度从独立居家生活到需要辅助生活各阶段老年人，具体包括如独立型老年住宅老年公寓连续照料退休社区老年社区长者社区老年日托中心护理院老年痴呆病院临终关怀暂缓照料等。

这其中其中较为典型种养老居住模式是老年社区，以成熟商业化运营模式著称。

老年社区既是美国郊区化产物，更源于其特定地理和社会背景充裕土地资源，发达市场环境，较年轻老年群体。

这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻健康活跃老年群体，提供居住和配套服务。

让老年人享受郊外清新空气和美好景观同时，还能充分利用各类休闲娱乐康体健身设施实现健康向上生活情趣。

整个社区内部形成多层级设施配置，既有集中社区配套以满足较大规模聚会与活动，同时，在每个组团还设有基本配套，满足小组团内部相对全面生活需求，促进居民对居住邻里归属感和家庭感。

有老年社索引第部分基本情况内容概要二公司概况第二部分老年养老模式国内外现状及发展趋势现状国内养老模式现状国外养老模式现状二养老模式发展趋势第三部分项目市场背景与市场情况分析项目提出依据政策依据二政治保障二项目市场背景我国已步入老龄化社会阶段二老年公寓面对社会现状及特点三老年公寓市场需求不断增长三项目宏观市场情况分析老年公寓发展趋势核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二老年公寓市场目标客户需求分析四北京地区老年公寓市场分析第四部分项目规划老年公寓选址地块应具备基本条件二项目规划设计要求及特征三环境规划设计应遵循四配套设施考虑第五部分项目投资成本核算第六贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。

这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房谈安静场所。

在具体设计中，要考虑室外环境开阔平坦。

无障碍物绿地则为老人或残疾人行进散步晨练提供了场所。

最后是室外环境卫生性。

小区应有良好通风日照条件，防止噪声和空气污染，给老年人个卫生健康生活环境。

服务方式专业经营人性化服务。

老年公寓开发完毕后经营绝不仅仅是般物业管理，而是多种专业化经营性项目如医疗护理学习娱乐等等经营与管理，更需要体贴入微服务态度和质量。

科学合理专业化经营和以老人为中心爱心服务，并建立信誉和知名品牌是老年公寓项目建设进入良性循环关键。

国外老年公寓发展历史长，在服务功能上积累了丰富经验，大致可分为三类自住型老年公寓。

不为老年居住者提供任何与日常生活药物服务有关协助，只是提供个环境优美舒适居住社区。

包括所有生活配套设施，甚至高尔夫球场，与般社区相似陪助型老年公寓。

向居民提供与日常生活有关各种服务，包括做饭帮助洗澡喂饭洗衣体检喂药和其它个人生活方面需求，与老年设施相似特护型老年公寓。

除了上面两种类型服务外，还提供全面医疗服务，包括从传统医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗房间，与护理院临终关怀院相似。

国内老年公寓刚刚起步，目前多采取社区式服务，主要内容包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。

社区服务水平般分为必备层级完备层级完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全便利服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性规范服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型养老机构差异化经营基础。

例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点无障碍购物场所及丰富高品质商品，满足他们安全便利购物需求。

完备层级要达到根据老年人购物日托护理上门服务短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。

其特点在于小规模，以小规模功能体嵌入社区模式，有助于维系老年人原有居住模式人际关系家庭氛围和地域熟悉感近距离，以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能就近便捷地享受各种服务全天候，天，小时随时提供必要服务站式，日托上门服务短期入住长期居自理卧病在床老年人，在家接受亲属全方位照顾形式老年人公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾老年夫妇或单身老年人提供种照顾方式托老所，包括暂托所和老年人院。

因家人临时外出或度假，无人照料老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾而对那些生活不能自理，又无人照顾老年人则送入老年人院。

第二，物质支援提供食物安装设施减免税收等。

如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯浴室厕所等处扶手，设置无台阶通道和电器暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

第三，心理支持治病护理传授养生之道等。

如，保健医生上门为老年人看病，免处方费保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖防止瘫痪营养及帮助老年人预防疾病等。

另外，还规定了为老年人提供视力听力牙齿精神等方面特殊服务。

第四，整体关怀改善生活环境发动周围资源予以支持等。

如，由英国出资兴办具有综合服务功能社区活动中心，为老年人提供个娱乐社交场所。

行动不便老年人则由中心定期派专车接送。

同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人收入，社区为老年人提供力所能及钟点场所老年人工作室。

社区照顾与传统家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大优越性，它融合了传统家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道原则，更注重对老年人心理和情感上关怀，使老年人过上了正常化生活，提高了老年人生活质量。

国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样俱乐部，开设课程和组织活动超过种以上。

代表楼盘太阳城中心凤凰城。

完善配套设施与功能区划分从国外以上产品来看，它们建造养老社区理念人文关怀表现都值得我们借鉴。

在建造中国特色养老社区上应考虑两方面内容方面，社区必须为老年人提供基本养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住空间必须是特别为老年人设计符合老年设计规范居日本日本老龄人生活质量是在良好社会保险保障体系基础上实现。

提供无障碍设施老龄人住宅产品具有看护性质老龄人住宅产品能和家人共同生活二代居住宅产品。

代表楼盘港北新城。

老年人住宅产品与其他租售性质住宅产品混合设计在个生活社区内，突出自助自理。

欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立公寓中。

建筑将三种元素结合在起城市意味社区功能和生态目标。

代表楼盘荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。

建筑元素集合处理，让老年公寓不显孤独。

新加坡般兴建在成熟社区中。

公寓户型般分为平方米和平方米，为位或两位老年人提供生活空间。

住宅户型设计及内部结构设计标准特殊化考虑。

住设施和服务另方面，提出适合老人养老健康环境以及为老年人配套软性服务。

其它养老模式在丹麦，目前最流行是自助养老社区。

在那里，老人们可以做自己想做事，可以约上老友，或是志趣相同伙伴住在起，块儿钓钓鱼养养花，共同建设属于他们自己家园，独享公寓，共享餐饮花园，个性化小手工艺车间小农场等，老人们只要想到，较快速度增长，到年，将超过亿。

发展老龄事业是构建社会主义和谐社会必然要求。

而现在社会养老服务机构发展水平与人民群众日益增长需求矛盾越来越突出。

目前社会养老模式提供是最基本服务，与老人尊严不匹配，与子女孝心不匹配