肥市概况地理环境合肥，安徽省省会，位于江淮之间巢湖之滨。市域总面积平方公里，建成区面积平方公里，全市总人口多万，其中市区人口多万，是全省旅游中心城市。合肥古称庐州，历史悠久，自秦置县，至今已有多年历史。由于北接中原，南近江南，历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有江南唇齿，淮右襟喉，江淮首郡吴楚要冲之称。年，合肥被授予全国首批园林城市称号，年荣获中国优秀旅游城市称号。改革开发以后，合肥形成以科技之是在沿街商其购买决策过程及时间。控制销售进度对于规模较大项目，全面发售往往分阶段来完成，当前阶段进展顺利，那后面几期可以根据市场反应情况适度地提高售价，如果前期就进展不利，那后面几期可根据前期销售情况调整策略，目是要保证销售进度如期实现。控制技巧在于销售部必须定期召开工作会议，对每阶段展销会进行深入总结分析，然后根据销售效果，及时调整销售策略推广策略。控制销售现场气氛控制销售现场气氛主要是针对销售人员来开展工作，在展销会期间，销售中心应时刻保持营造旺销热闹活跃场面和气氛，以促进部分还在犹豫不决目标客户尽快做出成交决定。主要控制工作包括销售工作有条不絮进行销售人员笑脸迎客销控专人负责制造楼盘热销气氛招商控制很多大型商场在进行推广时，大规模招商活动与商铺销售同期进行，如以形象广告配合并举行公关活动，采用事件营销策略激发人气，联合行业协会举办大型招商会等吸引大型商家进驻经营，然后再租售结合，销售部分商铺，实现资金快速回笼，为后期商场运作提供充足资金支持。销售促进计划主要操作细则商用物业促销需要通过多种渠道多种方式去帮助目标客户建立对所售物业信心，同时，为了让目标客户早下决心，除了提供多种灵活购买方式外，往往还需要配合其他些促销手段。建立多元化销售渠道直销直销是销售人员直接与目标客户联络，与目标客户实行面对面对推销方法，在项目目标客户极其鲜明情况下，采用直销是最直接最有效，也是推广成本最低行销方法。巡回展销会在前文中我们曾建议开辟第二售楼部，巡回展销会实质就是开辟流动第二售楼部。如果只开设分销点，由于销售人员仍是被动地等候客户，外地投资者对项目了解不深，难以激发投资热情与冲动。以巡回展销会形式，在各地逐展开全方位丰富多彩推广活动，让外地目标客户更详尽了解项目优势，将有利于吸引更多目标客户。网络联销随着电脑宽频网络技术普及，营销方式增加条新路向，就是网络联销。将项目各种信息改善上网，通过互联网让更多潜在买家了解项目资讯，使潜在买家能够在个自由时间自由空间中随时挑选理想物业。跨行业联合直销跨位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，四牌楼商业布局是典型案例。表商业错位经营商场名称经营理念目标客户建筑面积平方米鼓楼商厦次购足，体验购物休闲乐趣从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位消费者乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者百盛购物中心流行领导者追求流行淑女们合肥百大实实在在，服务大众讲求实惠工薪阶层地段级差显著目前商业用房租金水平最高是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路三孝口。地段，出租比例也较高，而租金水平般地段，出租比例相对较低。商场与店面需求分类明显，各取所需休闲类对品牌敏感性不太强商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有定品牌知名度经营者因街铺租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。中档品牌以及些急于打品牌经营者因要借助大商场已有知名度而希望能在鼓楼这样知名商场中占有席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗商业街。大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上优惠，其利润损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。商场进入品牌竞争时代知名度较高商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好品牌知名度，大大提升了租金水平。规模效应与错位经营规模效应是指同等级同类型商场聚期介绍购铺者对未来物业管理建议买家对对商城规划点评本项目销售进程„„商讯个月期，发送给所有与售楼部发生过联系目标客户。商讯采用精心设计固定封面，内页用设汁精美实用，以期给目标客户们留下个务实形象。报纸广告项目所组织每个卖点都可以从新闻角度进行分析性评论和报导，在各大报纸楼市版面进行宣传。凭借合富公司与各大报社长期合作而建立良好关系，将推出系列针对本项目各项优势硬性平面广告研讨论文和评论性报导并结合新闻缮稿在各大报纸上发表，全力塑造商场形象，开创知名度。电台广告在项目强势推广期内，除在以上媒体进行布置之外，为了加大覆盖，形成立体广告攻势，建议投入电台广告，使项目营销推广在短期里增加曝光率，充挥发挥媒体组合最大威力。在，而且行业具有大特点传统零售业不断让位给现代零售业态传统百货店大部分进入微利状态连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点新兴业态被不断引入并得到快速发展购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多专业市场逐渐发达，并且潜力巨大二商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各商业街租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统淮河路长江路四牌楼和城隍庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内特色商业区。三政策牵动商铺旺销合肥市政府逐步出台利好政策也牵动着商铺热销，由于政府方面并轨新政策出台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战形成。更为有利大环境是，随着百货业连锁业金融业目录市场篇第部分合肥市概况第二部分合肥市商业市场综合分析第三部分合肥居民消费行为分析项目定位策划原则及思路项目篇第部分项目分析第二部分项目定位营销篇总体营销推广方案总体推广战略思路二营销策略三主题宣传推广策略四事件营销策略五销售现场包装策略六项目定价策略七招商策略八营销推广实施建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市场篇第部分合商业遭受了上世纪大萧条以来最为严峻挑战。政府及时果断调整宏观经济政策，迅速出台促进经济平稳较快发展揽子计划，这个揽子计划提出四点是扩大内需，增强消费需求对经济增长拉动力，推动中国经济均衡发展二是全面加强基础设施建设，推动中国经济协调发展。三是全面提升产业竞争力和自主创新能力，推动中国经济可持续发展。四是全面提高人口素质，推动中国经济集约发展。因此必须认真贯彻落实中央扩内需，保增长，促发展政策措施，促进本地区经济平稳较快发展。千方百计抢抓机遇，积极推进城镇基础设施建设，依靠投资拉动促进经济增长，不断提升城镇综合服务功能，改善城镇人居环境，加快镇城镇化进程。二项目建设有利于第三产业发展，为转变农业生产经营方式提供了条件随着农村小城镇建设步伐加快，第三产业特别是服务业迅速发展，促使大量农村富余劳动力将从土地上转移出去。加快实现农业小规模粗放型生产经营方式向适度规模转变。为农民创造更多就业岗位，对解决现阶段农村系列深层次矛盾，优化农业和农村经济结构，增加农民收入具有十分重要作用。城镇扩建可以加速农业及各方信息交流，使现代农业科技成果现代农业生产技术设备和现代科学管理方法在农业生产中得到普遍应用，为实现农业现代化提供了物质技术条件。三项目建设是实现农村剩余劳动力向小城镇转移，促进生态移民扶贫搬迁保障退耕还林，是推动经济可持续发展基础工程。镇镇区面积和基础设施水平是吸引移民搬迁重要因素，目前旧城镇区存在基础设施滞后，环境卫生与建设发展不协调状况势必影响到移民积极性，所以本项目实施，在新扩建镇区上新建道路供水排水绿化配电等基础设施，以改善城镇人居环境创造更多就业机会，在很大程度上促进当地移民扶贫退耕还林等事业全方位发展很有必要。四项目建设是遵循城镇总体规划，实施城镇规划重要内容镇以城镇总体规划为依据，以制度创新为动力，以扩大城镇建设为重点，全面提高城镇功能，加快推进城市化进程。按照完善骨架塑造形象建改并重注重生态造福民众思路，以城镇街道网主框架为基础，积极外延，充实内涵，严格规划管理，完善镇区功能。四项目实施原则和目标实施原则以镇总体规划为依据，合理布局，加强领导，认真实施，强化管理，注重生态经济和社会效益有机统，充分发挥小集镇功能和作用。二项目目标坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照高起点规划高标准建设高效能管理原则，以创造整洁优美人居和发展环境为目标，按照统规划扩建综合开发配套建设分步实施总体要求，全方位多层次地推进城镇扩建开发建设，把镇逐步建设成为布局合理设施配套交通便捷环境优美经济繁荣新型城镇，推动全镇经济社会又好又快更好更快地发展五结论与建议结论该项目属城镇扩建工程，该项目实施对于镇城镇面积扩大，增强基础设施服务功能，提高镇人民生活水平，强化镇区域功能，促进镇经济发展具有重方百计抢抓机遇，积极推进城镇基础设施建设，依靠投资拉动促进经济增长，不断提升城镇综合服务功能，改善城镇人居环境，加快镇城镇化进程。二项目建设有利于第三产业肥市概况地理环境合肥，安徽省省会，位于江淮之间巢湖之滨。市域总面积平方公里，建成区面积平方公里，全市总人口多万，其中市区人口多万，是全省旅游中心城市。合肥古称庐州，历史悠久，自秦置县，至今已有多年历史。由于北接中原，南近江南，历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有江南唇齿，淮右襟喉，江淮首郡吴楚要冲之称。年，合肥被授予全国首批园林城市称号，年荣获中国优秀旅游城市称号。改革开发以后，合肥形成以科技之是在沿街商其购买决策过程及时间。控制销售进度对于规模较大项目，全面发售往往分阶段来完成，当前阶段进展顺利，那后面几期可以根据市场反应情况适度地提高售价，如果前期就进展不利，那后面几期可根据前期销售情况调整策略，目是要保证销售进度如期实现。控制技巧在于销售部必须定期召开工作会议，对每阶段展销会进行深入总结分析，然后根据销售效果，及时调整销售策略推广策略。控制销售现场气氛控制销售现场气氛主要是针对销售人员来开展工作，在展销会期间，销售中心应时刻保持营造旺销热闹活跃场面和气氛，以促进部分还在犹豫不决目标客户尽快做出成交决定。主要控制工作包括销售工作有条不絮进行销售人员笑脸迎客销控专人负责制造楼盘热销气氛招商控制很多大型商场在进行推广时，大规模招商活动与商铺销售同期进行，如以形象广告配合并举行公关活动，采用事件营销策略激发人气，联合行业协会举办大型招商会等吸引大型商家进驻经营，然后再租售结合，销售部分商铺，实现资金快速回笼，为后期商场运作提供充足资金支持。销售促进计划主要操作细则商用物业促销需要通过多种渠道多种方式去帮助目标客户建立对所售物业信心，同时，为了让目标客户早下决心，除了提供多种灵活购买方式外，往往还需要配合其他些促销手段。建立多元化销售渠道直销直销是销售人员直接与目标客户联络，与目标客户实行面对面对推销方法，在项目目标客户极其鲜明情况下，采用直销是最直接最有效，也是推广成本最低行销方法。巡回展销会在前文中我们曾建议开辟第二售楼部，巡回展销会实质就是开辟流动第二售楼部。如果只开设分销点，由于销售人员仍是被动地等候客户，外地投资者对项目了解不深，难以激发投资热情与冲动。以巡回展销会形式，在各地逐展开全方位丰富多彩推广活动，让外地目标客户更详尽了解项目优势，将有利于吸引更多目标客户。网络联销随着电脑宽频网络技术普及，营销方式增加条新路向，就是网络联销。将项目各种信息改善上网，通过互联网让更多潜在买家了解项目资讯，使潜在买家能够在个自由时间自由空间中随时挑选理想物业。跨行业联合直销跨位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，四牌楼商业布局是典型案例。表商业错位经营商场名称经营理念目标客户建筑面积平方米鼓楼商厦次购足，体验购物休闲乐趣从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位消费者乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者百盛购物中心流行领导者追求流行淑女们合肥百大实实在在，服务大众讲求实惠工薪阶层地段级差显著目前商业用房租金水平最高是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路三孝口。