（定稿）小清河养老中心项目可行性论证送审报告（完整版）

在经营管理上，实行股份化市场化专业化社会化四化运作模式，同时自觉接受北京市民政局或海淀区民政局行业管理及监督与指导。

这种模式亟需得到党和政府高层领导支持，解决老龄化社会问题，需要得到全社会支持，更需要得到党和政府高层领导重视和支持，如利用绿化隔离带绿地，按定比例来建设老年公寓项目，虽然符合国家和北京市有关政策和规定，有明显社会项目背景及建设条件项目背景我国老利于招商引资有利于促进地区经济增长有利于村民脱贫致富投资人资本实力雄厚，资本来源业已落实项目建设方案切实可行及社会经济效益良好。

因此，本项目是可行，是个好项目，本项目在进行可行性研究同时，得到了国家老龄委中国老年协会民政部国家工商总局等有关部门和领导指导指正和大力支持，特在此表示感谢，北京市海淀区东升乡人民政府北京华川卓越投资有限公司深圳中成天鸿投资发展有限公司二零年七月模式，寻求新解决老龄化社会问题新路子，政府出地企业出资民政监管建设养老中心模式和品牌化运营亲情化服务管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老养老床位缺口巨大难题，也是动员社会资金社会力量办养老机构新路子。

老年公寓建设是个投资大短期经济效益差且投资回报期长浩大工程。

第老年公寓项目是公益性项目，不能作为住宅出售，项目建设企业资金压力较大第二老年公寓项目般容积率低，需要占用大量土地第三老年公寓设施建设也将增大建设成本第四老年公寓项目床位收费般较低实现利润方式较窄，经营压力较大。

因此，北京市海淀区东升乡政府联合北京华川卓越投资有限公司和深圳中成天鸿投资发展有限公司，经过长时间市场调查与可行性研究，提出政府出地企业出资民政监管建设养老中心模式和品牌化运营亲情化服务管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老致使养老床位缺口巨大难题，也是动员项目背景及建设条件项目背景我国老龄化现状及趋势当我们正为经济高速发展而欢欣鼓舞时候，当我们正为年来成功控制了近亿人口增长而津津乐道时候，中国人口老年化问题已悄然来临。

按照联合国国际人口学会定义，当个国家或地区岁以上人口所占比例达到或超过总人口数，或者岁以上人口达到或超过总人口数时，就进入了老龄社会。

而我国早在年就达到了这标准。

这源于作为国策计划生育在过去年里对人口增长严格控制。

年是全球普查年。

我国也进行了每十年次第六次全国人口普查。

从国家统计局公布资料来综合分析，这次人口普查结果反映了三个意想不到趋势第个是，人口总量没有想象那么多。

我国作为世界人口第大国，人口总量从年亿，仅仅增加到了现在亿人。

在过去十年间，中国年均人口增长，比上世纪年代年均增长率，小了半。

根据联合国预测，中国将在年达到人口总数顶峰，现在来看，这个峰值将有可能在年提前到来。

通过计划生育核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，政策控制人口总量目，总看来是成功。

但因此就带来了又管理费及其它费用为万元。

由于国家和北京市对建立养老中心给予了众多优惠政策，此类费用较般建筑低，故本次亦按享受相关优惠政策进行测算。

绿化景观及医疗体育设施投资万元。

其中绿化投资万元为使本养老中心与周边绿化带融为体，拟购置树木含果树和花草，以形成风景秀丽大花园景观投资万元拟建亩水面人工湖和个亩水面荷塘和在小区绿地建设雕塑品及人造假山医院设施万元户外体育设施万元。

购置费万元。

这包括养老中心各服务部门所需器材器具等。

资金成本按建设期二年，年息计算为万元。

不可见费用万元。

投资资金来源本项目投资来源由北京华川卓越投资有限公司深圳中成天鸿投资发展有限公司全额投入。

东升乡已邀请上述计划投资人，对拟建项目自然条件及周边环境进行了现场考察月份，投资人组织专家组再次对项目进行了全面论证，已做出了投资亿元建立养老中心决定。

拟与东升乡政府有关部门共同组建公司拟命名为北京小清河养老中心管理有限公司，负责管理和运营该养老中心。

目前，东升乡和投资人已确定了项目建设投资总额与各自占股比例，同时还就公司成立及资本金到位条件和时间等事项达成了致，如本项目立项及用地审批能够顺利实现条件下，投资人可在个月内将资金划于指定账户上，即投资资金来源已全部落实。

四项目预期效益本养老中心建成后，可取得良好社会效益和定经济效益。

社会效益本项目社会效益主要体现在两方面促进区域经济增长。

项目建设地属于无经济收益绿化隔离带用地，村民失地后经济补偿就业等问题都给所在地政府带来压力。

养老中心投入使用后，在不影响绿化隔离带使用功能前提下，使之产生直接经济效益，并形成本地区经济增长刺激点。

这表现在本项目规划入驻老人数量为人，加上服务管理人员，常住人口将超过人。

更为重要是，本项目定位于退休群体中高端消费群，乃非传统政府福利院类孤寡老人，进而入驻老人子女看望人次相对较多，且消费水平也较高。

因此，在人气聚集和高端消费人流多条件下，可直接引动该区相关商业发展，特别是高端消费者通常是拥有高技能人或资本经营者老板，当高端消费群聚集后，这对扩大该区知名度和招商引资等将产生系列良好伴生效应。

另外，养老中心投资者乃是最发达地区商会组织成员，倘若本项目能够顺利实施，也必然伴生关联示范效应，即这些潜在有员项目背景及建设条件项目背景我国老龄化现状及趋势当我们正为经济高速发展而欢欣鼓舞时候，当我们正为年来成功控制了近亿人口增长而津津乐道时候，中国人口老年化问题已悄然来临。

按照联合国国际人口学会定义，当个国家或地区岁以上人口所占比例达到或超过总人口数，或者岁以上人口达到或超过总人口数时，就进入了老龄社会。

而我国早在年就达到了这标准。

这源于作为国策计划生育在过去年里对人口增长严格控制。

年是全球普查年。

我国也进行了每十年次第六次全国人口普查。

从国家统计局公布资料来综合分析，这次人口普查结果反映了三个意想不到趋势第个是，人口总量没有想象那么多。

我国作为世界人口第大国，人口总量从年亿，仅仅增加到了现在亿人。

在过去十年间，中国年均人口增长，比上世纪年代年均增长率，小了半。

根据联合国预测，中国将在年达到人口总数顶峰，现在来看，这个峰值将有可能在年提前到来。

通过计划生育核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，政策控制人口总量目，总看来是成功。

但因此就带来了又案，当本项目建成投入使用后，可安置劳动力数量为人不包括保育员，其中蔬菜种植果树栽培湖塘养殖园林维护食堂清洁卫生保安等工作岗位个。

此类岗位系技术含量低和培训期短劳动岗位，可直接安置农村剩余劳动力。

如按每人月工资元计算，年收入达元。

每年可为村民增加直接收入千多万元。

经济效益养老中心建成后，可取得良好经济效益。

具体测算情况如下收入测算。

养老中心设计入驻老人数量为人，根据稳妥性测算原则下同，按常住率计算为人。

在收费价格方面，因养老中心系高品位和服务门类齐全高档生活区，每位入驻老人，应缴纳房费床位费按元月计算，元年，全年为万元餐饮商品销售及其它收入预万元全年收入总额万元。

成本支出测算。

养老中心年总成本支出为万元，主要构成如下工资性支出万元。

该项支出包括职工工资和国家规定养老保险医疗保险失业险工伤险和生育险，从业人员每月按元人计算，全年支出额为元人人万元。

饮食费用支出万元。

由于养老中心建有蔬菜和果树基地，加上人工湖和荷塘养鱼，可减少大部分蔬菜成本和部分果品及购鱼成本支出。

根据老人饮食消费要求及特点，以及养老中心自给情况，预计，每人饮食消费支出为元月，全年支出元月个月人万元日用品支出万元。

养老中心建成后，老人生活日常用品消费，主要系床上用品更换和易耗品香皂牙膏类补充，按照般消费量及水平，每人支出为元月，全年支出元月个月人万元设备设施维修保养万元。

养老中心使用设备设施，属于非易损类设备设施，日常维护和维修量相对较少，每年按万元列支。

管理费用支出万元。

管理费用项下包含建筑物和设备设施折旧费差旅费招待费办公费用财务费用种植养殖成本及高管人员工资等支出项，其中折旧按综合折旧率计算，全年管理费支出额为万元。

餐饮商品经营成本万元。

经营损益测算。

根据上列数据和北京市关于举办老年服务机构免交企业所得税之规定，项目建成投入经营损益状况如下总收人万元营业税金额万元万元总成本万元利润总额万元。

按总投资亿元计算，年投资收益率综合经济效益为减少财务费用，降低投资方收回投资年限，项目建成后，向部分高端老年人士长期出租部分老年公寓，出租价格按每年万元，出租期到年，平均年，万元个床位，可收回投资到亿元，如按面积长期出租，次性收入万元，投资方收回投资年限可降低到年。

五结论根据以上分析与测算，我们认为在北京市海淀区东升乡建立养老中心，有利于发挥该地区自然资源优势有，以满足老龄人吃住娱乐锻炼四位