（定稿）小高层住宅项目可行性论证送审报告（完整版）

城市由单中心向多中心发展由单城市向区域内城镇群组演变。

城市重心将东移。

四城市区域地位未来将实行工业结合以及农业产业化和农林产品深加工结合工业立市战略，逐步走上经济高速发展轨道。

五城市发展规划重点建设区域金融物流行政中心，地区城镇群建设成现代工农业产业带，经济核心区域。

城市发展目标把经济强市旅游大市文化名市生态城市综合于体，创建适宜人居住适宜人创业发展城市。

创建符合生安全，突出蓝天青山绿树碧水红瓦特色国家级环保城市和生态城市，创建国家级环保城市和生态城市。

六结论城市经济加速发展城市产业升级与调整效应明显居民收入稳步增长三本市房地产市场综述本市房地产市场情况市场总体供应量少，市场需求量远大于供应量市场供给户型以三房四房与楼中楼等大面积户率内部收益率。

虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目住宅销售部分盈亏平衡点销售率在左右小于，说明其风险程度较低，从敏感性分析看出，本项目全部销售部分抗风险能力较强，整个项目经济评价比较理想，力争提高项目经济效益。

二结论建议及说明本报告本着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析及预测后得出。

统分结合有关专家组成员意见汇总，鉴于目前房地产市场客观条件基本项目实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步提出建议及说明，并提出若干建议第十九部分可行性研究报告相关附表工程计划横道图二开发成本估算表单位万元三全部销售收入分期比例预测表四销售收入与经营税金及附加估算表单位万元五投资计划与资金筹措估算表单位万元六资金来源与运用表单位万元七损益及利润分配表单位万元八现金流量表全部投资单位万元九借款偿还期测算表单位万元十敏感性分析表附件用日益凸现随着生活质量不断提高，人们对住宅需求从单纯追求空间简单型向生态化艺术化智能化人性化兼而有之综合型过渡。

适应时代发展，社会要求二投资必要性品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平提高，对居住环境提出越来越高要求。

本市地区特点推动了本市房地产业不断向前发展。

第三部分市场投资环境和市场研究本市城市概况本市基本概况位于省西部，流域西江水系上游。

地处山区，与云南贵州越南接壤，是滇黔省区结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。

二本市经济概况年上半年，全市生产总值完成亿元，同比增长，总量排在第六位，增幅排在第位。

其中，产增长，二产增长，三产增长。

第二产业仍然是拉动全市经济增长主要力量。

三本市城市建设概况城市建设进行了总体规划，目前已全面推进城镇化进程，启动了现代化森林山水生态城市建设，城市基础设施和环境有了较大变化。

加快中心城市建设，再造个城目录第部分项目总论项目建设大体概况二项目可行性研究结论第二部分项目背景和发展概况提出项目建设背景二投资必要性第三部分项目市场投资环境和市场研究本市城市概况二本市城市发展规划三本市房地产市场综述四本市小高层住宅市场分析竟争性楼盘分析五本市房地产市场分类分析六本市各区域房地产市场分析第四部分项目选址及建设条件项目选址二项目建设条件第五部分项目地块环境经济评价与分析项目地块解析二项目地块层次分析方法中国与外国理论与实践结晶第六部分项目地块分析与应用项目矩阵分析二项目策略应用三项目地块分析总评第七部分项目定位及项目评估项目定位项目整体定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二项目功能定位三项目形象方案评价地使用权出让金土地征用费城市建设配套费拆迁补偿费等前期工程费包括项目前期投入调研费用规划设计费用可行性研究费用等。

建安工程费包括建造本项目所发生建筑工程费用，以及设备及安装工程费用，以上费用参考市建筑工程价格信息，以及根据类似工程建设经验估算确定。

基础设施费建筑物以外和项目用地规划红线以内各种管线与道路主要包括排水供水供电道路。

此项运用单价估算法求得。

公建配套设施费包括项目公建项目会所物业管理用房等费用。

开发期间税费即本项目所负担与房地产投资有关各种税金和地方政府或有关部门征收费用。

不可预见费，根据本项目规模大小，以及开发商背景情况，项目可变影响因素相对较易控制，同时参照市房地产开发项目平均水平，并结合类似工程建设经验提取定比例。

开发成本。

二开发费用估算管理费用即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目开发经营活动而发生各项费用，参照市房地产开发项目平均水平，并结合本项目特点，取以上费用。

销售费用即用于本项目销售广告宣传费市场推广费等。

参照市房地产项目销售平均水平和经验值，结合本项目特点，取相关值。

财务费用贷款还本付息表见第十七部分附表以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务与会计制度形成开发产品成本三总成本费用汇总及分摊表本项目总成本费用详见投资成本费用估算汇总表二项目资金筹措项目投资组合方式本项目开发投资资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。

二资金动作方式三资金筹措投资使用计划与借款利息长期借款采用最后年还清方案，从建设经营期第三年开始计算。

第十三部分销售及经营收入测算住宅销售单价确定根据本市本项目市场调研报告制定价格体系平均价格二建议销售测算单价运用最低估算标准三总销宜人居住适宜人创业发展城市。

创建符合生态安全，突出蓝天青山绿树碧水红瓦特色国家级环保城市和生态城市，创建国家级环保城市和生态城市。

六结论城市经济加速发展城市产业升级与调整效应明显居民收入稳步增长三本市房地产市场综述本市房地产市场情况市场总体供应量少，市场需求量远大于供应量市场供给户型以三房四房与楼中楼等大面积户型为主，三房四房成为市场主要消费户型。

楼盘品质对销售影响不明显房价稳步增长，并保持较高增幅，增幅具有跳跃性商品房结构以多层住宅楼为主，有向小高层高层发展趋势。

区域规划定位对房地产市场发展影响。

二政府区域规划对房地产市场影响有利影响存在隐患第四部分项目选址及建设条件项目选址城区环境得天独厚资源丰富土地广袤，这里将发展成为市个高尚新社区，并享受着国家相关优惠政策，随着政府重点规划，城区周边配套设施将进步改善。

区内开发用地成为开发商竟相争夺宝地，不可多得。

区位环境条件项目建设地块项目周边市政机关众多，道路宽敞，环境良好，区优雅清新和谐宁静环境与老城区形成鲜明对比。

随着人与自然和谐发展居住观念建立，区中高档住宅将成为新趋势，依托区流投资环境，良好环境资源，项目开发建设具有无可比拟区位优势。

二自然资源条件矿产资源非常丰富，且矿产种类多，储量大。

全市森林覆盖率达。

丰富森林资源。

全国著名亚热带水果基地南菜北运基地和水果之乡。

三气候与地理条件受地型影响，是个典型小盆地城市，夏长冬短，热量充足，光照较强，降水量适中，属亚热带季风气候，夏季炎热潮湿，冬无严寒。

四水利能源条件水能资源丰富，有大小河流条不含季节性溪流，全长公里目前可开发利用水能资源在万千瓦以上，已开发利用近万千瓦，日供水能力达万立方米。

五交通环境条件全市通车里程公里，。

项目附近已建成主干道形成小区四通八达交通网络。

公共汽车由市中心方向开往项目附近，坐车由项目至市中心只需分钟，交通十分便捷。

率内部收益率。

虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目住宅销售部分盈亏平衡点销售率在左右小于，说明其风险程度较低，从敏感性分析看出，本项目全部销售部分抗风险能力较强，整个项目经济评价比较理想，力争提高项目经济效益。

二结论建议及说明本报告本着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析及预测后得出。

统分结合有关专家组成员意见汇总，鉴于目前房地产市场客观条件基本项目实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步提出建议及说明，并提出若干建议第十九部分可行性研究报告相关附表工程计划横道图二开发成本估算表单位万元三全部销售收入分期比例预测表四销售收入与经营税金及附加估算表单位万元五投资计划与资金筹措估算表单位万元六资金来源与运用表单位万元七损益及利润分配表单位万元八现金流量表全部投资单位万元九借款偿还期测算表单位万元十敏感性分析表附件用日益凸现随着生活质量不断提高，人们对住宅需求从单纯追求空间简单型向生态化艺术化智能化人性化兼而有之综合型过渡。

适应时代发展，社会要求二投资必要性品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平提高，对居住环境提出越来越高要求。

本市地区特点推动了本市房地产业不断向前发展。

第三部分市场投资环境和市场研究本市城市概况本市基本概况位于省西部，流域西江水系上游。

地处山区，与云南贵州越南接壤，是滇黔省区结合部交通枢纽和商品物资