（定稿）居住、商务写字楼、商业一体化大型复合型房地产开发项目可行性论证送审报告（完整版）

此系列密集出台政策，方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另方面在开发商融资环境改善情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中支出来抑制投资投机性需求增长。

年武汉市房地产市场预测年房地产市场火热充分反映出购房需求旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供给，方面又要控制房价过快增长带来民生问题。

在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目在于抑制投机性购房，月日召开国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。

继年月中央密集出台系列房地产调控政策以后，在年月中央政府再出台国十条进步调控楼市。

高收益活动，但是各个投资建设项目风险程度获利能力资金需求量各有不同。

投资者可以合理恰当搭配各种不同投资类型项目，计算整体收益与整体风险之间相关性，尽可能缩短投资回收期，降低借入资金成本，规避财务风险。

同时减少资金成本中借入资金比例，吸引更多投资者，分担风险。

投资优势产品在产品设计方面，为了扩大利润和开发经验限制，武汉许多楼盘产品设计不尽合理，暗房畸形房通风采光等问题层出不穷。

武汉市房地产产品面临升级换代，其设计和理念与沿海城市相比还有进步提升空间，节能环保住宅多功能住宅低密度住宅商务型住宅低碳生活住宅老年住宅等将成为未来住宅产品创新方向，武汉市中高层消费需要得到最大化开发和挖掘。

针对我国房地产项目风险管理现状，从企业内部发展和外部环境建设扩大各种融资渠道等角度提出了以下建议。

房地产开发企业加强房地产项目风险管理关键在于加强自身抵抗风险能力。

具体措施包括建立现代企业制度编制科学且完备风险管理计划书强化项目风险管理研究建立企业风险管理组织建立信息咨询系统建立风险管理绩效评价体系等，从金融角度提出扩大融资渠道，充分利用保险。

从企业发展外部环境来讲，需要强调以下些方面控制房地产项目规模和供给结构控制消费需求和消费结构，建立项目风险分担体系和风险转让市场，建立房地产项目风险约束机制等。

比增长。

其中，商品住宅销售套，同比增长。

年，武汉市存量房交易面积为万平方米，同比增长，交易套数为套，同比增长。

其中存量住房交易面积为万平方米，同比增长，交易套数为套，同比增长。

年，武汉市商品房综合销售均价为元平方米，同比增长。

其中，商品住房销售均价为元平方米，同比增长。

年，武汉市存量房成交均价为元平方米，同比增长其中，存量住房成交均价为元平方米，同比增长。

年，武汉市土地成交宗，同比增长成交面积万平米，同比增长出让金额亿，同比增长。

其中，中心城区土地成交宗，同比增长成交土地面积万平方米，同比增长成交金额亿元，同比增长。

房地产市场在系列优惠政策推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。

在市场进入繁荣阶段趋势下，政府似乎开始采取了系列调控政策。

首先，下半年政府在全国大力打击捂盘囤地行为，公布全国范围内闲置土地其次，月国务院发布国四条遏制部分城市房价第章项目概况项目地理位置二项目周边主要生活商服配套设施三项目主要经济技术指标第二章区域道路交通现状规划与分析第三章投资分析投资环境分析二投资潜力分析第四章市场分析市场预测分析二本项目周边主要楼盘基本情况三目标消费群体定位第五章建设地点及自然条件地理位置二区域地质构造三区域地貌四场地地基土基岩构成及特征六地震地质条件第六章项目分析优势二劣势三机会四威胁第七章项目规划与定位第八章项目营销推广策略第九章物业管理及服务第十章投资估算及资金筹措迁费用大，致使前期投入费用较多，对后期开发和资金回笼有定压力。

本项目为本公司开发第个项目，在本地市场知度，使国家信贷规模变动对房地产业冲击相应减小。

同时，通过房地产证券化还可以使得社会资金流向效益好有市场需求房地产企业，从而使企业以市场需求为导向，市场供求机制在资金引导下得到发挥。

另外，房地产证券化可以将企业项目风险分散各个股东，从而分散单项目主体承担项目风险。

发展房地产保险房地产项目在决策前期开发建设和租售阶段时时刻刻受到各种风险威胁，风险事件发生会导致开发商项目损失，或者产生种责任。

通过大力发展房地产保险业务，利用保险风险分散转移和规避功能达到减少风险损失保险可以使开发商获得定经济补偿，为房地产开发经营提供安全保障，维护开发商经济效益。

我国房地产保险业务发展还处于初始阶段，方面险种单，主要以房屋财产保险为主，而其它险种如房地产责任保险和担保保险开展极少，另方面覆盖面窄，业务量小，保险业滞后使得房地产开发和消费中大量风险无法转移化解，直接影响了房地产业发展。

因此，为促进我国房地产业发展和加强风险管理，应大力建立房地产保险体系，组建专业房地产保险公司，扩大保险险种，合理解决相关保险费率额问题，规范房地产保险技术规范投保与理赔程序，健全房地产保险法律规范等。

第十三章结论与建议结论从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。

从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场基本面仍然趋好。

随着国家扩内需保增长经济发展思路进步明确，在积极财政政策和适度宽松货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性增长。

年房地产市场火热充分反映出购房需求旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供宅代名词。

世纪华庭万豪国际凤凰城天润北湖∙假日等项目，共同打造武汉市豪宅领地。

住在西北湖片区，不仅仅是种生活享受，更是种身份区隔符号，是尊贵高品位象征，而该区域稀缺预示了该区域即将成为武汉市绝版豪宅，价值大幅攀升不言而喻。

巨大发展空间和升值潜力。

周边商务办公气息浓厚，聚集了些商务写字楼及政府机关事业单位。

区域为居住老城区，居住人口多且密集。

该类人群收入水平高且稳定，有很强购买能力。

教育配套设施也显得较为完善。

为了更好凸现该区域核心价值和经济辐射力，江汉区政府在近期拟建平方公里示范区域，精力打造环境优雅功能齐全设施流文明高尚现代商贸金融中心，示范工程项目包括西北湖西片整体开发，西北湖北片樱花园，建设北湖环湖路，城中村改造以及北湖西路路面整治工程。

届时，西北湖片区环境将更加优雅景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏核心竞争力将进步得到显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量。

第四章市场分析市场预测分析年武汉市房地产市场回顾宏观调控下，年中国房地产市场可谓是生机勃勃。

年底，国家推出了系列购房优惠政策，坚定了消费者购房决心实行积极财政政策和宽松货币政策，解决了开发企业融资困境。

年，整个房地产业迅速褪去年萎靡不振容貌，呈现出片繁荣景象。

从武汉房地产业各项数据来看，全线飘红。

年武汉市房地产开发投资为亿元，同比增长。

其中，房地产住机控风险明确责任四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年中国房地产市场变化将难以脱离此政策背景。

国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台道封杀命令，市场就会重归沉寂。

所以年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价决心和出台具体调控改革措施。

中央政府处在各方利益核心点上，中央每次表态都会引起市场波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。

当前，宏观经济城市化进程住房需求等驱动房价上涨内在动力依然较为强劲同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨外在压力在不断加大此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。

因此，房价温和性上涨可能性依然很大。

但房地产业前行脚步不会停止，路途也充满了挑战。

二本项目周边主要楼盘基本情况目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有西北湖∙凤凰城两湖总督天润∙北湖假日新华豪庭金利∙明珠花园华立∙新华时代美林公馆心家泊。

从目前已经开始销售几个楼盘来看，各个楼盘定位都不相同，但均有显著特点。

西北湖凤凰城项目地址江汉区北湖西路号住宅均价元总套数套房屋栋数栋户型面积总建筑面积容积率绿化率开盘日期第期第二期交房时间年西北湖凤凰城主打户型为左右三房两厅，该项目无论从规划设计园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是个高品质住宅项目。

绝大部分住宅为南北通透板式楼，也是目前西北湖片区在售最大楼盘。

期临街，户型以三房两厅为主，均价在以下，与同地段楼盘相比，其性价比无疑最佳二期面糊，户型以左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到元，平均套价在万元以上。

该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。

万科城项目地址江汉区常青路与三环线交汇处住宅均价元总套数套户型面积总建筑面积容积率绿化率开盘日期三目标消费群体定位万全城项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型复合型房地产特点，从全