手法营造生态景观，突出保亭生态住居整体特色。建筑单体设计采用灵活户型和变化立体效果。小区在交通方面，应充分做到人车分流并且规划好停车位。综合考虑内外交通，公共设施配套，为居住者创造生态和谐舒适方便居住环境。二住宅建筑设计建议住宅设计要适度超前。这里超前不仅仅是面积问题，更重要是功能质量方面适度超前，必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求变化。住宅设计应充分体现以人为本原则，想住户之所想，每细节处理都应体现出对人关怀和尊重，实现动静分开，洁污分开。每户型内部布置都应按内外分区动静分区功能分室等要求设计。住宅设计均为板式建筑，热带休闲建筑风格，融合民族文化地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。结合开发公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据海南三道农场三队九队度假地产项目概念规划亿房网站国家建设部及海南省颁布与房地产相关法律与政策三亚市房地产年鉴现场勘察和实地调研所得资料。三项目概况该地块位于保亭县三道农场，住宅开发总面积约亩，另有亩度假配套和发展备用地。根据调查项目产品定位为中等档次住宅新区。建筑以高层及情景洋房为主，同时配套会所以具备商务功能。并初步确定项目主要技术指标如下总用地面积公顷，合约亩。容积率建筑密度绿地率以上数据是依据周边物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进步优化第二章项目开发经营环境分析近年三亚旅游经济圈房地产市场分析地产整体市场特点房地产市场主要为岛外市场与国内其他城市商品房开发及销售对象主要针对本地市场不同，三亚旅游经济圈房地产开发及销售对象表现在越来越突出岛外市场购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外，绝大多数购房客户来自于岛外，而且这种比例将随着地产开发档次以及国际化程度不断提高而提高。如三亚因为拥有高质量稀缺旅游度假资源，它已经成为或正在成为中国甚至是世界旅游目地，那些事业有成崇尚健康注重生活品质人士在三亚投资置业作为其第二居所第三居所就成为种必然选择。但就目前而言，由于三亚在世界上知名度旅游度假产品质量意识形态差异等因素，国内市场仍是三亚房地产最主要目标市场，但可以预见，随着中国改革开放以及三亚国际化程度不断提高，国外购房客户数量会逐年提高，也将波及三亚旅游经济圈整个地产开发市场。与旅游业联系紧密销售曲线随季节呈字型分布通过观察发现，三亚旅游经济圈房地产业与旅游业相关度极高，与旅游存在淡季旺季样，房地产销售与旅游季节大致呈现字型分布，即两头年头年尾高，中间年中低。典型候鸟城市，已售商品房使用率低，小户型成为市场主角商品房作为岛外客户第二居所第三居所存在使用效率低问题，购房客户年中除了集中在冬季避寒或选择在黄金周来海南度假居住以外，绝大部分时间房间均处于空置状态，呈现出典型候鸟城市特征。从需求层面来看，由于大户型总价高，门槛高，且大力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低相对三亚市和保亭县城中心而言和优惠政策。项目地块所处特有区位优势及市场前景。通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。力创精品这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于保亭生态住居品牌，可迅速提升开发公司在三亚旅游经济圈房地产业界知名度。先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目信心。二项目投资估算项目投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划建筑设计费用各种税费项目管理费等项目。投资估算依据整个项目从年月开始，年月底全面完成。各种税费按海南省目前取费标准计取。整个项目按中高水平计算。银行贷款利率按计取。建筑形式组合式多层情景洋房，小高层依据当地市场情况，在同类物业比较后可以认为土地费用为万亩较为适当符合实际情况，因此以之作为投资估算依据土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费之和，总计万元亩万元亩。建安工程费用建安工程费用按元计，总计建筑面积约为万平米，所需建安费