济发展，经济效益和社会效益十分明显。本项目技术上可行，建设条件良好，规划方案合理，施工条件充分，经济合理，因此本项目实施即是可行，也是非常必要。鉴于综合整治拆迁安臵房项目所遇到些特殊问题，在此提出些建议本项目顺利进行需要得到城建规划消防人防等有关部门协调和支持。本项目在实施前，资金筹措和拆迁安臵工作将成为关键问题，应妥善解决。场地拆迁工作完成后，应对场地周边边坡进行有效安全加固。开工前应多考虑环境保护措施。条铁路干线，东为陇海线西为江新和江青线北为包江线铁路营运里程公里，其中电气化里程公里市境内公路网，有国道条，省道条，县道条，乡道条，公路总里程公里。公路枢纽以江州为中心条纵横干线为框架，辐射全省网络。以客运为主汽车站有个，其中江州汽车站和西站规模最大现有集装箱中转站和中转库各个，年货物量为万吨。民航江州中川机场是全国重要航空机场之，是甘肃空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场，距市中心公里，可起降中短程干线客机。现有条航线。七城市建设市以三版城市总体规划为龙头，实施东扩西进南伸北拓战略，探索出环境立市特色建市道路，不断完善城市综合服务功能。在路桥工程城市给排水管网燃气热力管网电信电力管网建设中取得了显著成绩。近几年实施多项城市基础设施建设项目，小西湖银滩等座黄河大桥建成已投入使用，南北滨河路等道路拓建也已完成。城市自来水生产能力万吨第章前言项目概述项目名称项目承办单位项目主管单位项目建设地点建设性质新建。项目建设期二年。主要建设内容项目投资安臵房建设项目总投资万元。二项目建设单位概况市投资集团有限公司是市人民政府直属国有独资企业。受市人民政府授权，市投资集团有限公司和市土地储备中心实行两块牌子套人马运作模式，统负责全市土地收回收购统征净化和开发。市投资集团有限公司统实施城市重大基础设施项目建设，统经营其他城市国有资产。公司宗旨与目在于深化城市土地资源基础设施公用事业及相关国有资产经营管理体制改革，积极实施经营城市战略，运用市场机制，建立多元化城市建设融资渠道和投资格局，确保国有资产保值增值，促进城市现代化建设与发展，不断提升城市功能和形象，为把江州建设成为出台了关行行业性评价参数原则上采用评价细则测算数据。主要评价参数确定如下财务基准收益率建设项目经济评价方法与参数中财务基准收益率为，考虑到房地产市场具有较高风险，本可研最终确定财务基准收益率为。基准静态投资回收期根据市房地产市场情况及各房地产企业经营情况，经综合分析得出，基准静态投资回收期年，基准动态投资回收期年。投资利润率市各房地产企业投资利润率在，本项目投资利润率评价值取。投资利税率市各房地产企业投资利税率在。本项目投资利税率评价值取。四资金来源与使用计划申请贷款万元，其余自筹万元。二成本计算外购燃料及动力耗电量主要为开发区照明及市投资集团有限公司地产开发部照明，年用电万千瓦时，每年瓦时平均价元，年费用万元，机械车辆所需燃料为汽油，年耗用量为万升，元升，年耗油费为万元，水主要为绿化及道路浇洒办公人员年耗水万吨，水价元吨，年费用万元，供暖主要是市投资集团有限公司地产开发部及公共用房面积，元年，年费用万元年，燃料及动力总费用万元年。工资及福利费综合整治拆迁安臵小区项目部定员为人，每人每年平均工资元人年，年费用万元。日常维护检修费按固定资产原值为万元，日常维护检修费按固定原值计取，合计为万元。无形资产及递延资产摊销费无形资产及递延资产按固定资产取万元，按三年平均摊销，年摊销量万元。利息支出建设期利息按利率计取，还款方式三年等额本息法，年还本息金额万元。由于建设期贷款全部用于经济选用房建设。因此，在商业用房财务分析中不再重复计算。建设开发成本固定资产原值为万元，分三年计算。年开发成本万元。其它费用本费用包括管理和销售部门办公费差旅费开发宣传费等其它不属于以上项目支出，为简化计算。年其它费用万元。总成本费用见表附表总成本费用是指项目在为开发商业用房而发生全部成本和费用，总成本万元，平均每年总成本万元，其中固定总成本万元，平均年固定成本万元可变总成本万元，平均年可变成本万元。经营成本。经营成本总额万元，平均年经营成本万元三项目收入销售收入经济适用房不含拆迁安臵房面积平方米收入万元年销售商铺收入万元年销售车位收入万元年出租车位收入万元年其它营业收入其它营业收入包括会所营业收入幼儿园营业收入等其它营业方面收入。为简化计算参考同类经营收费，经加权综合得出年其它营业总收入占上述四项总之和。其年收入约万元年。项目总收入总收入万元年总收入万元年。三盈利能力分析项目开发后，经济适用房销售总收入万元，整个计算期下仍需要市场消化年。以户均平方米每户人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供万户，万人新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。年商品房销售量分析年月销售面积比年同期增长，比年增长由于统计口径变化，我们不考虑年以前数据。如果不考虑年这个特殊因素话，可以看到年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图年年月销售面积及增长情况商品房销售面积销售面积增长率数据来源国家统计局中国指数研究院为对年销售量下滑这现象分析得更加透彻，我们对年年这三年前个月住宅日均销售套数进行分析，其中年和年套均建筑面积是以年和年全年住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市年前个月住宅成交监测数据计算得出。我们可以看到，年前个月日均销售住宅约万套，比年同期下降了，与年同期相比，增长了，年复合增长率在左右，可见，如果不考虑过热市场带来销售量大幅上涨年，仅与年比较，年销售量增长仍处于合理区间。另外从这些数据也可以看到，年销售面积下降，个重要原因是套均面积下降，或者说中小户型住房比例增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者压力，也有利于节约资源和能源，这点与国家调控方向是致。房地产市场供求关系分析由于供给类指标快速增长，年商品房销竣比路下跌，由年上半年下降到月。应该注意是，尽管销竣比仍然超过了，但由于中国商品房销售面积中以期房为主，静态销竣比往往无法表现当前供需状况，所以我们采用施工面积销售面积这个指标，对市场进行分析年月商品房施工面积销售面积高达，而年年同期该比例分别为和，同时月商品房空臵面积达到亿平方前言项目概述项目名称项目承办单位项目主管单位项目建设地点建设性质新建。项目建设期二年。主要建设内容项目投资安臵房建设项目总投资万元。二项目建设单位概况市投资集团定市场具有积极作用。房地产行业内部调整分析目前房地产市场调整，既有国际国内经济大环境影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近年快速发展，本身也有调整需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求旺盛，以及经过政府及时准确政策以及各方面努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但这个冬天不太冷。国家政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机冬天，而不是毁灭性灾难性冬天。市房地产业发展前景分析为贯彻落实国家扩大内需促进经济平稳较快增长措施精神，进步完善房地产市场调控政策，积极应对金融危机对房地产业影响，合理引导住房消费，促进我市房地产市场持续健康平稳地发展，根据中央省上有关规定，结合我市实际，年月日，市政府正式出台了关条铁路干线，东为陇海线西为江新和江青线北为包江线铁路营运里程公里，其中电气化里程公里市境内公路网，有国道条，省道条，县道条，乡道条，公路总里程公里。公路枢纽以江州为中心条纵横干线为框架，辐射全省网络。以客运为主汽车站有个，其中江州汽车站和西站规模最大现有集装箱中转站和中转库各个，年货物量为万吨。民航江州中川机场是全国重要航空机场之，是甘肃空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场，距市中心公里，可起降中短程干线客机。现有条航线。七城市建设市以三版城市总体规划为龙头，实施东扩西进南伸北拓战略，探索出环境立市特色建市道路，不断完善城市综合服务功能。在路桥工程城市给排水管网燃气热力管网电信电力管网建设中取得了显著成绩。近几年实施多项城市基础设施建设项目，小西湖银滩等座黄河大桥建成已投入使用，南北滨河路等道路拓建也已完成。城市自来水生产能力万吨日，污水处理能力万吨日。城区大气污染综合整治工程积极推进，清洁能源改造力度加大，天然气用户发展到近万户，大气环境质量有了新改善。八社会经济概况市年全市实现生产总值亿元，比上年增长，增幅较上年回落个百分点。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业比例为∶∶。非公有制经济增加值亿元，增长，占全市比重为。全市固定资产投资完成亿元，比上年增长。全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。全市完成大口径财政收入亿元，增长般预算收入亿元，可比口径增长。般预算支出亿元，增长。城市居民人均可支配收入元，比上年增长农村居民人均纯收入元，比上年增长第三章需交通运输条件市境内有条铁路干线，东为陇海线西为江新和江青线北为包江线铁路营运里程公里，其中电气化里程公里市境内公路网，有国道条，省道条，县道条，乡道条，公路总里程公里。公路枢纽以江州为中心条纵横干线为框架，辐射全省网络。以客运为主汽车站有个，其中江州汽车站和西站规模最大现有集装箱中转站和中转库各个，年货物量为万吨。民航江州中川机场是全国重要航空机场之，是甘肃空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场，距市中心公里，可起降中短程干线客机。现有条航线。七城市建设市以三版城市总体规划为龙头，实施东扩西进南伸北拓战略，探索出环境立市特色建市道路