区发改局 于年批复芙计投号金朝阳商住大厦工程立项批复 见附录。年月东进公司取得长沙市国土局的该宗土地红 线说明图附录。 年月长沙市政府市长办公会批准朝阳二村整治改造项目立项 并明确朝阳二村整治改造按棚户区改造优惠政策予以支持长沙 市人民政府市长办公会纪要号见附录，年 月长沙市发改委核准朝阳二村基础设施及棚户改造项目的立项批复 长发改投号关于核准长沙市朝阳二村基础设施及棚 户改造项目的批复见附录。项目享受政府的棚户区改造的优 惠政策，东进公司和办事处在此背景下向芙蓉区发改局以结转和调整 金朝阳商住大厦期工程进行立项申请，年月芙蓉区发改局对 本项目立项批复芙发改投号关于同意结转和调整金 朝阳商住大厦期工程立项的批复。见附录同年月办事处 取得芙蓉区地税局土地使用权转让涉税事项核查单见附录 同月号办事处向芙蓉区地税局缴纳转让土地增值税和印花税见 附录东进公司缴纳土地转让代理费见附录月取得项目 用地规划红线图见附录，同年月，取得长国用第 号土地使用权证见附录 年下半年东进公司和办事处启动朝阳二村的基础建设改造中的 ，栋楼的整体拆迁安置开发金朝阳大厦项目 的立项申报，年月芙蓉区发改局对本项目， 栋地整体拆迁开发予以批复芙发改投号关于同意金 朝阳大厦建设工程立项的批复见附录，本项目列入长沙市 朝阳二村基础设施及棚户改造项目中。同年月东进公司从长沙庆业 房地产公司和办事处，根据土地估价报告备案表见附录以 元转让了朝阳二村栋的土地使用权并支付土 地转让款见附录汇款凭证，同年月公司取得项目用地规划红 线图见附录，同年月长沙市国土局在红线图上签署的同意 转让说明见附录同年月公司取得长国有第 号土地使用权证见附录，同年月由芙蓉区人民政府向长沙市 规划局出函要求，对本项目规划指标容积率调整至的函芙政函 号关于支持调整朝阳二村改造金朝阳大厦项目规划指 示的函见附录。同年月市规划局局务会议决定本项目容积 率调整到长沙市规划局局务会议纪要长规纪号 见附录。年月项目通过规划审查见附录，同年 月长沙市规划局对本项目提出了规划设计条件书见附录， 同年月项目通过市规划局的报建图会审见附录。 年年底，东进公司和办事处签订关于合作开发鑫城的补充 协议见附录本协议明确办事处用原办事处栋楼内的产权 及股权折价人民币万元，用于回购朝阳大厦层整楼房 产。 项目的动迁安置及遗留问题 本项目需要动迁的房屋 住宅，户 门面户 根据政府的统规划统拆迁的原则，本项目的拆迁由芙蓉区棚 户改造指挥部统安排拆迁，拆迁安置费用由本项目负责。 本项目已拆旧住宅户，已收购拆迁门面。由 于本项目的业主基本没有项目自有资金，资金来源主要靠民间借贷， 收取项目建设保证金及高回报投资来为续本项目的拆迁安置。 年月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政府报告朝办号 关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协议的请 示见附录，在区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支 付的面户，住宅面积，门 面，在该拆迁面积中产权属朝阳街道办事处的房产住宅面 积，门面已在协议中补偿，门面已安置补偿面 积。本楼实际拆迁补偿面积为，门面。 根据拆迁安置补偿政策，每户增加补偿面积，累计补偿面积 ，住宅拆迁和补偿面积合计，门面。 根据现有政策，拆迁补偿款住宅按元∕，门面元 ∕补偿，本项目拆迁安置费为万元，如拆迁户需要回迁， 则支付过渡安置费即可。 年月东进公司和长沙市芙蓉区朝阳二村改造指挥部关 于东进朝阳大厦项目未拆迁楼规划及说明附录 街道办事处回迁 根据协议见附录本项目中需要安置街道办事处办工用房 ，不足部分按元∕现汇补偿，根据本项目设计规划， 项目整层楼面面积，根据项目的建筑预算，街道办事处回 迁建设成本估算万元，现汇补差万元，回迁成本估算合 计万元。 项目的报建等行政费用 项目的报建等行政费用约需要万元，根据本项目享受棚户改造 优惠政策，可减免的行政费用，本项目需交纳报建等行政规费约 万元。 根据以上的综合分析本项目在收购股权和债权，完成拆迁安置和 办事处回迁后总费用为万元，本项目的楼板土地成本元 ∕。 附年月日湖南长城房地产土地估价有限公司对本项目土地 评估报告书附录和朝阳大厦效果图附录 三项目主要技术经济指标见下表 表项目主要技术经济指标 总占地面积，约亩 净用地面积，约亩 总建筑面积 其中住宅容积率 商业与公建配套建筑密度﹤ 地下室绿化率 停车位地面个，地下个 四项目的地理位置及周边环境 项目地理位置 本项目位于长沙市车站路与朝阳路交汇处，东临轨道交通号 线将于年竣工的车站路站关于轨道交通号线期工程 车站路站与凯通国际相关地块对接的函见附录，红线占地面积 约亩。地块东面临街车站路，沿车站路临街面 地块长约米，其它三面为小区道路，项目地块成方形，长沙市人 民政府芙蓉区政府将朝阳二村亩土地列为城市大型改造工 程，而金朝阳大厦地处此列范围，是改造工程最好最优地段。属 火车站商圈内，其商业繁茂程度仅次于五商圈，日均人流达万 以上商圈主要是沿车站路，东至朝阳路平行布置，汇集于阿波罗商 业广场金苹果服装批发市场国美电器三湘南湖五金机电建材 市场。火车站商圈的庞大人流以及庞大的消费市场，使其实际具有与 五商圈同等的商业价值。 市政基础配套设施调查 该项目地块配套设施完善，其雨污排放及燃气电力电讯等设 施均可就地解决。 项目周边市场调研 区域住宅市场产品特点见下表 表，芙蓉区区域代表性楼盘览表 代表楼盘地理位置总建 面 物业类型配套园林 金烨融府韭菜园路层单体商 住楼 学校医院银行 菜市场等 主楼架空做空 中园林 和谐潇湘五大道 号 高档商务酒 店式公寓 学校医院银行 公园等 层顶和外墙上 设置个空中花 园 明城国际中心芙蓉中路与白 沙路的交汇处 高档商住楼高档写字楼酒 店百货等配套设 施 绿化广场 凯通国际城芙蓉区朝阳二 村 商业裙楼 万，商品房 住宅为主， 部分酒店 学校医院银行 商场公园等 东南亚宫廷式 水景园林 湘域熙岸人民东路与长 善路交汇处 住宅，商业 楼，公寓 医院学校超市 农贸沿河风光带 等 近万平米奢 华园林 商业情况调查 项目所在区域位于金苹果大市场正对面，隶属于火车站商圈，是 长沙五大商圈之。 区域商业概述 经过近几年的发展和政府的改造，特别是轨道交通号线的开通， 该区域商业的形态定位发展已趋向成，现有的同档次同业态的 商业已呈饱和状态，且此商圈人流量之大人气之旺仅次于五商圈。 就商业分布及繁华程度来看，根据区域特征，可以人民中路为界。人 民中路以北为火车站商圈的中心繁华地带，集商业区与居民区为 体。其商业含盖多种业态，功能分区明显，呈规模化集约化形式发 展，有人民中路以南，则以居民小区为主，周边商业多为小区配套型 商业，并包含少许专业的商业业态。该商圈以其专业的特色和中低档 商业业态的定位与以中高档商业业态为主的五商圈形成对峙之势， 随着轨道交通号线的开通，本项目会因地铁效应，定会受到长沙 市民的首肯与亲睐。 区域商业现状 目前，该区域商业以饮食服装和电脑数码电子电单车自行车 广告装横设计汽配铝合金门窗等为主流商业业态，东形成相当规模， 由此该商圈也自然衍生了若干个以这些商业业态为主的集约化商业群。 目录 项目概况 公司的基本情况 项目立项审批 本项目拆迁遗留问题 二拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任 东进公司及本项目债权 股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析 栋楼拆迁安置 街道办事处回迁 项目的报建等行政费用 三项目主要技术经济指标 四项目的地理位置及周边环境 项目地理位置 市政基础配套设施调查 项目周边市场调研 商业情况调查 五市场分析和项目定位 市场分析 项目定位 价格定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,六规划发展建议 规划设计 建设设计 景观设计 七项目开发建设进度计划 前期开发计划 八投资估算与资金筹措 项目总投资估算 九销售收入预测 销售收入预测 十项目可行性结论 经济效益分析 可行性结论 项目概况 公司的基本情况 东进置业有限公司以下简称东进公司，成立于年月， 公司注册资本万元，其中赵力龙出资万元，占股本金， 孙文钦出资万元，占股本金，由赵龙力出任公司法人，公司 拥有房地产开发三级资质。年公司启动长沙市芙蓉区朝阳二村 基础设施及棚户改造项目中的金朝阳大厦以下简称项目的项 目立项，年公司取得本项目的立项批复芙发改投 号关于同意金朝阳大厦建设立项批复。本项目享受政府的棚 户区改造的优惠政策，公司分别于年和年取得二宗国有土 地使用权，使用类型均为出让土地，土地总占地面积约 亩，净地面积约亩，容积率，建筑面积， 本项目标高米，楼层分地下三层和地上三十层。层是大空间 商场，层高层公寓楼，停车库。 项目立项和土地审批 年东进公司和芙蓉区朝阳街道办事处以下简称办事处 合作，联合开发建设朝阳综合市场及住宅楼的项目，于年月 日签订合作建设朝阳综合市场及住宅楼合同书见附录和 年月日签订的关于合作开发朝阳综合市场及住宅楼的补 充协议见附录，协议明确由办事处提供国有出让土地，土地面 积亩该土地于年由当时东区朝阳街道办事处申请填写 国家建设征拨用地呈报表见附录，于年于取得土 地使用权出让收费审