航工城，区域盘踞着中央省市属大型企业余家，其中远东公司庆安宇航设备公司西仪集团铁道部西安车辆厂西安电力机械制造公司西安印钞厂西安利君集团等多家闻名全国大中型工业企业，集聚着大量科研技术人员，以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作白领族和科研技术人员，构成城西区域具有较高文化素养和消费能力中尖消费人群。商业氛围方面区域商业氛围成熟，土门商圈方欣食品及水产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。大兴西路作为区域级东西主动脉，未来汉遗址公园建设在该项目和周边其他项目共同打造力。作为项目所在地大兴西路区域既是古丝绸之路重要节点，又是响誉西北大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结个特色区域。沣渭新区大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新跃升等众多有利因素使区域升值潜力指日可待，大兴西路地区会再次成为开发商投资商和消费者置业热点区域。地理位置未央区刘汉地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和西咸体化枢纽地区，该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设又核心区域，对联动我市东西与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性地理重要性。二基本情况人口情况共计户，人，其中农民户，人居民户，人。土地情况及建筑面积土地情况项目总占地约为亩最终以实测成果表为准。其中集体建设用地即村域土地亩包括宅基地亩，未利用土地亩小产权单元楼土地占地为亩，可进入城改范围用地约亩。现有房屋情况项目总拆除建筑面积约万集体土地上房屋现状建筑面积约为万，其中村民住宅房屋约万二层以下房屋万，三层及三层以上万，集体商业用房万。单元楼房屋现状建筑面积约为不纳入本次城改用地范围。村集体经济及村民人均收入现况村集体经济主要收入来源于房租收入。全村每年集体分红人均为约万元。二项目市场定位区域房地产发展现状从近几年各城区房地产开发体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说直相对滞后。年西安市住房建设计划中城西只有万平方米，比长安区低万平方米，占总供应量年西安市住房建设计划中城西也仅有约万平方米，占供应总量。目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大起色，西咸体化短期来说对城西房地产市场拉动效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅城中村改造提上日程二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。城西优势即在于未来其区域土地资源优势，从土地存量情况来看，现在城西除环劳动路沿线西稍门土门玉祥门丰庆公园边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区域还可称为处女地。充足土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈地产开发领域中显得后劲十接受销售单价较低，承受能力有限高层住宅接受度较低，市场有待引导年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成室厅室厅室厅室厅室厅室厅独立开间其他户型年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成以下以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密户型结构以实用为主，消费特征明确家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显从事行业表现突出，区域特征明显收入水平表现般，置业能力有限三项目定位客户定位刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块交汇处，因此在本项目区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。刘汉村地区未来置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目主要客户群体。城西国企干部及政府公务员等较有实力人群首次置业城西二次置业，因属地情结和良好性价比因素考虑本项目城西区域有实力投资行为国亨食品城以及方欣商圈人群外地创业者人群首次置业三桥以西以及西咸体化区域和西安市其他区域人群。二产品定位方面应充分考虑主要客户群体未来生活需求，另方面应规避项目周边环境不佳造成负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性设置符合主要客户群体娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造个环境优雅刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密品味高尚精英型高尚住宅小区。定位思路是不以远郊项目所倡导品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适