标准上强调住宅实用性，着重在设计理念上有所创新突破即在较低价位下，选择适当超前设计标准和建筑技术，以保证在个相当长时期内项目适用性和资源配制合理性并且着力于良好建筑和城市环境空间关系形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体可持续发展。编制单位舟山市鑫鹏实业投资有限公司杭州浩思房地产营销有限公司二五年十月十八日普陀山碧海金沙朱家尖渔港海鲜沈家门桃花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。各功能景区具体发展方向如下普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体国际佛教圣地。朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技游艇海钓商务会展高尔夫运动于体国际性海滨休闲度假基地。沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海上运动休闲度假于体海岛影视拍摄基地和配套海岛度假旅游区。嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海鲜美食海景房产于体国际性海岛休闲度假旅游区。岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假休闲基地。定目录城市阅读城市概况地理位置行政区划与人口城市交通城市经济运行环境及增长情况产业结构和增长趋势居民可支配收入和社会消费品零售总额固定资产投资城市发展定位城市性质核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,城市规划发展小结二市场环境调查旅游市场城市旅游规划旅游产品开发旅游设施建设旅游业发展状况酒店市场舟山酒店调查酒店经营状况调查酒店消费者构成分析会展业市场会展业调查了解三项目开发分析项目概况地块性质地块四界周边环境项目分析优势劣势威胁点机会点项目发展思路四项目定位分析市场定位功能定位档次定位客群定位高档酒店消费者特征分析产权式酒店购买者特征分析五产权式酒店研究产权式酒店来源产权式酒店类型时权酒店退休住宅型有限自用投资型酒店公寓产权式酒店流行趋势产权式酒店投资利益分析与证券类比较投资银行比客房面积元亿元经营收入产权式酒店间客房平均价为元，优惠折扣价为元标准间，平均入住率按计，设定客房收入酒店与业主四六分成，产权年限为年，但考虑到酒店委托经营管理经营税费和设备运营费用等，取酒店收益四成作为酒店经营管理公司费用和利润，同时考虑到项目筹备开发销售至经营开始，时间跨度将近五年，以及酒店运营十年左右时间之后就需要设备和装修更新，因此综合考虑酒店营业期限，折合计算为三十五年时间。投资者投资收益初步计算如下每天营业收入为元间元每月营业收入为元天元每年营业收入为月万元则酒店投资毛营业收入为万元年万元。酒店配套租赁收入按照配套建筑面积元平方米天估计，具体如下即开发商每年酒店租赁收入为天元平方米天个月万元个月万元。另外考虑到酒店经营启动，可以免租五年合同约定，故开发商酒店租赁收入为万元年年万元销售税金及附加销售税金及附加估算表序号名称计算依据金额万元营业税销售收入城市维护建设营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程费销售收入印花税销售收入交易管理费销售收入小计注本项目五星级酒店销售收入为万元土地增值税土地增值税计算表序号名称计算依据金额万元投资销售收入销售收入扣除项目金额以下项之和开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取项增值额增值率增值税率取加计扣除同上取土地增值税小计注土地增值税取用根据四级超率累进税率进行选择土地增值税计税依据是转让房地产所取得增值额，故投资收益中不计入算经营收入。项目投资效益分析投资效益分析表序号项目金额万元备注开发成本之和建筑面积土地成本前期工程费建筑安装工程费装饰工程费公共设施配套费开发期间规费不可预见费二开发费用之和建筑面积管理费用销售费用财务费用三投资收益之和可售面积产权式酒店销售收入酒店配套租赁收入四总投资成本二五销售税金及附加可售面积六土地增值税可售面积七利润总额三四五六八所得税七九税后利润七八投资效益评价指标投资利润率和投资利税率投资利润率税前利润总额总投资成本投资利税率税前所得税总投资成本投资利润率税后税后利润总投资成本本项目以上三个静态评价指标与房地产同行为相应指标比较，大大超出其他项目投资回报，投资完全可以接受，故可初步判断项目可行投资回收期公式总投资成本销售收入年营海洋旅游精品建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从种意义上说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事文化旅游项目六是普陀山海天佛国品牌七是中国海鲜吃在舟山饮食文化品牌。各旅游区将根据各自功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进程。近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心中国佛学院教育分院朱家尖国际游艇俱乐部千沙至大青山区域国际休闲区沈家门鲁家峙岛旅游开发嵊泗徐公岛旅游开发桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区岱山台风博物馆台风仿真鸦片战争定海军事旅游临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区品位和档次。另外，还对丰富旅游项目文化内容挖掘渔业旅游潜力加快特色旅游商品开发和完善旅游基础设施等进行了规划。我司认为，这个个项目项项扎实有力举措，昭示着舟山海洋旅游希望，展示着舟山旅游业发展美好未来。旅游设施建设舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。食住行游购娱六要素得到了快速协调发展，与旅游产业发展密切相关交通水电通信等基础设施日趋完善海陆空立体交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际间飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体交通条件大为改善。陆上交通可经多条海上蓝色公路直达上海宁波至全国各地航空有普陀山机场岛际直升机停机坪，航线直达北京城市阅读城市概况客万人次，比上年增长。年月份全市旅游接待人数万人，同比增长，接待国际旅游者人数万人，同比增长。预计年国内外接待人数都经大大超过年。酒店市场舟山酒店调查酒店名称星级总间数年入住率经营价格四星级共家普陀山大酒店元间三星级共家海中洲大酒店标元间标元间华侨饭店豪标元间标元间标元间海力生大酒店元间海天台大酒店元间二星级共家东方大酒店元间华晶大酒店元间沈家门饭店元间新大地大酒店元间统计家间酒店星级越高，规模越大从舟山二三星级酒店经营规模来看，多数为中小规模酒店，四星级酒店经营规模为最大，但是缺少大型或超大型高档次酒店，这不失为本项目开发思考点。各档次酒店入住率均等，总体超过各档次星级酒店全年入住率平均超过，其中部分酒店入住率达到了，这充分说明了舟山休闲旅游城市将为酒店带来源源不断客源，这也大大降低了项目开发之后运营风险。经营价格差异普陀山碧海金沙朱家尖渔港海鲜沈家门桃花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。各功能景区具体发展方向如下普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体国际佛教圣地。朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技游艇海钓商务会展高尔夫运动于体国际性海滨休闲度假基地。沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海上运动休闲度假于体海岛影视拍摄基地和配套海岛度假旅游区。嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海鲜美食海景房产于体国际性海岛休闲度假旅游区。岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假休闲基地。定海旅游区规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性实战体验性科普学习性休闲娱乐性，融古城文化生态度假商务旅游于体特色旅游区。新城旅游区东极旅游区和港桥旅游区规划功能定位为城市新貌旅游区。旅游产品开发推广海洋特色产品舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅海鲜沈家门桃花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。各功能景区具体发展方向如下普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体国际佛教圣地。朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技游艇海钓商务会展高尔夫运动于体国际性海滨休闲度假基地。沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海上运动休闲度假于体海岛影视拍摄基地和配套海岛度假旅游区。嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海鲜美食海景房产于体国际性海岛休闲度假旅游区。岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假休闲基地。定海旅游区规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性实战体验性科普学习性休闲娱乐性，融古城文化生态度假商务旅游于体特色旅游区。新城旅游区东极旅游区和港桥旅游区规划功能定位为城市新貌旅游区。旅游产品开发推广海洋特色产品舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色旅游产品。挖掘旅游拳头产品舟山旅游产品已从单纯