务内部收益率投资回收期年偿债指标年份利息备付率偿债备付率开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。经过年发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱大型企业集团。总资产亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。商业地产是万达集团第支柱产业，在全国首创了订单商业地产全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代单店第二代组合店，发展到目前第三代城市综合体，成为中国商业地产龙头企业。万达集团目前拥有近个大型城市综合体项目，其中开业个目标到年开业个左右城市综合体，持有物业总面积达到万平方米左右，年租金总利润比例较小，且周期长，与静态投资收益指标定义有出入。所以，本报告仅对该项目销售部分进行静态投资收益分析，出租和委托经营部分资产产生效益将通过现金流量分析予以体现。经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。投资利润率投资利税率资本金净利润率因此，从静态角度分析，该项目具有较强盈利能力。现金流量分析根据不同角度编制财务现金流量表估算经济指标见表。表指标万元投资回收期全部投资税前年个月全部投资税后年自有资金税后从不同角度计算财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准折现率另外，该项目税前投资回收期为年个月，税后投资回收期为年。因此，该项目具备较强盈利能力。详见附表和附表。债务清偿能力分析借款及还款方式分析该项目银行借款万元，预计于计算期第年全部借入。利率按年基准借款利率计算。初步确定还款进度与方式为借款偿还期年，计算期第年计息不付第年并支付，计算期第年分别偿还本金万元万元万元，还款期各年利息照付。债务清偿指标分析该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。利息备付率指项目在借款偿还期内息税前利润与应付利息比值。它从付息资金来源充裕性角度反映项目偿付债务利息保障程度。正常经营企业项目，利息备付率应当大于，且越高越好。偿债备付率指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息资金与还本付息金额比值。它表示可用于还本付息资金偿还借款本息保障程度。正常经营企业项目，偿债备付率应当大于，且越高越好。经测算，该项目各年利息备付率和偿债备付率指标如表。表年份计算指标利息备付率偿债备付率由表可以看出，该项目在计算期各年偿债能力指标均能够满足国家有关要求。因此可以认为，通过该项目产生收益按约定方式如期偿还银行贷款可能性很大。具体估算详见附表。第十五章不确定性分析不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析是指通过计算项目盈亏平衡点，分析项目成本与收入平衡关系，判段项目对产品数量变化适应能力和抗风险能力。房地产项目般只在全部销售情况下进行盈亏平衡分析。在部分销售部分出租情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。该项目为售租结合项目，因此，本次不确定分析仅做敏感性分析。敏感性分析是研究和预测项目主要变量发生变化时，导致项目投资效益主要经济评价指标发生变动敏感程度种分析方法。如果变量变化幅度很小但对主要经济评价指标影响极大，则认为项目对该变化不确定性是很敏感。该项目敏感性分析选用了销售收入出租及委托经营收入和开发投资作为影响因素，来分析这些因素变化对主要经济指标影响程度，分析结果见表表。表敏感性分析表序号不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数销售收入出租及委托收入开发投资表销售收入变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备付率表出租及委托经营收入变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备付率表开发投资变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备调整优化经济结构和转变经济增长方式为主线，以改革开放和自主创新为动力，以改善城乡人民生活为根本出发点，着力推进新型工业化，着力建设社会主义新农村，着力发展以旅游业为龙头现代服务业，着力提高城镇化水平，着力构建和谐宜昌，加快全面建设小康社会和世界水电旅游名城步伐。发展目标围绕建设世界水电旅游名城总目标和把宜昌建成世界最大水电基地初步建成国际性旅游名城和长江中上游区域性中心城市基本目标，进步加快经济社会发展，努力使经济发展速度和综合经济效益继续保持高于全国全省平均水平，改革和发展走在全省前列，成为湖北在中部地区崛起重要增长极。经济实力明显增强到年，全市国民生产总值达到亿元，年均增长以上。其中第产业亿元，年均增长第二产业亿元，年均增长第三产业亿元，年均增长。提前两年实现人均生产总值比年翻番，