筹建房地产开发销售及物业管理项目自营商品进出口业务以上商品不涉及国营贸易进出口配额许可证出口配额招标出口许可证等专项管理商品企业营销策划设计商业管理咨询服务。以上经营项目涉及许可经营须取得相应许可证后方可经营。法人代表何光，年出生，香港人，高级经济师职称。年获加拿大蒙特里尔大学土木工程专业博士学位。曾在加拿大香港及担任高级管理职位年担任首创置业股份有限公司副总裁，出任北京融金房地产开发有限公司总经理年至今担任香港裕田中国发展有限公司董事会主席。建设单位简介吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司，是香港上市公司裕田中国发展有限公司股第页共页票代码在东北地区设立全资子公司。集团公司目前在广州长春海口福州南昌等全国大城市均有项目启动或正筹备启动。吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司于年登记注册，注册资本金为亿港元，业务范围涵盖百货工艺美术品饰品针纺织品家电电脑批发和零售商业地产建设与经营房地产开发销售及物业管理企业营销策划设计商业管理咨询等服务。公司具有完整开发体系和完善管理规章制度，下设前期部规划设计部工程部营销部合约部财务部综合管理部等职能部门。公司从成立之日起，坚守人才是第资源理念，现已拥有批具有现代管理意识与优秀专业技能高素质人才，他们在全国房地产行业拥有优异建树。公司拥有各类专业技术人员多人，是支朝气蓬勃奋发向上求实创新团结协作优秀团队。可行性研究报告编制依据与委托方签订咨询协议国家计委计办投资号审定投资项目可行性研究指南试用版国家发展改革委员会建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例房地产项目经济评价方法。编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对长春•双阳名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园期工程建设目必要性项目区域概况项目规模及建设方案建设组织管理项目招标方案投资估算融位万元序号项目合计项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费环境工程费建安工程费公共配套设施费其他费用预备费管理费用销售费用财务费用资金筹措资本金银行贷款销售收入其他收入第页共页财务评价项目评价依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部颁布房地产开发项目经济评价方法国家及本地现行财税制度和有关法规工程规划方案及有关资料。财务评价基础数据选择财务价格本项目物业销售价格是根据市场比较，并结合区域房地产发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时价格。计算期按照吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司提供相关资料及长春市城市建设发展速度，并结合本项目商业部分特点，项目计算期确定为年，其中建设期年，经营期年。财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。销售收入和税金估算本项目含住宅与商场，根据项目情况，住宅计划于年月开始销售，至年底销售，年销售剩余商场开始对外出租，初步估计出租第页共页，以后按全部考虑。具体销售收入经营税金及附加估算见表。表销售收入经营税金及附加估算单位万元序号项目合计„„经营收入商业出租可出租面积出租价元出租比例收入住宅销售可出售面积平均售价元销售比例收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税税后总收入财务评价基本报表全部投资财务现金流量表附表二资本金财务现金流量表附表三资金来源与运用表附表四项目损益表附表五盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。财务净现值第页共页根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为，万元。投资回收期依全部投资财务现金流量表，从年月开始计算，项目投资回收期年。投资利润率投资利润率年平均净利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金清偿能力分析本项目申请银行贷款万元，约定年偿还，其资金来源主要为住宅销售收入与商场租金。经测算预售收入于租金收入满足还款要求，而且项目资产负债率较低。敏感性分析敏感性分析是不确定分析重要内容。从本项目情况来看，影响项目效益主要因素有总投资极向上局面，有百货店同比销售超过了。年十黄金周天时间，北京上海广州些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业发展势头非常好，从销售情况看，他们受金融危机影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有零售企业同比增长在以上。就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店速度将加快，像韩国乐天日本高岛屋马来西亚百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。同时，这些国际上零售巨头都有进入中国二三线城市打算。年，中日韩三国百货业将进行更加频繁交流。事实上，日韩百货业看中是中国内地市场发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中是他们经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿第页共页元，零售业在国民经济中地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着巨大发展空间，投资机会较多。房地产业随着经济触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。长春市投资环境分析长春市社会经济现状年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展核心增长级。年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段，个面积万平方公里人口，万现代化大都市将由理想变为现实。按照大长春大生态大网络原则，作第章总论处和销售价格含租金。敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动时，主要评估经济指标变动情况。表敏感性分析序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案总投资经营收入第页共页结论与建议结论市场分析结论通过对当前宏观经济形势长春房地产市场调查和分析，结合本项目特点。研究结论为本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益显著。经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为，万元，大于投资收回期为年。充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好抗风险能力，本项目在经济上是合理。综上所述，本项目社会经济效益显著，适宜投资开发建设。建议虽然经济回暖房地产价格反弹，但消费者购房更趋理性，在价格较大幅度波动期间持观望态度，成交量并未得到回升。同时以房地产作为投资购买者减少。因此，要针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，保证销售计划顺利实现。从资金来源看，银行还贷对销售回笼款依赖性较强，公司应密切关注市场变化，加强市场调研，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。附表招标基本情况表建设项目名称长春•双阳世界名牌折扣店吉林旗舰中心现代产业园期工程项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备主要材料其他情况说明总投资，万元资金来源企业自筹，万元银行贷款，万元建设单位盖章年月日注情况说明在表内填写不下，可附另页。附表二全部投资财务现金流量表单位万元序号项目合计„„现金流入出租收入售房收入现金流出开发建设投资经营费用房产税经营税金及附加土地增值税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年基准收益率附表三资本金财务现金流量表单位万元序号项目合计„„现金流入租房收入售房收入现金流出资本金经营费用房产税经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量计算指标内部收益率财务净现值，基准收益率附表四资金来源与运用表单位万元序号项目合计„„资金来源出租收入销售收入自个面积万平方公里人口，万现代化大都市将由理想变为现实。按照大长春大生态大网络原则，作为长春市卫星城镇双阳区奢岭镇必将获得空前发展。年长春市全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长。按常住人口计算，人均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值，同比增长。长春市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省占比为，比上年提高个百分点，人均为全省倍。经济总量在长吉图三市中占比达，比上年提高个百分点。第页共页图长春市近年及增长率年底，长春市人均为，万元，约合，美元。根据西方发达国家发展过程，长春市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房需求将大幅增加，但对住房刚性需求和城市化进程发展，使得长春市住房总量需求仍处于增量型发展阶段。长春市居民生活水平年，长春市居民人均可支配收入增长略低于增长，指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明了通货膨胀对居民带来生活压力依然较大。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织标准，长春市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段，对于世界知名品牌折扣需求依然存在。在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，双阳奥特莱斯这种商业形式孕育而生。第页共页图长春城市居民生活水平指标示意图长春市居民消费状况据统计，年长春市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年提高到了年，增长了个百分点