扩大开放战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州环境优势更为凸现。目前，惠州已形成由深水港铁路高速公路机场相互配套现代化立体交通网络。惠州港为国家级口岸，水路距香港仅海里，可供建港深水岸线多公里，年吞吐量可达亿吨，现已建成座万吨级通用码头和座万吨级原油油气码头，形成年吞吐量万吨规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车惠澳惠州港铁路与京九广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口大陆桥格局。惠盐深汕广惠惠河与在建莞惠等多条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程公里，公路密度公里百平方公里。惠州至深圳黄田机场个小时车程，至广州白云机场只有个小时车程。改革开放多年来，惠州市坚持工业立市发展战略，坚定不移地走发展外向型经济道路。培育出德赛华阳等批大型国有控股企业集团以及侨兴富绅等批民营企业集团。全市累计实际利用外资超过亿美元，办起了多家外资企业，其中世界强企业家。目前，惠州已成为世界最大电池和镭射光头生产基地，亚洲最大电话机电脑主板生产基地，中国最大电视机汽车音响高级电工产品照相机生产基地之，成为中国华南地区发展最快最具活力和最具潜力城市之。年惠州宏观经济分析年，惠州经济处于黄金发展期。金融机构人民币存款招商引资项目合同总额个含金量极高经济数据均突破千亿元大关，经济发展进步显现又好又快。超千亿据初步统计，年惠州市突破千亿元大关，达到亿元，增长。三种产业结构调整为。惠州跻身全国类重点城市行列，成为千亿元城市新晋成员，经济发展跨越个标志性台阶。财税收入保持高位前行年，全市地方般预算收入亿元。季度全市地方般预算收入增长分别为，全年呈现持续高位增长态势。其中，上缴地方财政国内增值税营业税契税合计对地方财政般预算收入贡献达，拉动地方财政般预算收入增长个百分点。同期，来源惠州财政总收入亿元，增长。全市税收总收入国地税合计亿元，增长。其中，国税亿元，增长地税亿元，增长。地税增长快于国税增长，有力地支持了地方财政收入快速增长。地税收入中，房地产营业税土地增值税房产和城市地产税等房地产业产生税收增长对全或小型会议所需。酒店目标客户特征在年龄上并没有明显区隔，般可界定岁成年人范围在收入上家庭资产在万元以上，有足够收入支付生活必需品之外休闲娱乐消费在行业上主要是收入较高诸如金融保险商贸等行业在消费结构上每年至少次以上选择居住城市以外区域旅游，旅游支出占个人娱乐休闲消费支出以上在消费心态上多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。总之，投资金果湾酒店人士多为在消费心态上趋于休闲族，收入上是富有族，时间上是富足族，这三者缺不可。否则，无法划入金果湾酒店目标消费群当中。另外，投资型和公用型福利型目标客户，多具备投资眼光，看好金果湾良好发展前景和投资回报前途。第六章项目不确定性和市场风险规避策略本项目开发是动态过程，周期较长，资金成本投入大。所以，我们很难对开发过程中有关费用和建成后收益情况作出精确评估，即计算中涉及因素如地价建筑成本利息税金代理费开发周期贷款利率售价租金出租率客房率等都是理想状态下估计值。实际上，这些值确定取决于许多变量。其中，地价建筑成本租金售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价影响很大。因此，本部分就上述因素或参数变化对评估结果产生影响进行深入研究，以便使开发项目财务评价结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学依据。主要变量分析本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益主要变量因素，主要有建筑成本开发建设周期销售周期贷款利率售价等，分析如下地价地价在项目开发成本中重要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目经济效益影响大。上述评估中，我们引用是目前该区域市场地价。实际操作中，可想办法取得优惠地价。总开发成本建设成本建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。开发建设周期开发建设周期对资金成本管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目经济效益。开发周期拉长，则资金成本管理费用加大。另方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减少利润。而开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够资金到位并监督施工工程。销售周期按惯例，项目建至总楼层第楼即可销售。若公司急需工程款，而项目宣传到位时，可提前销售这样，前期价位较低，影响总体售价若资金充足，公司可推迟至封顶销售，总体售价会提高。销售期长短受定价工期影响较大。定价高，工期慢，销售期长。销售期拉长后，又增加了各方面费用成本，特别是资金成本，最终影响售价区看，城乡居民储蓄存款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。物价水平高企年，城市居民消费价格总水平上涨，比控制线高出个百分点，主要拉动因素是食品类价格高企上涨个百分点。小结年惠州经济得到了高速发展，也吸收了大量港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲发展势头，而房地产行业兴起，也带动了第三产业快速兴起。惠州房地产市场回顾与展望年上半年惠州宏观市场各项指标情况物价仍呈上涨态势月，市区指数即居民消费价格指数比上年同期上涨，其中食品类价格指数上涨达，上涨主要来自于食品价格。显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨通货膨胀。受去年物价上涨翘尾因素低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。金融贷款增速放缓月末，全市金融机构本外币存款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。同期，全市金融机构本外币贷款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。金融贷款增速放缓，显示从紧货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。固定资产投资增长仍显强劲月，全社会固定资产投资总额为亿元，增长，对比月，增幅虽然回落个百分点，但仍保持快速增长态势。其中，工业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。第三产业投资和工业投资继续在高位运行，同时，工业投资增幅高速增长，将再度激发工业发展后劲。月，全市房地产开发投资完成亿元，同比增长，同比回落个百分点，其投资额占综述惠州经济发展惠州市概况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县。设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级东莞级影响利润。故销售中，要合理定价，加快工期，缩短销售期。资金成本本项目投资量大，所需资金多，银行开发贷款资金是重要融资渠道。贷款利率高，资金成本高，则经济效益低。售价本项目功能为酒店物业，建筑成本高，景观优势佳，销售价格高。售价高低是影响项目利润直接因素。而售价高低取决于项目策划定位施工建设开发周期广告宣传销售手法酒店管理公司品牌影响力等，故整个开发过程中，均要重视上述因素，以提高售价，增加利润。敏感性分析表项目整体利润敏感性分析单位万元序号项目变动率利润总额投资报酬率变化后利润增减额变化后报酬率增减额无变化，酒店售价，销售费用税费地价建筑成本，管理费用财务费用不可预见费注本表是产权式酒店各因素分别时对本项目酒店成本利润率敏感性分析。房地产开发项目评估中敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益经济评价指标对主要变动因素敏感程度。如果变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标影响极大，则认为项目对该变量不确定性是很敏感。敏感性分析目，就是要在众多不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大因素并判明其对开发项目投资效益影响程度。敏感性分析如下以单变量敏感性分析方法进行分析即假设各变量之间相互，每次只考虑项可变参数变化而其它参数保持不变时，项目评估结果变化情况。以最能反映本项目投资效益经济评价指标开发总投资成本利润率作为分析对象。选取地价建筑成本不可预见费用管理费用财务费用税费销售费用售价作为敏感性分析中不确定因素。假设不确定因素变化幅度。结论从上述敏感性分析得知，本项目酒店公寓不确定性因素对本项目利润率敏感性影响依次为酒店销售单价建筑成本税费销售费用管理费用不可预见费用地价管理费用财务费用。其中，销售单价是最敏感性因素，其次为建筑费用和税费，他们构成影响利润率三大敏感性因素。其它规避市场风险策略关于项目开发建设过程中财务风险分析及策略如上所述，本部分主要分析市场风险策略外部因素。风险今年是全国房地产暴涨后低迷期，销售形势不容乐观。对策尽快加强形象宣传，扩大影响。本项目临惠州中心，故应尽快做好形象宣传，特别是现场围墙工地包装，充分利用惠州经常举行全国性各种会展，做好形象宣传，扩大知名度，争取国内国际客户群。充分利用引入国际品牌酒店管理公司大好时机，加强争取国际国内客户群。加强项目管理，以便控制建筑成本。利用优惠政策，尽量减免相关税费。并以尽量低成本取得土地。第七章结论本项目具备很强可行性通过市场分析惠州经落个百分点，其投资额占第三产业投资比重为。分析年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大上半年，全市商品房销售面积万平方米，同比下降商品房销售金额亿元，下降月末，全市商品房销售均价为元平方米，比上年末销售均价回落元平方米月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为元平方米。分析受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均