‚阳光品‛项目详细规划有关各专业国家设计规范城市规划编制办法实施细则城市居住区绿化规划及规划设计规范城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路设计规范高层民用建筑设计防火规范湖南省建设厅湘建号关于颁发湖南省建筑工程计价办法及有关工程消耗量标准通知湖南省建设厅关于颁发湖南建设工程计价暂行办法通知项目单位提供有关技术基础资料经济环境及市场调查二项目可行性研究范围本报告对项目建设必要性经济合理性技术可行性实施可能性等方面进行了综合性研究论证，为项目决策和开发建设提供依据。主要研究内容有项目建设背景与必要性市场调查与需求分析现状与建设条件分析建设规模与建设内容规划设计方案进度控制与工程建设方案投资估算与资金筹措财务评价与社会经济评价环境保护与节能三技术经济参数指标总占地面积平方米。总建筑面积，其中住宅面积平方米多层住宅面积平方米小高层住宅面积平方米商业面积平方米地下室面积平方米不计容积率物业配套用房面积平方米。总层数总户数户建筑容积率不包括地下室停车场车位数个小区绿化率建设工期个月总投资额万元收入总额万元营业税金及附加万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年四研究结论与建议研究结论在城区新建本项目符合娄底市城市扩建发展规划。项目区域内各项水电气通讯道路等市政配套设施具备，为项目开发建设提供了良好外部环境。本项目建设对促进地方经济发展提升城市品位具有良好经济效益和社会效益。本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从娄底市目前房地产市场情况来分析，本项目销售市场前景广阔。本项目为尽可能地利用有效土地资源，消防环保节能通讯安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可行。经测算，本项目可实现收入万元，净利润万元，投资回报，动态投资回收期年，经济财务方案可行。经分析本项目盈亏保本点为销售收入财务内部收益率为，高于银行现行贷款利率，具有较强抗风险能力。二建议建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产前提下讲求速度与效益。为了保证资金回笼较快，到年万元而住房开发贷款从年万元降到年万元，下降了住房制度商品化改革深化后，个人住房贷款水电供应管理提供或管理商业服务环境卫生及绿化管理提供居民需要家政服务。本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用于运营费用，开发单位不再注入人力和物力。第十章投资估算与资金筹措投资估算编制依据⒈湖南省建设厅湘建号关于颁发湖南省建筑工程计价办法及有关工程消耗量标准通知湖南省建设厅关于颁发湖南建设工程计价暂行办法通知湖南恒创建筑设计有限公司提供娄底市‚阳光品‛项目平面规划娄底市主要市场材料价格及预算价格。二建设投资分析本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由土地购臵费用前期工程费建筑安装工程费公共配套设施费项目开发税费预备费包括基本预备费和涨价预备费其它费用和项目期间费用组成。⒈土地购臵费用由土地使用权出让金交易费契税拆迁安臵补偿费构成。⒉前期工程费用包括规划勘察设计费可行性研究费三通平。⒊建筑安装工程费由土建安装工程费配套设施附属设施费组成。⒋公共配套设施费⒌项目开发税费主要是报建人防等费用。⒍预备费包括基本预备费和涨价预备费。⒎其它费用包括监理招标保险及其他等。期间费用管理销售及财务费用。三建设投资估算表总投资估算表单位万元项目总投资计算依据项目开发成本土地成本土地出让金土地成交确认书交易契税土地出让金拆迁及其他前期费用可研规划设计按实际发生情况勘测按实际发生情况三通平费按实际发生情况房屋开发费土建安装工程费其中基础工程按孔桩米孔元米计土建工程费按总建筑面积平均元平方米含内水内电水电气有线初装水电气有线户门窗按经验预估，含高层防火门配套设施其中室外给排水按占地面积元平米强弱电按占地面积元平米电梯及安装台电梯按万元台计附属设施其中消防及绿化消防按高层建筑面积元平米，绿化景观按土地面积元平米安防及其他公共配套设施费高低压配电道路硬化等项目开发税费报建规费按元平米不可预见费按之和计算其他费用监理招标保险及其他等二项目建设期间费用管理费用按项目销售收入考虑建设期销售费用按项目销售收入考虑建设期建设期利息按贷款万元平均使用计算三项目经营期间费用总计二筹资来源及投资计划筹资来源本项目测算总投资万元，其资金来源为自有资金万元预售收入万元申请银行贷款万元。资金来源构成见下表资金来源构成表单位万元项目金额占比自有资金申请贷款预售收入合计二投资计划本项目于年月开工，现已完成土地征购勘探设计可行性研究等前期工作，目前正进行报建场地三通平。项目计划于年月竣工并交付使用，项目建设周期为个月。第十二章经济效益社会效益与环境效益评价经济效益评价测算依据及相关参数本次分析计算对象为阳光品‛住宅小区项目建成，可安臵住户户，对这板块居住，商贸文化发展，显然有着重要意义。三项目地理位臵优势项目地址‚阳光品‛项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路拉通后开发最火热中心地带，教育资源方面有中小湖南人文科技学院医务方面有中心医院康馨老年医院市骨科医院商业方面有步步高商场沃尔玛超市行政职能机关有建设局国土局规划局‚阳光品‛住宅小区北临城市道路建设路，通过建设路联通吉新路新星路育才路可四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位臵较好。二区位优势‚阳光品‛住宅小区项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，根据娄底市近中远三期规划以及区三片六个组团规划，项目建设符合娄底市总体规划发展方向。三交通优势项目所在地为城市主干道建设路，本项目所在区域不到公里是火车站，离市汽车南站距离也不超过公里，与外界联系十分方便。四环境优势项目周边省人文科技学院中小八中，有市中心医院市建设局等单位。东伴珠山公园南依孙水河，与文化广场娄星广场柏杨河公园等市民休闲广场极近，周边良好文化氛围，人气商气，是住家投资首选。五用地优势项目所在区域内地形平整，南低北高，南北高差最大为米，地质结构不复杂，环境土质具备了城市建设要求。第四章市场分析湖南经济宏观分析张春贤同志在报告中提出，加快‚‛城市群建设，擦亮了湖南经济版图。加快以长株潭为中心，以个半小时通勤为半径，包括岳阳常德益阳娄底衡阳在内‚‛城市群建设，形成湖南在中部崛起主要力量，对湖南经济乃至全国经济带动作用将是前所未有。同时从国家实施‚中部崛起‛战略来看，省委省政府紧紧抓住时机，坚持走新型工业化道路发展战略，经济发展逐年加快，连续三年经济增长超过，‚十五‛期间经济年均增速达到。今年在‚工业强省战略‛推动作用下，总论项目概况项目名称‚阳光品‛住宅小区二项目建设单位湖南省上好家房地产开发有限公司三项目负责人谭军亭四建设地点地处娄底市建设路与同仁街之间新园路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路吉星路育才路对接，进而辐身全城。该地属娄底城市规划功能布局‚南政北工中商‛中的‚南政‛板块，是‚南政‛板块的城东区。刺激总用地面积平方米，总建筑面积平方米其中不计容积率面积为平方米计划建设工期个月。经济评价主要依据国务院建设部湖南省和娄底市人民政府及有关部门公布相关法律法规政策文件房地产开发项目经济评价方法项目设计方案娄底市市场调查情况营业税及附加所得税企业提供相关资料二销售价格及项目销售收入⒈价格预测及销售总额通过市场调查及该项目所处地理位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑到娄底市‚阳光品‛项目房地产销售风险及工程建设成本等综合因素，价格预测及销售总额物业类型面积单价元平方总金额万元高层住宅多层住宅商业地下室车位按万元个计配套物业不计销售合计地下层设备用房架空层物业管理平方米，只计资产，不计销售收入。总销售收入万元三项目财务效益Ⅰ项目销售收入税金及附加收入与经营税金及附加估算表序号项目估算价值万元销售收入多层住宅高层住宅商铺车位经营税金及附加销售净收入Ⅱ成本费用本项目成本费用由开发成本和期间费用以及经营期管理费用销售费用构成。成本费用估算表单位万元序号项目估算价值开发成本经营期期间费用销售税金及附加总成本费用Ⅲ利润预测根据以上收入和成本估算，本项目利润预测见表损益表单位万元序号项目估算价值销售收入总成本费用销售利润利润总额所得税税后利润Ⅳ项目经济指标项目主要指标表序号指标名称单位指标值销售收入万元净利润额万元营业税税及附加万元所得税万元销售利润率投资利润率财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年四项目风险评价Ⅰ敏感性分析当项目销售收入下降或项目总成本上升时，建设项目财务内部收益率由下降到和，均高于基准折现率，财务净现值由万元分别下降到万元和万元，均为正值，具有定抗敏感性。保本点分析以销售收入作本项目盈亏平衡分析，保本点项目总投资全部销售收入建设风险分析本项目建设风险主要有以下几个方面成本风险成本主要有直接成本和机会成本。直接成本主要是土地钢材水泥砖灰沙石材及人工成本支出，目前除钢筋外均处于较高价位运行中，开发商要抓住建设速度，规避材料涨价风险。工期风险项目工程施工期预计为个月，冬雨季将会造成工期延长同时项目资金投入量大，如果因资金不能及时到位或其他管理因素都可能导致建设工期过长，从而增加项目开发建设成本，加大项目投资风险。工程质量风险如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目系统风险，因此，在建设施工过程中必须抓好质量监管，严把项目材料采购，确保项目按图施工。二社会效益评价般而言，任何个投资项目建设