益，有利于推动农业产业化，有利于推进城乡体化进程。生态效益休闲旅游功能效应面向城市，适应城市居民追求自然回归自然愿望，创造优美益智返朴归真休闲设施和人居住宅，使之成为地区内外居民观光休闲度假新热点。生态保护功能效应项目建成后，南部新城滨河沿线近公里景观已全面覆盖，将有效拓宽市西江沿岸绿化生态长廊。园区内沟塘纵横水土保持绿化覆盖，将正确处理自然景观与人工造景关系，达到生态自然化生物多样化景观生态化，提高园区生态系统稳定性。经济效益农家乐收益与农业收益前述已做分析，不在叙述，重点针对别墅收益部分分析如下别墅收益目前市别墅市场联排别墅市场定价在元左右，独栋别墅市场定价在元左右。按此实际销售情况，根据不同区位有所不同，街子镇蜀山栖镇别墅独栋定价元平方米，销售情况般三郎镇沐泉半岛小产权元平方米。根据项目区位及市场分析，项目初步定价为元平方米小产权。别墅销售收入亿元。沙石收益沙石销售收入可挖沙石面积按亩，平均挖深米计，总计挖沙收入约万。总经济收益以上两项收益合计亿元。，总成本约亿元。农家乐成本占地面积亩，总建筑面积平方米，前期费用元平方米，建安费用不含园林元平方米，其他费用元平方米，园林费用平方米，装修费用元平方米。总成本约万。别墅成本占地面积亩，总建筑面积约平方米。前期费用元平方米，单方建安成本元平方米，单方营销费用元平方米，其他费用元平方米，合计投入成本亿元。农业部分淡水鱼类生态立体养殖区按土地流转网上信息，对比周边地区水田池塘及水库租赁信息可知，水塘租赁费用在亩年不等，其中池塘软硬件设施配套及面积大小起关键因素。根据三和水乡现有情况，暂按元亩年计算租赁费用，租赁期为年。水塘保坎费有公里沿河自然景观。当地农户支持。三和社区目前已经自行组建合作组织，并对土地进行了流转，项目区内农户大部分已经进行了搬迁，进行项目合作意愿较为强烈，在项目拆迁安置等方面相对会比较顺利。通过项目参与可以与三和社区建立良好群众关系，便于推进后期南部新城拆迁和开发进度。劣势项目参与主体问题以目前公司身份参与该项目，不管是政府还是集团方面都不会认同。以置信身份参与该项目，需考虑集团对该项目认同程度，从单纯项目角度考虑，集团兴趣不会很大，但从推进南部新城拆迁开发进度角度考虑，集团也许会考虑参与。项目参与方式问题只以带团队参与策划运营，不带资金方式，三和社区应该不会太认同。带资金，带团队参与项目策划建设和运营，需考虑融资渠道，资金来源。集体建设用地转国有建设用地可能性前提是将该项目首先包装成大挂钩形式，并获得政府指标支持和政策支持，但该项目无论从目前市发展重点区域和重点方向来看，获取指标十分困难，不是短期内能解决问题，需随着城市发展逐步解决。若投资小产权，在项目融资和市场销售上都必须慎重考虑。融资问题因为本项目为集体建设用地，融资渠道及融资利息都可能面临比较大瓶颈，且资金在如果得不到股东支持情况下，需认真测算现金流。三项目定位相对集中观光农业经营性农家乐独栋别墅般农业项目西侧亩打造观光农业及农家乐以及少量别墅项目东侧亩打造独栋别墅及般农业四项目建设内容及投资成本建设内容项目建设内容包括安置房独栋别墅经营性农家乐以及配套基础设施等。安置房建设规模约亩在没有人口资料情况下，根据当地集体经济组织估算规模经营性农家乐建设规模农家乐规模根据能够给予农户每年可持续经营收益前提下测算，农用地规模亩，每亩每年补偿元计，则每年总经营收益应不低于万。农家乐经营收入以餐饮娱乐和住宿为主，以本区域区位条件初步估算每年经营日按天计，每天接待餐饮娱乐人数人人均消费元，住宿人数人计人均消费元，则全年收入约为万，完全可达到持续性收益目标。在此接待量基础上稍作扩大，以应对客流高峰期时接待，亩，容积率按计，总建筑面积约平方米。农业部分凭借三和社区独有生态渔业及位处南部新城近郊区位优势，拟新建三和水乡生态园，配备淡水鱼类生态立体养殖区观光垂钓岛量贩式河鲜餐厅及湖畔颐养度假区等设施，建设成为以渔业生态游为主线特色旅游景区。投资成本拆安补成本不含配建商业面积按照前期亩农村土地综合整治成本，拆安补总投入约万，亩均投入约万计算，拆安补亩，总成本约亿元。农家乐成本占地面积亩，总建筑面积平方米，前期费用元平方米，建安费用不含园林元平方米，其他费用元平方米，园林费用平方米，装修费用元平方米。总成本约万。别墅成本占地面积亩，总建筑面积约平方米。前期费用元平方米，单方建安成本元平方米，单方营销费用元平方米，其他费用元平方米，合计投入成本亿元。农业部分淡水鱼类生态立体养殖区按土地流转网上信息，对比周边地区水田池塘及水库租赁信息可知，水塘租赁费用在亩年不等，其中池塘软硬件设施配套及面积大小起关键因素。根据三和水乡现有情况，暂按元亩年计算租赁费用，租赁期为年。水塘保坎费用按元计。该区域主要引进花白鲢草鱼鲤鱼彩鲫加州鲈丁桂太阳鱼和江团等当地适宜游钓品种，以生态养殖为主，每年引种及技术投入不超过万元亩计。养殖综合设施按目前市场最简易配置，及元亩固定资产投入计算综合管理费用按元亩年计算。淡水鱼类生态立体养殖区投资预算表序号名称数量单价元总价万元池塘租赁费用亩技术合作与优良品种引进种养殖综合设施亩综合管理费用亩石砌保坎米米米元合计备注池塘租赁费用为年投资额度。湖畔颐养度假区西部区域不同思路该区域农用地主要用于绿化，流转价格参考市场行情按元亩年计算，租赁期为年。绿化成本按照元计。该区域前期建设用地占地余亩集体建设用地性质，按容积率计算，建筑面积不少于平方米，土建成本以元计区内建筑均为精装品质，预计装修单价为元。度假区建成后主要用于长期租赁及国有用地指标覆盖后出售。如项目运作顺利，现金流获国获餐饮娱乐人数人，住宿人计，按照容积率计，则需建设用地规模约为亩。独栋别墅建设规模用地规模约亩，容积率按计，总建筑面积约平方米。农业部分凭借三和社区独有生态渔业及位处南部新城近郊区位优势，拟新建三和水乡生态园，配备淡水鱼类生态立体养殖区观光垂钓岛量贩式河鲜餐厅及湖畔颐养度假区等设施，建设成为以渔业生态游为主线特色旅游景区。投资成本拆安补成本不含配建商业面积按照前期亩农村土地综合整治成本，拆安补总投入约万，亩均投入约万计算，拆安补亩，总成本约亿元。农家乐成本占地面积亩，总建筑面积平方米，前期费用元平方米，建安费用不含园林元平方米，其他费用元平方米，园林费用平方米，装修费用元平方米。总成本约万。别墅成本占地面积亩，总建筑面积约平方米。前期费用元平方米，单方建安成本元平方米，单方营销费用元平方米，其他费用元平方米，合计投入成本亿元。农业部分淡水鱼类生态立体养殖区按土地流转网上信息，对比周边地区水田池塘及水库租赁信息可知，水塘租赁费用在亩年不等，其中池塘软硬件设施配套及面积大小起关键因素。根据三和水乡现有情况，暂按元亩年计算租赁费用，租赁期为年。水塘保坎费用按元计。该区域主要引进花白鲢草鱼鲤鱼彩鲫加州鲈丁桂太阳鱼和江团等当地适宜游钓品种，以生态养殖为主，每年引种及技术投入不超过万元亩计。养殖综合设施按目前市场最简易配置，及元亩固定资产投入计算综合管理费用按元亩年计算。淡水鱼类生态立体养殖区投资预算表序号名称数量单价元总价万元池塘租赁费用亩技术合作与优良品种引进种养殖综合设施亩综合管理费用亩石砌保坎米米米元合计备注池塘租赁费用为年投资额度。湖畔颐养度假区西部区域不同思路该区域农用地主要用于绿化，流转价格参考市场行情按元亩年计算，租赁期为年。绿化成本按照元计。该区域前期建设用地占地余亩集体建设用地性质，按容积率计算，建筑面积不少于平方米，土建成本以元计区内建筑均为精装品质，预计装关成本养殖设施及管理费用。即公司前期年投资额达万元。优势降低进入新领域风险，减少产业养护成本劣势效果不可控，收益不可预知。模式二成立自有农业公司参与该项目运营该模式下公司前期均需补贴农业公司发展，并承担低收益风险。即公司前期年投资额达万元。优势将产业打造视作环境打造，效果可把控劣势前期面临单方面投入无产出局面。如农业公司主体运作良好还可能争取申报以下政府补贴项目农业部水产健康养殖示范场池塘生态环境修复资金省级财政优势水产品健康养殖示范基地建设项目资金省级财政扶持水产专业合作社项目资金及扶持菜篮子水产品生产项目，奖励金额万元不等。序号名称数量单价元总价万元土建成本元装修成本元绿化配套亩万元亩农用地租金亩元亩合计项目总投资以上部分合计投资总额为亿元。不同思路结果略有偏差五项目投资效益社会效益该园区建成后占地可达余亩，为当地农户提供转产转业机会，按沿线户农户每户每年增加元收益计，将增加总收入万元。紧跟现代科学技术发展趋势，有计划有目地引进国内外优良品种先进技术先进工艺，通过吸收消化和产业化开发，体现现代科学和现代生态农业最新成就。面向农村和农业发展，通过自身科学规划和精心设计，以科学内容和艺术外貌，以及先进技术和现代管理，创造流现代农业现代休闲旅游业发展模式，为及周边县市农业现代化提供典型示范。通过观光渔业水产带动旅游休闲产业发展，大力推进市旅游产业发展，推进国家级优秀旅游城市进程。项目运行具有良好社会效益，有利于推动农业产业化，有利于推进城乡体化进程。生态效益休闲旅游功能效应面向城市，适应城市居民追求自然回归自然愿望，创造优美益智返朴归真休闲设施和人居住宅，使之成为地区内外居民观光休闲度假新热点。生态保护功能效应项目建成后，南部新城滨河沿线近公里景观已全面覆盖，将有效拓宽市西江沿岸绿化生态长廊。园区内沟塘纵横水土保持绿化覆盖，将正确处理自然景观与人工造景关系且紧邻西江河本养殖设施及管理费用。即公司前期年投资额达万元。优势降低进入新领域风险，减少产业养护成本劣势效果不可控，收益不可预知。模式二成立自有