目经济评价方法与参数第三版土地评估有限公司房地产信息数据库工程咨询有限公司工程造价数据库第二章可行性研究背景第节公司简介房地产开发有限公司于年月日注册成立，并有市工商行政管理局颁发号营业执照。注册资金为人民币万元整，实收资本为人民币万元整，企业开发资质为暂定级。公司现有正式职工人，各类专业技术管理人员人，其是以房地产开发为核心，含房产销售物业管理为体企业。打造优秀团队创建流品牌是公司确立长期企业目标，并坚持以人为本，诚信求实经营理念和团结务实，开拓创新企业精神，与时俱进开拓发展，立足房地产，作好配套服务，为把市及商住房建设成为花园式生态环境和时尚优雅文化氛围做出贡献。第二节项目背景为顺利进行新城区建设，需要解决拆迁安置问题。以突破城建，加快构建城镇体系为中心扎实推进城市建设，通过建设安置小区方式有效地解决拆迁户回迁安置问题。根据项目建设单位与人民政府签订相关协议，项目建设单位建设回迁安置房平方米，零星商业平方米，菜市场平方米，社区配套平方米初步估计。按照有关部门与委托方签订协议，安置房零星商业菜市场均按照元平方米出售。政府采取将该地块土地出让金返还给项目建设单位政策。本次估算时，按项目建设第二年返还款估计为万元，第三次将返还万元，共计万元。区域分析城市概况安徽省辖市，是国务院批准沿江重点开放城市，位于中国东南部，东于长江三角洲连成体，南依黄山九华山齐云山太平湖风景区，北临江淮平原。中心地理座標为东经度分北纬度分，周边于上海杭州合肥南京等大城市相邻。全市辖三县四个区，总面积平方公里，市区平方公里。年末全市总人口万人，市区万人。市地处长江下游，属亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温摄氏度摄氏度，年平均无霜期天，年日照时数为小时左右，年平均降雨量毫米。历史悠久春秋时代为吴国鸠鹚邑，作为县名始于公元前年，距今已有多年历史。近年，境内人字洞发现远古人类制作石器骨器和品种多样哺乳动物化石时间断代约在距今万至万年之间，把人类在亚洲活动历史上溯了四五十万年。境内大工山古铜矿遗址是春秋和汉唐时期中国最大铜生产基地，年被国务院列为全国重点文物保护单位。年中英烟台条约辟为对外通，市政府就稳定房价，又召开标准后排入市政管网中。等污水处理厂建成运行后，远期项目污水经处理达该污水处理厂进水水质标准要求后接入市政污水管网，至污水处理厂集中处理。固体废弃物处理项目建成后，产生固体废弃物主要是居民日常生活中产生生活垃圾商业店铺产生垃圾以及污水处理站产生污泥。居民日常生活中产生生活垃圾实现袋装化，每天由物业定时收集到垃圾收集点，最终由环卫部门统处理。污水处理站产生污泥，只要进行定期运输清洗消毒加强维护，同时在垃圾收集点和污水处理站周边种植绿化带，般不会对居民产生较大影响。噪音处理噪音源主要来自机动车噪音设备噪音和配套商业项目社会噪音。对小区内规划道路采取禁止鸣笛和限速管理，可有效避免噪音扰民高噪音设备均布置在地下室内，在采用减振隔音降噪等措施后，对周围居民影响不大。邻近花津南路侧住宅安装隔声窗，并在小区四周种植绿化带。本项目在规划中本着以人为本，注重生态环境原则，利用项目周边环境合理组织绿化，完善公建及住宅布局，吸收优秀地方居住规划特点，力争创造个宁静亲切安全居住环境和开敞式公共活动环境和自然优美生活环境。由此可见，项目建成后将具有良好环境效益。第十章结论从财务分析看，本项目营业收入有，万元，投资利润率为，财务内部收益率为，财务净现值为万元，高于同类项目社会平均收益率标准。资本金内部收益率为。投资回收期为年。借贷偿还期为年。企业自有资金投入万元，三年运作后赢利为万元。本项目利润率水平合理回收期短，还款能力较强，因此从企业角度出发，本项目经济效益较好，投资计划可行。主要经济指数评价表评价指标指数评价投资利润率高于社会平均利润率，项目可行财务内部收益率大于基准收益率，项目可行销售利润率符合社会平均销售利润率，可行动态投资回收期年回收期较短，项目风险性小借贷偿还期年还贷时间较短，还贷能力较强本项目是旧城改造重要组成部分，其建设将为拆迁户提供住房保障，有利于提升城市形象，有利于春谷古镇风貌协调，并为其提供相关商业配套。综合分析该项目风险较小，且有着明显社会效益经济效益和极大社会影响力。附表投资估算表单位元序号项目计算依据单价估算价值备注土地费用前期工程费可行性研究费，勘察设计费元，行政事业规费，房屋开发费建安工程费安置房菜市场，地下停车场公共配套设施建设费社区幼儿园基础设施建设费，绿化及道路，供水工程费供电工程费管理费建设期利息为年利率销售费用其他费用工程监理费，图纸审查费安全保险费标底编制费工程造价咨询费，基本预备费总计敏感性分析表变化因素变化幅度全部远发展目标新个里程碑。二项目建设是适应住宅市场发展趋势需求是座立市有多年历史文化古城，又是座充满生机活力富有现代气息新兴城市，更是有其良好环境气候条件以及适当城市尺度与密度，这些优良自然环境不仅为当地市民提供了良好居住条件，更吸引了周边城市乃至境外人士来此工作居住和休憩。改革开放以来，充分发挥自身区位优越交通便利资源丰富优势，始终坚持以工强县以农安县以商富县发展方向，区域综合实力日益增强，对外开放日趋活跃，城市建设日新月异，社会事业蓬勃发展，人民生活蒸蒸日上。目前，全县已形成以汽车水泥建材纺织服装冶金机械等为支柱产业工业体系，以蔬菜水产花木油菜棉花为主产优势农业板块，以房地产开发现代物流旅游保险金融中介为重点服务业体系，以南岭工业区为主体，以特色工业为支撑，区域综合实力位居安徽省县属经济前列。综上所述，本项目建设是很必要。第三章市场分析第节市场概况市场环境分析在进行本案可行性研究之前，我们需要对本案所处市场环境作出客观调研和分析预测，并对本案所处地段和周边环境未来目标客户认可度进行初步调研。有利因素外部环境乐观，房地产业仍是国家支柱产业，房地产业发展带动批相关产业发展，房地产业发展是国家经济发展个晴雨表。国家宏观经济背景趋好，人均稳步上升，在消费品市场尚无突破性转机前提下，房地产市场未来将持续为投资者关注。区域金融，文化，经济，商业大环境已趋完善，随着基础设施进步完善，本区生活配套设施也将日趋完善，购物休闲，金融证券，文化教育医疗卫生等生活配套已初步形成气候，解决了居民生活后顾之忧。将成为未来本市强劲升值楼盘。市及房地产市场稳定，对于房总论第节项目概要项目名称安置房小区建设工程建设地点市利民北路东侧项目建设单位房地产开发有限公司法定代表人第二节可行性研究的主要技术经济指标总用地面积，总建筑面积，包括安置房零星商业菜市场，社区配套建设，容积率建筑密度建设工期年项目总投资，万元其中土地价格，万元含契税及其他费用自有资金投入，万元银行贷款资金，万元项目销售收入，万元项目投资利润率项目内部收益率项目财务净现值万资内部收益率净现值万元投资回收期年原方案指标，价格因素成本因素项目主要财务评价指标序号指标名称全部投资所得税后财务内部收益率财务净现值万元，投资回收期年投资与销售进度表金额单位元年度合计投资土地费用进度金额元其他投资进度金额元销售收入安置房销售进度金额元零星商业销售进度金额元菜市场销售进度金额元机动车位进度金额元，管理费销售费用年度运用表年度合计管理费用进度金额元销售费用进度金额元投资计划及资金筹措表金额单位元序号项目合计开发经营期项目总投资开发建设投资经营资金资金筹措资本金借贷资金销售回笼资金其他收入政府拨付安置房代建费用销售收入和营业税金及附加估算表序号项目合计销售收入元可销售面积，安置房，零星商业，菜市场，机动车库，单位售价住宅元，零星商业元，菜市场元，机动车库个销售比例住宅零星商业菜市场机动车库营业税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加水利基金印花税土地增值税借款偿还表万元序号项目合计分析年份年借款及还本付息年初借款本金累计本年借款本年应计利息本年还本本年付息还款资金来源自有资金税后利润其它政府拨付安置房代建费用偿还期限损益预测表序号年度合计经营收入住宅零星商业菜市场机动车库，补贴收入小计营业税金及附加总成本建造成本管理费用财务费用销售费用其他小计税前利润所得税税后利润全部投资现金流量表单位元年度合计现金流入销售收入回收其他小计现金流出建设投资经营费用其他营业税及附加所得税小计净现金流量累计净现金流量净定经济实力。众多外来人口加入，使本市常住人口基数不断上升，以及市处皖南北部，其北临长江，南望九华，东接长江金三角，西通中部腹地，素有皖南门户之称。浩浩长江，由西向东，穿山越岭，奔腾而来，在这里形成条宽阔平稳可行驶万吨级船只黄金水道。沪铜铁路沿江高速公路宛如两条巨大动脉，将同富饶发达长江三角洲地区和广大内陆腹地连接起来。由前往南京禄口合肥骆岗机场也非常方便，车程不到个半小时，是大量移居人士选择，对于房产需求量日益增多。这类人口更具经济实力，使本市房地产市场能够持续繁荣。公司已经锁定目标客户群体是具有定经济实力，或处在事业上升期行业社会精英。通过对目标客户初步市场调查，他们对本地段房产投资兴趣较高，对公司楼盘在现代繁华都市下营造出小桥流水人家境界，在现代主义建筑造形下，结合着中国传统园林般环境景观，实现现代与传统交融满意度和认知度也较高。年银行贷款利息率四次下调，在中央和地方陆续推出新政当下，楼市坚冰有望逐渐融化，使得个人购房贷款政策受到鼓励，可以预见持有成本明显减少，会让更多消费需求重新回归到房地产市场当中。不利因素近期个别城市出现房产泡沫现象，致使楼价有所平稳，这种现象会对房地产市场造成定不良影响，加以中央政府对房产市场发展过热宏观调控，使得部分投资者信心不足，会造成部分