股有限公司拟定在北京市密云县投资兴办老年公寓项目而编制。本计划书涉及时间为本计划书涉及目标是公司在北京市密云县投资兴办老年公寓，预计投资占地规模为亩，建筑面积拟定为万平方米。二公司概况中外建投资控股有限公司第二部分老年养老模式国内外现状及发展趋势现状国内养老模式现状分析家庭养老养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本养老模式。家庭养老是传统养老模式养老院养老是社会化养老模式社区居家养老是种兼顾家庭和社会养老模式。家庭养老中国是崇信儒家文化国家，长期以来形成了家庭养老传统模式，养儿防老家长主导地位几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老人们，他们生活在家庭中，感到熟悉和自由，经济上也比较划算，从社会角度考虑，家庭养老社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下脆弱性显示出其历史局限性。现代社会人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老人力成本剧增，般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪加上型家庭增多空巢家庭等等问题出现，家庭养老这传统养老方式必将随家庭结构变化而逐步向社会养老过渡。机构养老机构养老是指由专门养老机构包括福利院养老院托老所老年公寓临终关怀医院等等将老人集中起来，进行全方位照顾。正规养老机构，其日常管理均要严格。以北京为例，北京目前共有养老机构家左右，其中民办养老机构约有家。这些养老机构可以分为三类国家创办国营养老机构，乡镇社区村街道办集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院难度也是人所共知，北京市第第四第五养老院入住率常年为，目前有多人在排队等候入住，城八区公立养老院入住率也都在左右。而民办养老院床位已有近张，但平均入住率只有。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对国字头传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越养老机构，入住率较高。社区居家养老社区居家养老基本做法是在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己家里，享受服务中心提供营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭清扫整理房间等家务服务和陪护老人倾听老人诉说亲情服务。所以，有人说社区居家养老是个无围墙养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人生活习惯和心理特征满足老年人心理需求有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展社区为老服务新路子。二国外养老模式现状养老社区模式人口老龄化是社会经济发展和科贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房谈安静场所。在具体设计中，要考虑室外环境开阔平坦。无障碍物绿地则为老人或残疾人行进散步晨练提供了场所。最后是室外环境卫生性。小区应有良好通风日照条件，防止噪声和空气污染，给老年人个卫生健康生活环境。服务方式专业经营人性化服务。老年公寓开发完毕后经营绝不仅仅是般物业管理，而是多种专业化经营性项目如医疗护理学习娱乐等等经营与管理，更需要体贴入微服务态度和质量。科学合理专业化经营和以老人为中心爱心服务，并建立信誉和知名品牌是老年公寓项目建设进入良性循环关键。国外老年公寓发展历史长，在服务功能上积累了丰富经验，大致可分为三类自住型老年公寓。不为老年居住者提供任何与日常生活药物服务有关协助，只是提供个环境优美舒适居住社区。包括所有生活配套设施，甚至高尔夫球场，与般社区相似陪助型老年公寓。向居民提供与日常生活有关各种服务，包括做饭帮助洗澡喂饭洗衣体检喂药和其它个人生活方面需求，与老年设施相似特护型老年公寓。除了上面两种类型服务外，还提供全面医疗服务，包括从传统医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗房间，与护理院临终关怀院相似。国内老年公寓刚刚起步，目前多采取社区式服务，主要内容包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。社区服务水平般分为必备层级完备层级完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全便利服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性规范服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型养老机构差异化经营基础。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点无障碍购物场所及丰富高品质商品，满足他们安全便利购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化规范服务。完善层级要达到根据每户老年人消费习惯购物频次，主动提供个性化服务。建筑要艺术化项目预计占地亩，规划建筑总面积预计万平方米低密度低容积率高绿化率全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层有相应配套服务设施整体建筑风格以田园风光为主，通过体块片构架等几何化建筑元素组织，在比例韵律构图秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格简单粗陋，注重细部处理，创造性展现传统田园风格形象。装饰在色彩造型和用料方面要独特，丰富建筑立面质感，与周边建筑物有鲜明色彩对比，突出本项目独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴传统田园风光。三环境规划设计应遵循园区环境应为老人提供优美安全方便娱乐交往场所。老年人，特别是岁年龄阶段老年人，因离职退休，生活方式转变带来了身心环境等多方面不适应，对户外活动有着强烈渴望。主要活动有叙谈饮茶赏鸟下棋散步健身传授养生之道，如保暖防止瘫痪营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力听力牙齿精神等方面特殊服务。第四，整体关怀改善生活环境发动周围资源予以支持等。如，由英国出资兴办具有综合服务功能社区活动中心，为老年人提供个娱乐社交场所。行动不便老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人收入，社区为老年人提供力所能及钟点场所老年人工作室。社区照顾与传统家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大优越性，它融合了传统家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道原则，更注重对老年人心理和情感上关怀，使老年人过上了正常化生活，提高了老年人生活质量。国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样俱乐部，开设课程和组织活动超过种以上。代表楼盘太阳城中心凤凰城。完善配套设施与功能区划分从国外以上产品来看，它们建造养老社区理念人文关怀表现都值得我们借鉴。在建造中国特色养老社区上应考虑两方面内容方面，社区必须为老年人提供基本养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住空间必须是特别为老年人设计符合老年设计规范居日本日本老龄人生活质量是在良好社会保险保障体系基础上实现。提供无障碍设施老龄人住宅产品具有看护性质老龄人住宅产品能和家人共同生活二代居住宅产品。代表楼盘港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质住宅产品混合设计在个生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在公寓中。建筑将三种元素结合在起城市意味社区功能和生态目标。代表楼盘荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡般兴建在成熟社区中。公寓户型般分为平方米和平方米，为位或两位老年人提供生活空间。住宅户型设计及内部结构设计标准特殊化考虑。住设施和服务另方面，提出适合老人养老健康环境以及为老年人配套软性服务。其它养老模式在丹麦，目前最流行是自助索引第部分基本情况内容概要二公司概况第二部分老年养老模式国内外现状及发展趋势现状国内养老模式现状国外养老模式现状二养老模式发展趋势第三部分项目市场背景与市场情况分析项目提出依据国人钓鱼看书作画写字种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力老年人有不同需求，因此在规划设计时应充分认识到这特殊群体特殊需要。整个社区景观规划总体上应该是典雅欢快童趣和积极向上，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。四配套设施考虑老年公寓配套设施要求做到完备齐全，包括有医院健身娱乐文化教育图书资料购物中心银行邮局交流活动家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗抢救咨询功能，这是关系老有所养重要保障，是老年人进住社区最关心问题之。此外，除了硬件建设外，还要特别注重建设老年住宅区社区文化，在硬件配置上提供文化体育和娱乐设施，如老年人活动中心老年人阅览室老年人室外活动场所等在社区人文环境上要加强社区文化建设，成立老年人自己组织，开展有益于身心健康文化体育娱乐活动，满足老年人精神生活需要。由上可知，老年公寓在选址设计配套设施后续服务上，均不同于普通住宅，作为老年公寓经营实体，开始就要全面系统考虑到每个细节每项要求，并结合多种经营方式和产业开发总体战略，分步实施整体推进。第五部分项目投资成本核算第六部分项目投资方案第七部分项目投资经济分析第八部分项目风险老年公寓项目可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对是新特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。第九部分风险规避与控制认真进行项目选址，老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色载体和必须物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。项目设计上应注意是建筑设计必须体现老年公寓个性特色及建筑风格二是充分满足老年人