城沙河组团西南部工业组团控制性详细规划已完成，昌平新城街区规划草案也于月底编制完成并上报市规委。委托北京市规划院编制文教厂地块控规方案，高度控制在米，容积率项目用地项目用地达到。三可行性研究报告编制依据及说明编制依据房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国建设部发布中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例房地产市场数据来源国家统计局北京市统计局国有土地使用权证京昌国用字出第总体规划明确提出昌平新城及却地区是北京重要高薪科技技术研发产业基地，引导发展高新科技研发与生产旅游服务教育等功能。昌平区委届九次全会页提出把昌平建设成为投资创业旅游休闲生活居住三个首选之区目标。四威胁同区域产品竞争区域普通住宅投放量相对较集中，构成直接竞争。国六条细则规定自年月日起，凡新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积以上。本项目土地过户受该政策影响，现已征得国资委口头同意，同时正在与政府管理部门协商总体规划调整方案，故，后续工作进度会受到定影响。五分析结论本项目规模较大，定位明确，整体运作复杂要充分利用区域优势，进行策划和销售要充分利用股东品牌资金优势，集约运作。六项目定位产品定位本社区建筑形式最好全部采用板楼设计，或以板楼为主社区围合与周边区界明显外立面具有较强昭示性和品质感，能够引人注目社区园林精致有品味参考新城国际内部园林和商业配套大堂电梯间等公共空间进行高品质装修，彰显品质设臵休闲会所，主要以运动休闲为主为提升品质降低运营成本，可选择知名品牌经营主力户型面积在平方米三居，套数比约为二居平方米占总建筑面积约居平方米占总建筑面积约是现金流产品顶层设臵大平层或跃层，基本为四居室，面积为平方米，成为标杆产品提供全部精装修家具配饰电器除外在内部注重建筑细节选材和施工质量，装修标准在元平方米左右。二客户定位置业者本项目物业价格，般工薪阶层容易承受，也较适合高收入阶层和投资族。区内有部分换楼客互户和区内有教好经济条件年轻代有置业需求。中长线投资者由于项目距离高速路口，而且规划配套齐全，交通方便，租金回报不俗，可吸引不少中长线物业投资者于此购房。七项目开发进度安排沙河项目下步工作计划表序号任务名称进度计划开始日期完成日期备注取得政府批复文教厂职工安臵方案上报昌平国资委并取得同意批复月日月日申报年土地计划入市按昌平区土地中心要求编报月日月日办理土地过户手续按协议完成文教厂地块土地过户手续月日月日工厂搬迁督促厂方完成厂区人员设备拆迁工作月日月日取得规划意见书委托协调规划院完成控规方案编制，并通过市政府审批月日月日编制实施方案级开发实施方案编制月日月日市政咨询委托设计获得批准方案年月日日进行南村征地征地青苗安臵补偿工作年月日年月日大市政工程委托施工验收年月日年月日土地预审整理资料上报政府，申请入市年月日年月日八项目效益分析项目投资项目总投资估算项目总投资约为万元，其中土地费用万元，前期工程费基础设施配套等合计约万元。项目级开发投资估算如下表容积率规划地上建筑面积序号费用名称投资总额万元单位成本元权重分析备注⒈土地征用拆迁安臵过程中发生费用土地补偿费合作款项及拆迁补偿款文教厂合同金额亩合作款项及拆迁补偿款南村预计亩，合作及征地费用预计万元亩园林局树木补偿费前期预估树木移植费土地过户费用按照规定前期费用前期预估红线外市政工程施工等费用前期部预估其他费用前期部预估项目管理及地块招拍挂等费用项小计，政府限定级开发投资利润国家法定利润经营税费土地出让金住宅前期预估商业前期预估级开发土地成本预计级开发招拍挂牌价五资金筹措由北京鹏润昊天房地产开发有限公司自筹解决。九项目敏感性分析土地级开发利润是政府限定，敏感性不强。十项目总体评价昌平新城总体规划经市政府批准已经开始实施，本项目现在上马是最佳时机。由于区政府要求项目在级开发过程中，解决户施工回迁，使得项目可以带条件入市，有利自己摘回惊醒二级开发。项目建设有利于改善区域环境，改