场发展变化趋势，结合本项目具体情况包括实物形态档次等。在充分考虑影响项目价格若干因素和未来变动趋势前提下，利用房地产价格评估中市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后该项目各类房屋平均销售单价进行了预测。商业用房元平均价格汽车停车位元按市场价格出售或经营财务评价结论通过对该项目主要财务指标分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到亿元包括商业用房均价销售，车库市场价格销售，土地拍卖产生净利润税后利润亿元上交销售税金及附加亿元土地出让金亿元所得税亿元，共计上交税金亿元。成本利润率，投资利润率，销售利润率。综上所述，项目在市场和财务卖，且拍卖价格不低于万亩。本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达。且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。项目期减小风险建议加强管理控制成本本项目风险来至于高销售单价元平方米，而高售价是因为项目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理控制成本。在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，如下表，由专人领头对项目各个环节进行监控。总负责人规划设计部工程部管理部财务部销售部在控制成本上，我们由投资估算表中可看出本项目成本过高主要在土地费用建安费用和贷款利息三个方面。但由于土地费用和贷款利息不能主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成本。现在建安成本单价是车库元平方米全木结构元平方米框架结构元平方米，如果我们能够尽量控制建安成本，以每单项控制元平方米为计算基数，我们可从下表中看出单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米加快进度保证质量本项目土地费用为亿元，加上两年多资金利息，共计达到了亿元，是成本过高主要原因之。所以在后期建设过程中，为了减少资金时间利息，建议在条件允许情况下，加快工程进度。工程提前完工开售，可加快资金回笼，尽快偿还贷款利息，减小成本。如果在现有设定两年贷款年限下提前半年完工，由计算可知道，每月贷款利息为万元，半年就是万元，这样来税后利润达到亿元，成本利润率达到。如果我们将成本利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。但注意在加快工程进度同时要保证工程质量。如果以每提前个月为计算基数，由下表我们可看出利息单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米争取优惠政策争取开发商本身政策优惠前期开发税费报建费优惠现在费用由投资估算表中可看到是万元，如果开发商能争取到相关部门优惠，将税费比例减半，可节约万元。销售税金优惠由于本项目是政府重点工程，但风险较大，如开发商能够通过政府部门支持将销售税金减免，则可大大减小风险率。在汇总表中看到销售税金有亿元，如果能够得到减免，税后利润可达到亿元，成本利润率可达到，如果我们将成本利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。如果我们以全免为计算基数，我们可从下表中看出全免单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米土地出让金优惠由估算表中可看出，三快土地如果以万亩价格全部拍卖，土地出让金按计算共计有亿元，如果以全免和减半为计算基数，我们可以看出减半全免单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米④企业所得税优惠如果开发商能够争取到所得税减免，则净利润可达到亿元，成本利润率可达到，如果我们将成本利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。争取前期招商政策优惠在项目前期招商中如果能争取到对商家政策优惠，则有利于商家踊跃入驻，对培育市场和提升项目价值有很多益处。我们对商家优惠政策建议如下凡入驻项目新注册登记且单独建帐核算单独纳税企业及经营户，从该项目正式投入营业之日起，三年内所缴纳增值税营业税企业所得税，可享受区级财政分成收入政府扶持政策凡入驻项目企业，且购买该项目房产价款在万以上，可由开发商给予购房契税全额政府扶持凡入驻项目企业经营户给予半年租金优惠政策等。总结开发商在项目建设过程中如果能尽量做到上述提到几项成本控制建议和开发商本身政策优惠如销售税金土地出让金等，在同时几项组合情况下，项目销售单价将会大浮下降，减小项目