整体规划本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门验收，项目能及时交付使用政府相关政策房地产市场经济环境保持良好发展趋势，没有较大波动委托方提供资料合法真实可靠。四项目投资可行性研究结论市场分析结论根据对文殊院建设项目综合分析得知该项目开发建设具有文化内涵区位规模品牌等优势。由于近年来房地产市场全面升温，尤其是商业住宅类房地产市场良好有效需求增长旅游产业作为业税金及附加率销售费率开发总成本盈亏平衡点销售收入万元元可供销售规模盈亏平衡点销售收入盈亏平衡点销售均价本方案销售收入只要达到万元，企业就会不盈不亏。该方案最低销售均价为元。二单因素敏感性分析由于总投资利税率是投资方案比较与鉴别主要评价指标，故我们选择总投资利税率作敏感性分析。其具体分析见下表单因素敏感性分析表总投资利税率投资收益率变动率不确定因素销售单价开发成本对单因素敏感性分析表进行分析可以看出销售单价和开发成本都是敏感性因素。因此，应尽量控制开发成本和准确预测开发房地产销售价格，使成本控制在预测开发成本之内，而平均销售价格达到或超过预期目标。四财务分析结论通过上述财务指标分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段风险表现是不同，因此在投资决策前，未来项目建设中时有可能面临风险因素提前进行识别分析，并建立项目风险管理系统加以制度保障，才能降低项目投资风险投资决策阶段区域环境风险可能来源于政治环境政策环境社会环境和经济环境。根据文殊院建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目相关产业政策稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同经营收益，因而具有不同风险。根据对该项目市场论证，目前本报告设定初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划功能适宜性，要能充分体现都市第禅林文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等不确性。土地社会属性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善，同时本报告设定项目初设方案是否仍有改动等不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临环境不同，带来项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例，同时要关注银行以及其他金融机构未来金融政策变化，开拓多方面融资渠道。三项目建设阶段招标和承包模式不同招标方式选择工程承建商类型不同，会导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控制度体系。二自然条件风险工程实施期间，恶劣自然条件和气候会给工程建设带来不便，导致工期延长成本增加，建议提前做好施工计划，安排好各分部分项工程施工顺利进行。三工期拖延和质量风险影响工期因素很多，如人为因素技术因素材料和设备因素机具因素地基因素资金因素气候因素环境因素等等，其中人是最主要干扰因素，估计项目特点和实施条件，因此，投资方应组建强有力工程建设管理队伍，制定相应制度来保障施工进度及质量。四项目开发成本般来讲，开发成本风险源于开发各个阶段，建设前期对项目成本影响程度达，初步设计阶段为，技术设计阶段为，施工图设计阶段为，施工阶段时项目成本影响仅左右。导致成本风险主要原因有项目规划，设计深度不够。规划设计方案成旧。地基勘测资料不全。承发包方式选择不当。项目建设期间通货膨胀，材料，人工费上涨。不可抗力。五施工索赔工程索赔是指承包商在由于业主原因或不可控制因素而遭受损失时，向业主提出补偿要求