环境成都将在中国经济发展中作用在中国经济版图上，出现了三大城市圈大北京大上海大广州。这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早发展最成熟最具规模化地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊角色。三大城市经济圈已经为中国经济形成了坚固基础，犹如支长弓，而长江流域经济带则犹如支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展新格局。要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部崛起。西部整体发展，关键还在城市，特别是大规模城成都将形成大成都三圈六轴发展格局打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。城东区域城东，目前仍未成为成都市民居住置业首选区域，而只是进总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段风险表现是不同，因此在投资决策前，未来项目建设中时有可能面临风险因素提前进行识别分析，并建立项目风险管理系统加以制度保障，才能降低项目投资风险投资决策阶段区域环境风险可能来源于政治环境政策环境社会环境和经济环境。根据文殊院建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目相关产业政策稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同经营收益，因而具有不同风险。根据对该项目市场论证，目前本报告设定初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划功能适宜性，要能充分体现都市第禅林文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等不确性。土地社会属性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善，同时本报告设定项目初设方案是否仍有改动等不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临环境不同，带来项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例，同时要关注银行以及其他金融机构未来金融政策变化，开拓多方面融资渠道。三项目建设阶段招标和承包模式不同招标方式选择工程承建商类型不同，会导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控制度体系。二自然条件风险工程实施期间，恶劣自然条件和气候会给工程建设带来不便，导致工期延长成本增加，建议提前做好施工计划，安排好各分部分项工程施工顺利进行。三工期拖延和质量风险影响工期因素很多，如人为因素技术因素材料和设备因素机具因素地基因素资金因素气候因素环境因素等等，其中人是最主要干扰因素，估计项目特点和实施条件，因此，投资方应组建强有力工程建设管理队伍，制定相应制度来保障施工进度及质量。四项目开发成本般来讲，开发成本风险源于开发各个阶段，建设前期对项目成本影响程度达，初步设计阶段为，技术设计阶段为，施工图设计阶段为，施工阶段时项目成本影响仅左右。导致成本风险主要原因有项目规划，设计深度不够。规划设计方案成旧。地基勘测资料不全。承发包方式选择不当。项目建设期间通货膨胀，材料，人工费上涨。不可抗力。五施工索赔工程索赔是指承包商在由于业主原因或不可控制因素而遭受损失时，向业主提出补偿要求，增加了开发商成本风险，主要原因有工程变动。施工条件变化。管理不当。第三方干扰等。因此，投资方应充分考虑工程项目建设个环节合作因素。即时协调，防患于未然，避免索赔风险。四销售管理阶段开盘时机预售即时出售和滞后销售三种情况会带来项目不同收益风险，需要投资商对未来物业市场走势准确预测判断。开盘时机选取对本项目和周遍同供求圈内品质相当楼盘竞争势态有密切联系。二销售价格采取不同销售价格会带来不同收益，要充分挖掘物业价值，并对同类产品竞争关系调查了解做出正确价格策略。总之，在风险发生之前，对项目开发经营阶段存在风险因素以及产生原因，要从系统观点出发，做出判断。许多风险具有较多隐蔽性，各种风险往往交织在起，这给识别风险带来困难，因此，针对成都出口加工区西区生活配套区项目应建立专门班子，聘请专业顾问，采取科学方法，对风险因