宅楼已于年月日被西安市房屋安全鉴定中心判定属级房屋，即危旧房屋。经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题院内地面下陷严重地基基础老化，产生不均匀沉降屋面防水层老化，漏雨严重挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露锈蚀严重砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落硝碱电线布置错乱老化严重水管管道锈蚀漏，在个项目中往往蕴涵比如地段价格开发商品牌商业交通生活配套升值潜力物业管理等基本上所有卖点而核心卖点已经由早期性价比，地段等转移到环境品牌升值潜力等因素。消费群体特征分析随着文艺路人口结构升级，投资型购买者比例有所增加区率，分析计算售价上下波动和投资额上下波动时，对经济评价指标影响，计算结果见以下两表。敏感性分析售价变动敏感性分析经济指标基准方案售价变动财务净现值万元内部收益率投资利润率注此表中售价变动是指包含住宅停车位商业建筑面积综合价格。敏感性分析表投资变动敏感性分析经济指标基准方案投资变动财务净现值万元内部收益率投资利润率以变动为例在总成本增加时，本项目经济指标变化如下财务净现值从万元降为万元，下降了内部收益率由降为，下降了投资利润率从降为，下降了。由此可见，本项目总投资额对收益影响较大，因此在项目开发过程中，应该对成本进行有效控制，这样才能保证本项目各项经济效益指标得以实现。在销售单价增加时，本项目经济指标变化如下财务净现值从万元上升为万元，上升了内部收益率由上升为，上升了投资利润率从上升为，上升了。由此可以看出，本项目售价对收益影响同样十分大，因此在本项目运行中，为了确保项目获得预期效益，建议加强促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。二者比较。从投资与售价对经济效益影响程度比较中可以看出，销售价格影响程度比投资影响程度大。因此，在项目运行中，不仅要注意成本控制，更要注意销售控制以实现销售收入计划。第十三章经济效益社会效益与环境效益评价项目经济效益评价在文艺南路号院危房改造项目中，财务净现值为万元，内部收益率为，高于基准收益率投资利润率为，也达到房地产项目平均收益率，因此该项目在经济效益上是可行。项目社会效益评价本项目为危改房建设项目，能够改善原居民住宅环境和住宿条件，居民回迁，从而改善了生活条件，住上了现代化新兴住宅项目周围因开发而进行市政配套建设，道路绿化改造，大大改善了周围居民生活环境同时，危改房改造开发，消除了危房安全隐患，也为西安市以后危房改造提供了经验借鉴和资料。本项目开发，可为推动周围危房建设提供个借鉴，为改善环境对该区域住宅建设发展起了推动作用，因此，具有良好社会效益。项目环境效益评价本项目要满足居住生活环境和条件实用性舒适性和安全性要求，为社会提供多样化适应性强住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施文明小区。为达到上述目标，本项目在规划中以人为本，注意环境影响具体见前述环境影响分析，合理进行绿化和安排交通体系，创造个舒心安全居住环境。因而说本项目具有良好环境效益。第十四章结论和建议结论本项目实施能够有效消除危旧房屋安全隐患，为原文艺南路号院居民及周边居民带来舒心安全居住环境。同时项目建设有利于文艺南路周边环境整治和土地资源优化配置，进步满足泛文艺路区域居民对住房需求，有利于改善文艺南路地区市政基础设施，提升文艺路作为演艺娱乐条街城市形象。因此，本项目建设是非常必要。项目建设地点在西安市碑林区文艺南路号院，占地面积平方米。该地块位于碑林区文艺南路西侧，东临文艺南路，西至西安市教育考试中心，南至西安自考办巷，北至西安市文艺南路纺织品批发市场。项目总建设用地面积平方米，总建筑面积平方米其中，商业建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，绿化率。本项目建设周期约为二年半，计划年月完工。其中，年月年月，完成项目前期工程和施工图设计年月年月，完成项目土建装修设备工程等。项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费万元。项目建设资金由西安市市区机关房产管理所通过合作或联营等方式筹集。项目具有较好经济效益和盈利能力，以基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为万元大于零，按目前测算分析，项目在财务上是可行。建议项目建设单位应进步深化设计，落实居民房屋拆迁具体详细实施方案。建议项目建设单位加大融资力度，尽快落实项目建设资金。建议在项目运行中，不仅要注意成本控制，更要注意销售控制以实现