区人口约万人含流动人口。行政辖区概况湛江下辖赤坎区霞山区坡头区麻章区湛江市经济技术开发区五区以及雷州市吴川市廉江市三个县级市和徐闻县遂溪县二县，具体各区县分布如下图。赤坎区是广东省湛江市中心城区另个为霞山区，也是市委市政府机关所在地，区内有湛江师范学院广东海洋大学寸金学院等多所高等学院，以及湛江中湛师附中培才中学等重点中学。全区总面积平方公里，辖个街道办事处，个社区居委会，个村委会。霞山区市湛江市中心城区之，位于湛江市区中部，濒临湛江港湾，东隔麻斜海与坡头区相望，北与湛江市经济技术开发区和赤坎区相连，西南均与麻章区接壤。区人口万，辖个街道办事处和个镇。霞山区是湛江市交通中心，有著名深水良港湛江港，有目前中国大陆南端铁路终点站湛江南站，有直通全国各大城市及香港等地湛江民航机场。麻章区前身为雷州府遂溪县麻章镇湖光镇太平镇东海岛等。解放后为湛江市郊区，年月，经国务院批准，更名为湛江市麻章区。区内有广东海洋大学等所高中等院校以及南亚热带作物研究所等个国家省市级科研院，全国唯玛尔湖湖光岩风景区。麻章区现已成为湛江市工业增长引进外资外贸出口增长最快区县市，工业总量跃居全市各区县市首位。坡头区坡头区下辖官渡龙头坡头南三乾塘南调麻斜等七个镇街，总人口万，总面积平方公里，中国海洋石油西部公司总部设在城区内。新城区规划面积平方公里。坡头区滨海旅游资源丰富，滨海旅游业初具规模。湛江市第五次城市总规划将坡头区定位为湛江市副城区文化中心。湛江经济技术开发区是年月经国务院批准成立首批个沿海开放城市经济技术开发区之。现与东海岛经济开发试验区合并后，陆地面积平方公里，滩涂面积平方公里，是目前全国面积最大国家级开发区之。其中，经国务院批准政策区面积平方公里，平方公里位于湛江市城区中心。经过多年建设，湛江开发区基本形成了以石油化工特种纸业机械电器农海产品加工纺织服装生物医药食品饮料等产业为支柱外向型经济格局。目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元，湛江经济技术开发区将成为湛江经济发展龙头和广东西部最具活力新兴经济区。地形地貌及气候特点湛江陆地大部分由半岛和岛屿组成，地势北高南低，以北部廉江市境内双峰蟑米为最高点。全市以平原为主，平均海拔至米之间。双峰嶂为湛江市最高点，海拔米。湛江较大江河有鉴江，流经吴川市境内公里九洲江，流经廉江市境内公里南渡河，流经雷州市境内公里以及流经廉江遂溪雷州麻章等境内人工运河雷州青年运河。湛江属亚热带气候，受海洋气候调节，终年无霜雪，月多东及东南风，月至次年月盛行北及东北风，般级，最大达级。热带风暴般发生于月，以月居多。年均降雨天天，降雨主要集中在月。气温年均，月最高，月平均为，最高曾达月最低，月平均为，最低曾达。气加以实现。但是年推出限购政策，给湛江市房两证楼盘去化带来较大困扰。最近开盘楼盘中，房两证现象大为减少。近年来，湛江房地产市场商品房销售均价不断攀高用地，南侧为百姓村村民用地，东侧为椹川大道北。地块位臵如下图。地块大致区位海湾郦都南亚郦都目标地块地块大致形状地块现状地块总面积约为亩，由三宗小块土地组成。南侧地块较北侧地块高约米。地块内北侧土地平整，只有栋房子待拆除地块南侧土地堆放少量垃圾，地势较高地块南侧有加油站地块北侧废品收购站和垃圾回收站地块东侧为双向六车道椹川大道项目周边环境和配套目前地块公里范围内配套尚不齐全，但发展前景较大。周边有数个在建或者规划中超大型小区，如下图。地块大致区位交通条件地块紧邻城市主干道椹川大道，为湛江市主干道，路路路路公交车直达汽车站火车站市中心，交通便利，优势明显。基础教育地块周边公里范围内有广东省旅游商务学校湛江艺术学校湛师附中新校区第五中学二十四小等多所学校及众多幼儿园，教育设施完备。基础医疗地块周边公里范围内有人民医院康顺门诊部和家宝妇科医院湛汽集团职工医院赤坎区妇幼保健院等医院。生活购物距地块约公里为湛江市中心，有世贸嘉信茂等大型购物商场。体育娱乐文化设施地块公里范围内有南国热带花园南桥公园市图书馆和规划中亩大型小区东盟城建设中亩高档社区京基城目标地块市图书馆市体育中心南国热带花园市中心达羽毛球馆等体育娱乐设施。行政办公地块公里范围内有规划中市行政中心赤坎区政府湛江日报社市公安局市地税局市检察院市司法局等单位。用地指标和付款条件用地使用性质商业用地面积平方米，可兼容公共设施用地二类居住用地平方米，可兼容行政办公用地和商业金融业用地防护绿地面积平方米防护绿地面积纳入商住用地经济技术指标核算开发利用强度要求商住用地容积率建筑密度，计算容积率建筑面积平方米包括纳入商住用地经济技术指标核算防护绿地和道路用地计算容积率建筑面积，用地以商业为主，兼容居住面积不大于用地计算容积率面积，即平方米二类居住用地绿地率，商住用地绿地率，计入绿地率计算绿地总面积不少于平方米。二类居住用地容积率，建筑密度，计算容积率建筑面积平方米在用地具体不居中，各类用地可根据项目需要合并统布局安排，各类用地计算容积率建筑面积上线不变，计算容积率总建筑面积平方米，整合后地块建筑密度④建筑高度不超过米建筑高度自室外地坪算起，如需突破建筑限高要求，须征求名航管理部门意见。其他要求按照土地连片开发统规划统设计原则，根据城市总体规划要求，在取得土地摘牌竞得人资格后天内，土地摘牌竞得人必须整合位于赤坎区椹川大道边赤坎鲲鹏市场开发有限公司约亩或者与土地使用权人签订联合开发协议，并规划建设不少于万平方米城市商业综合体。否则，取消摘牌竞得人资格，没收保证金，重新挂牌出让。住宅建设总套数不少于套，其中，套型建筑面积平米以下住房套数不少于套宗地范围内套型建筑面积平米以下住房面积占宗地开发建设总面积比例不低于。付款条件竞买保证金为万，缴纳截止时间为年人民大道西体育北路以南体育南路以北商住赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住霞山区瑞云北路号商住麻章区椹川大道南号商住霞山区椹川大道南号赤坎区军民堤松苑路北商住霞山区民治路南侧，人民东路以北商服霞山区避风塘地段商住霞山区录村路南侧录村二路西侧商住霞山区椹川西三路号商住赤坎区观海路以西商住霞山区机场路号商住麻章区金洋路北侧商住赤坎区海田路东侧商住近年土地成交价格情况分析年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向，年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。二房地产投资开发概况房地产投资湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。年房地产投资额达亿，同比增幅。年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达到了元平米。年年年年年销售面积万平米销售均价元平米近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历史性元，之后逐步下降，在年月达到元，赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。四市场供需分析年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市场供给相对较大，造成年供求失衡。年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。年总供给量基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。年供求比为，年总供给量为万，总销售面积万。自年年月份，市场累计供给万，而同期市场需求为第部分可行性研究报告编制依据及结论可行性研究报告编制依据湛江市统计年鉴统计公报，来源于湛江市统计局。湛江市商品房销售面积，来源于湛江市房管局。湛江市发展规划，来源于湛江市规划局。发商日点挂牌起始价为万，竞价幅度为万。二项目分析优势项目较小，资金投入较少，启动速度较快，能为公司带来快速现金流项目离湛江市中心世贸体育中心市区内最大公园南国热带花园直线距离均在公里之内，地段优势较为明显。劣势项目周边配套设施较为缺乏项目北侧米左右有加油站，南侧有金属回收站，南侧米左右有加气站。机会粤西和北部湾经济圈经济和交通中心城市湛江，近年来经济发展迅速，尤其是钢铁项目和中科石油炼化项目落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好。居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。城市人口万含流动人口，湛江人口万，城市化率水平不高，市场容量潜力大。从宏观市场看现阶段国家宏观调控政策实施，和房地产市场正处于复杂调整时期，多数房地产商持观望态度。以成功拍得海湾郦都项目经验来看，我公司可以较小成本入市。从微观市场来看地块挂牌文件中设臵了限制条件，必将导致大部分公司不敢参与挂牌，我公司有较大希望以远低于市场价格取得该地块。威胁国家多次出台房地产打压政策，消费者持币观望态度明显增多，后市发展趋势不明确我司取得地块后，挂牌文件中限制条件可能对后期开发建设带来定风险。二项目拟定位方案及工程销售计划项目拟定位方案项目定位本项目距市中心世贸嘉信茂商圈开发区体育中心直线距离约公里，目前赤坎老城区改善性住房需求强烈且供应不足，且整个赤坎城区仅有世贸大厦虹都大厦等少数几栋有办公功能商住楼。综合考虑该项目区域位臵交通条件生活配套和周边环境，以及本项目规划条件，本项目定位为兼具商住与办公功能为体中档小规模社区。目标客户群定位住宅目标客户政