公交车。小结南汇集聚港口城市重点发展独特优势，以临港新城为发展重心和中心，携手惠南板块航头板块周康板块三大板块南北联动，在港开桥通城用上海国际航运中心建设大格局下，南汇房地产市场发展潜力巨大。而周浦板块房地产市场在南汇整体经济发展带动下。本项目开发对改善周浦镇区面貌，拉动周浦房地产发展有着非常重要意义。第部分南汇区市场分析南汇区概述区域简介南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔。西与闵行区接壤，北与浦东新依托周康综合经济圈建设产业经济发展，未来增值潜力不可限量。第二部分周浦镇市场分析周浦镇介绍周浦与惠南是南汇二大重镇，其中周浦地区作为南汇区内距离上海市区最近地区，处于由市滞销状态，受宏观调控影响，年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境影响，惠南镇楼市有所回暖。仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住位置太偏。惠南板块距人民广场单程至少个半小时公交车程，区域内可供选择公交线路也只有些郊区线路，如此远距离，使得市区购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。配套成熟发挥卫星城效应。板块内配套相当成熟，老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用生活需求都能在该板块得到满足。周康板块低价狂追浦东三林北蔡板块介绍周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇联合居住社区，紧邻浦东新区三林和北蔡板块。板块楼市介绍周康板块虽与三林北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低元平方米，比三林低元平方米，价格优势是周康板估均价每个比较项目可调均价之和比较项目个数楼盘名称均价元加权指数比较系数可调均价评估均价小上海商业广场美林商业广场本项目通过对项目综合比较，考虑项目建设期，其上市时间约在年，房价伴随定自然增长率按增长计算，预计其未来销售均价定为元平方米左右。第六部分项目投资分析项目期基本经济技术指标项目数量单位规划用地面积总建筑面积地上总建筑面积其中住宅建筑面积其中多层建筑高层建筑商业建筑面积自行车库面积地下停车库及地下辅助设施新建住宅户数容积率建筑密度绿地率机动车停车位辆其中地面停车辆地下停车采用双层机械停车辆自行车停车辆二项目建设期项目将于年月份动工，预计年年底竣工。三项目投资分析直接成本开发成本序号项目计价万元土地契税大配套附属设施配套小区内配套规划设计质量监督房屋维修基金合计动拆迁成本安置费用外购房等万元建筑安装工程费序号项目取费标准取费基数建筑面积计价万元住宅多层建安费元建筑面积住宅高层建安费元建筑面积公建配套建安费元建筑面积地下车库等元建筑面积合计其他及不可预见费序号项目取费标准取费基数计价万元其他及不可预见费费用之和二开发费用销售费用约万元贷款利息年期亿元贷款约万元三总成本汇总表序号项目费用万元合计直接成本万元开发成本动拆迁成本建筑安装工程费不可预见费用开发费用万元销售费用银行利息共计万元四销售收入预测表销售收入分类可销售面积建议销售单价元平米销售收入万元住宅商业合计万元营业税总销金额序号项目取费标准取费基数计价万元营业税总销金额五投资利润率利润总额销售收入营业税总费用万元投资利润率利润总额总投资额六资金筹措项目预计总投入成本约为亿元，开发商自有资金在以上，则自筹资金约亿元银行贷款约亿元合计亿元第七部分结论年世博盛会带动世博经济发展大浦东规划建设两港新城建设市场刚性需求释放房地产大环境回暖等众多利多因素，为本项目开发带来超强市场机遇。本项目地块位于周浦镇中心区位置，是周浦镇仅有核心地段，是商家必争宝地。且项目选择在此时段开发，无论上海市房地产大环境还是周浦镇房地产市场小环境均处于市场回暖阶段，市场刚性需求释放，房价路看目前比较大型生活配套设施只有个农工商大卖场和苏杭家具大卖场，由于人气不旺缘故很少有商家选择周边小商铺经营，在金色航城商业街尚未形成。惠南板块大学城概念板块板块介绍南汇区政治文化中心，重点发展大学园区产业。板块楼市介绍南汇大学城概念透支了该区域购买力，区域供应大增楼盘价格又偏高，年度处于滞销状态，受宏观调控影响，年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境影响，惠南镇楼市有所回暖。仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住位置太偏。惠南板块距人民广场单程至少个半小时公交车程，区域内可供选择公交线路也只有些郊区