资计划五项目首期资金筹措八项目财务评价评估依据二项目首期销售价格推测三销售面积实现计划及销售收入实现计划四项目首期税收估算五项目首期财务盈利能力分析六清偿能力分析七资金来源与运用八项目首期不确定性分析九综合评价结论及建议综合评价结论二建议总述建设项目概况项目名称秀水服装城建设地点宿州经济开发发区物流园馨云南路东侧。建设单位安徽中升投资发展有限公司项目概况位臵本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环路与外环二路之间。占地面积项目总占地面积约亩，其中市场用地地块规划用地面积约亩综合配套用地地块规划用地面积约亩。容积率地块综合容积率约为，其中商业市场地块容积率约为，综合配套地块容积率约为。总建筑面积项目总建筑面积约平米，其中商业市场部分建筑面积为约平方米，综合配套部分建筑面积约平方米，。产品组合综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区配套商业区商业市场用地区域，产品以城市综合体为主题，其它专业商业服务区合理分布大型，包含服装纺织品购物中心鞋帽饰品主题商场小商品购物街餐饮风情街休闲娱乐广场及大型配套停车场。商业市场规划按照我国目前老百姓购物习惯并结合国际商业新型模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场封闭结合半封闭开敞空间现代模式形成城市综合体，综合体建筑中配备适合购物休闲快餐饮食咖啡茶点影视游戏点面状服务区域小商品购物街餐饮风情街采用传统开放街区形式，商业街区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景两重功能，餐饮风情街以欧式风格为主调，让身临其境人们享受西欧独特风情休闲娱乐广场为小型主题公园，以秀美园林式建筑和适合淮河流域生长常绿木本植物为主，主题公园内建造条景观河，河边景观树为香樟乌桕垂柳银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡意境。项目经营模式商业市场以租售相结合经营模式，初步方案为自持招租，出售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司会将首期商业中大部分铺面采用租赁方式，对规模生产企业带着品牌入驻，采取减免管理费等优惠方法招商，吸引更多大企业大品牌加盟。综合配套区域酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经营模式住宅项目销售沿用传统模式，但在首期住宅项目售价上将会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招商，产生成熟商业氛围影响住宅项目热销相互影响效应。项目公司概况项目建设单位与职能安徽中升投资发展有限公司成立于年，注册资本万，公司占地总占地亩。经营用房自持余平方米，现有员工余人，主要从步规划方案，本研究工作范围主动要是市场分析营销战略建设规模及功能工程建设方案投资估算资金筹措项发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足问题。本项目首期建设周期为年，经营周期为年。八项目财务评价评估依据建设部发布最新版房地产开发项目经济评价方法贷款银行中长期贷款项目评方法国家现行财税制度和有关法规。二项目首期销售价格推测运用市场比较法进行销售价格预测，其主要是根据项目处位臵周围环境条件项目品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来年价格趋势进行推测。项目首期商业部分平均售价为元平方米项目首期住宅部分平均售价为元平方米即项目整体平均销售单价为元平方米。说明平均销售单价商业单价商业面积比例住宅单价住宅面积比例元平方米。三销售面积实现计划及销售收入实现计划项目首期总销售收入为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元。销售收入分期按比例预测表销售计划各年度收款情况单位万元年份销售比例销售面积平方米合计万元备注以上可销售面积以总建筑万平方米商业为万平方米，住宅为万平方米，综合销售单价元方米为基数计算。四项目首期税收估算项目首期税收总额为万元，其中营业税及附加税为万元，企业所得税为万元。项目首期税收估算表序号税费名称计算基数税费率税费金额万元营业税营业收入城建税营业税教育费附加营业税水利基金营业收入印花税预收收入地方教育附加营业税土地增值税预征法营业收入小计企业所得税总计五项目首期财务盈利能力分析项目首期净利润总额为万元项目首期利润率为投资回收期为个月。见下两表损益表序号项目名称计算依据合计万元销售收入销售收入估算表总成本费用成本估算表税前利润总额毛利润额项项营业税金及附加根据税收部门规定计算所得税根据税收部门规定计算税后净利润总额项项项项目经济指标汇总表经济指标名称计算依据指标税前利润总额毛利润额损益表万元税后净利润总额损益表万元全部投资毛利润率毛利润额总投资成本全部投资净利润率净利润额总投资成本自有资金毛利润率毛利润额自有投入资金自有资金净利润率净利润额自有投入资金净现值取折现率为，折现年，折现系数为万元回收成本期个月从上表可看出，投资净利润率远远大于行业平均收益率，项目净现值大于，回收成本期不超过年，因此在财务上是可行。六清偿能力分析申请抵押贷款万元，其中年贷款，约定从第年起两年内偿还，即年还清，其还贷资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地区位产业科技和市场优势，利用好长三角资本市场人才科技资源，以更强地力度推进大开放战略实施，以开放促改革促发展，提高经济国际化水平。年月日，国务院批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划。这是我国第个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订战略规划，也是安徽省第个上升到国家战略层面发展规划，对于崛起中安徽具有里程碑式重要意义。皖江城市带包括合肥芜湖马鞍山铜陵安庆池州巢湖滁州宣城市个县市区，辐射安徽全省，对接长三角区域。皖江城市带承接产业转移示范区将依托现有产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江线为发展轴，以合肥和芜湖两市为双核，以滁州和宣城两市为双翼，构筑轴双核两翼产业分布新格局。以装备制造原材料轻纺高技术现代服务业现代农业为产业承接发展重点，促进产业创新升级。加快推进芜马巢安池铜两个省直管集中区承接产业转移建设。规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展先行区科学发展试验区中部地区崛起重要增长极全国重要先进制造业和服务业基地。皖江城市带承接产业转移示范区设立进步带动长三角产业向皖中及皖北转移，从而推动安徽沿淮城市群发展。沿淮城市群包括宿州亳州淮北蚌埠阜阳淮南六个市，国土面积万平方公里，约占全省，人口占全省。沿淮城市群是我省经济和社会发展重点和难点地区，加快沿淮城市群发展关系到全省全面建设小康社会目标如期实现，关系到中央中部崛起战略决策全面落实。因此，沿淮城市群应抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起，实现跨越式发展。京沪高铁将带动沿途经济带崛起，宿州有机会实现完美转身京沪高速铁路位于中国东部地区华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，总长度公里，计划年年底投入运营。设计最高运行时速公里，北京南上海虹桥站全程运行时间为小时分钟，列车最小追踪间隔按分钟设计。年客运输送能力双向达到亿人次。它贯通给宿州发展将会在空间范总述建设项目概况二项目建设的必要性三可行性研究编制的依据四可行性研究报告范围五可行性研究结论二市场分析宿州城市概况二宿州宏观经济运行三宿州房地产市场供给及需求分析四宿州整体房地产市场划分及分析五宿州房地产市场判断六项目机会分析三项目地块概况经济技术指标及建设条件欧外，其余款用来还款是富富有余。项目资产负债率处于行业安全区间，年负债率为，年负债率为，年负债率为。以固定资产市场评估价为基数七资金来源与运用资金来源与运用表序号项目建设经营期单位万元资金来源销售收入自有资金银行借款其它资金来源资金运用建设投资包括利息费偿还贷款营业税及附加所得税每年累计盈余资金根据上表可看出，本项目年季年季年季年季年季年季累计盈余资金均大于零，故从资金平衡能力分析角度来看，该项目是可行。八项目首期不确定性分析盈亏平衡分析投资总成本保本点是万元，安全系数为，即投资总成本增加了仍能保本。销售单价保本点是元，安全系数为，即销售单价下降了仍能保本。销售面积保本点是万平方米，安全系数为，即销售面积下降了仍能保本。盈亏平衡表项目不确定因素投资总成本万元平均销售单价元平方米销售面积万平方米正常情况盈亏平衡点变化数值盈亏平衡点变化幅度盈亏平衡点数值税前利润由上面盈亏平衡分析可知，本项目安全系数处于行业安全区间，抗风险能力极强，所以本案是安全，是可行。敏感性分析单价因素敏感性分析当单价下降了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，下降了当单价下降了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，下降了当单价上升了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，上升了当单价上升了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，上升了。敏感性分析表单价全部投资基准方案单位售价变动单位售价元平方米销售收入万元税后净利润万元税后投资净利润率税后投资利润率升降幅度总投资因素敏感性分析当总投资下降了时，投资净利润总额为，投资净利润率为，上升了当总投资下降了时，投资净利润总额为万元，投资净利润率为，上升了当总投资上升时，投资净利润总额为万元，投资利润率为，下降了当总投资上升了时，投资净利润总额为万元，投资利润率为，下降了。敏感性分析表总投资全部投资基准方案万元总投资变动总投资额万元税后净利润万元税后投资净利润率投资利润率升降幅度销售率因素敏感性分析当销售率下降了时