旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过年多实践，对大桥商业步行街整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入论证，提出了完整策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产经营风险奠定了基础提供了保证。坤保对大桥项目系列运作理念，集中体现为地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果可能性，它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大风险，它主要包含市场利率风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资变现性能较差，在交易过程中可能因变现时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发商投入巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成房东概言之，这也就是房地产投资必然要面对市场风险总论第二章产权酒店概述第三章亚美大酒店背景分析第四章产权式酒店经营模式第五章业主权益及投资收益分析第六章投资回报预算及与其它投资方式的分析比较第七章可持续经营和盈利保障第八章投资风险控制分析与防范第九章研究结论与建议总论项目名称亚美大酒店名称暂定二项目承办单位及基本情况项目承办单位名称坤保房地产开发有限公司核准通过，归档资料。艰难叫卖三年红竺园是官房挺进红河第仗，按照省级住宅示范小区标准开发建设，却叫好不叫座，开盘年仅售出多套，回收资金万元。这除了官房沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次原因还在于项目开发前缺乏应有策划论证，没有找准项目市场定位，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量两室两厅小户型，约占小区总户数半。结果偏偏就是这些小户型卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个花好月不圆尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么好房不好卖，就因为这种小户型不符合红竺园目标客户群当地富裕阶层居住需求，在蒙自没有市场。句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破项目销售沉闷局面，对缺乏目商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统管理统形象统宣传全新模式对大桥项目进行包装运作。坤保创造性地将滇西明珠成功经验嫁接移植到个旧大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作基本指导思想，结合项目实际设计出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确市场定位和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就产生强烈市场效应。坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于赠送二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造究其原因，输赢都缘于策划和定位。定位失当