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雨量适中，常年平均降水量毫米。

日照充足，年平均气温。

全年无霜期天。

除偶遭水旱外，无其它自然灾害。

道路交通现状地块内部道路为以前上山砍伐小道，道路未成系统，道路宽度约为米。

地块外围公交不可达，内部并无其他交通设施。

建设项目对环境可能造成影响废气本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆涂料等产生有机废气营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气，污水处理厂未建成之前污水处理设施运营时产生废气等。

废水本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生污水及施工人员生活污水营运期废水主要是居民日常生活产生废水及会所产生污水等。

噪声本项目施工期噪声主份有限公司等批骨干企业，已经形成了机械制造服装玩具医药化工粮油饲料加工建材生产五大支柱产业，工业基础较为厚实。

开发区概况安徽省全椒综合经济开发区位于县城北郊，总体规划面积平方公里，规划控制区域面积平方公里，以汽车及汽车零部件机械制造电子电器农副产品加工轻纺出口产品加工物流配送三产服务业为主导，着力培养高新技术产业和无污染产业。

区内采用“区多园”模式，设立综合工业园省投电子工业园全柴工业园商景投资园和综合服务区居住休闲区仓储区等生产基地和生活社区，是唯被中国欧盟商会向其成员推荐县级经济开发区。

全椒县区域近年来整体市场变化态势整体概述滁州紧邻长三角，周边市场潜力巨大，资源十分丰富。

近年来，滁州市积极推进与南京同城化步伐，目前已在产业规划机制和基础设施建设等多个领域与南京实现了同城化对接。

根据国家发展战略，安徽皖江城市带即将被列入全国产业转移示范区，而享有地利之便滁州将成为产业转移首选地和第站，这也是广大投资商们关注点之。

近年来，该市通过在农村推进村庄整治和土地置换，腾出了大量发展用地供企业选择。

去年以来，该市不断强化机关效能建设，打破了企业落户项目落地过程中瓶颈问题，缩短了审批流程，简化了办事程序，降低了企业成本地产市场概述全椒县目前房地产住宅以老建筑样式居多，因城市土地资源丰富和人们长久以来多年生活习惯导致以前住宅多为平房和四五层普通多层楼房，随着城市现代化发展进程，房地产开发和建设也都向着规模化产品档次化方向发展，只是目前吸收和引进先进理念还很缺少，主要表现在住宅房型外观户型景观等规划设计滞后性上。

市场调查统计显示年多层住宅市场开发量增幅较大，共包含原有项目后期建设和多个新项目建设，上市总量约达到万，年全椒县房源供应基本满足市场需求，在进入年到现在，市场需求量增大。

年房地产开发主要下特征开发规模扩大。

今年经济复苏，全椒加快了旧城改造步伐，带动了新轮开发热潮，房地产计划投资保持了较强增长势头，开发规模明显扩大。

开发后劲增强。

随着城市化进程加快，今年全椒县新开工项目增多，土地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强。

产销衔接脱钩。

今年全椒县房地产开发企业模开发，成熟配套，便捷交通幽雅环境等必将成为当地经济亮点及区域名片。

工程建设进度项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期为年。

年底竣工。

投资估算及资金筹措项目总投资为亿元，折合约亿美元。

项目总投资估算表序号项目名称总额万元土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费财务费用合计项目综合评价结论项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款销售回款经营收入。

项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，完善产业功能，增加财政税收，创造就业机会。

项目经济效益属行业正常水平项目主要经济指标序号项目单位指标占地亩总建筑面积万项目总投资万元项目销售收入万元税后利润万元投资净利润率税后项目建设内容项目概况项目总占地面积约万亩，总建筑面积为万平方米，其中公建及市政配套建筑面积为平方米。

项目主要配套市政设施由项目自身配套解决，如在项目区附近建设自来水厂污水处理厂变电所及天然气站等，所有设施仅供项目本身服务。

项目地块控制指标序号用地性质用地面积亩容积率综合用地序号物业类型建筑面积万生态居住商业体育运动休闲综合配套项目建筑规模概况项目投资环境及市场研究县城概况地理位置全椒县位于安徽省最东部，与经济发达长三角地区山水相连，是安徽以及中西部地区实施“东向战略”，融入长三角通道前沿，也是长三角经济发达地区向中西部地区产业转移第阶梯。

所在北纬，东经。

东依南京公里，距上海公里，北邻滁州公里，西接合肥公里，南距马鞍山公里。

人口面积全县总人口万人，县城襄河镇人口多将会进步增强。

根据全国建设工作会议精神，我国“十五”期间建设事业立法重点是切实调整住房供应结构。

进步发挥税收信贷土地政策调节作用。

严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

进步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。

我国房地产市场发展预测国家有关部门对世纪上半叶我国住房发展预测根据有用住房为主住房供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系列政策。

随着中央和各级地方政府对住房改革重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费政策制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。

到年底，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多居民购买新建住房和租赁公房，使自有住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存住房产权格局已初步形成。

尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方米欧洲人均居住面积平方米，我国居住条件仍有很大差距。

目前，我国城镇住房成套率还不到，换句话说，就是还有居民没有独立厨房和卫生间另有万住房困难户人均居住面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存危房旧房简易房以及质量不高居住环境差住房有待改善农村砖木结构和混合结构住房有待改造，家庭还没有用上自来水这些情况与有关部门制定城镇住房目标，近期实现每户拥有套经济实惠功能齐全住房，远期实现每人拥有间房目标来说，还存在着相当大距离。

同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。

人们住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿化人文环境功能配套等转变。

满足人们对住房提出新要求，将是房地产开发在今后相当长时期主要内容之。

在国家确定将住宅建设作为新经济增长点及系列扶持住宅建设政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模不断提高，我国住宅市场存在着巨大潜在需求。

我国房地产市场近期发展概况我国于年开始住房制度改革带动了房地产行业投资和消费持续快速回升。

年全国房地产投资继续保持较快增长速度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。

年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长，增幅比上年加快两个百分点。

其中，商品住宅投资为亿元，增长。

全国商品房竣工面积亿平方米。

商品房销售价格继续走高。

全国商品房销售额为亿元，其中期房销售额为亿元，所占比重为。

全国个大中城市房屋销售价格年同比上涨了。

年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深圳仍然是房价上涨最快城市，分别达到北京深圳。

而且，这两个城市二手房价格涨幅也分别达到。

分地区看，涨幅较大主要城市包括秦皇岛，北京，深圳，福州，厦门，成都和广州等。

有个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈阳下降，上海和合肥均下降。

国家有关房地产业发展方针政策人类已进入世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展时期，也是机遇和挑战并存时期。

党十五届五中全会指出，从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会有居住功能休闲功能商业服务以及其它服务功能，目标市场确定为扬州及周边城市中高收入群体，该项目在建设思路上是可行。

本项目商品房销售价格定位略高于仪征市房地产市场价格水平，但低于临近扬州西区同类商品房市场销售价格。

在销售策略上充分展示智能化小区优势及提高小区档次和品味，提高其市场竞争力，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设边销售方法滚动开发。

该项目销售策略是可行。

项目建设内容包括多层联排低层住宅及其它公用设施。

本项目规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，其中其中住宅建筑面积平方米，公建面积方米，地下人防面积平方米，车库阁楼等未计容积率面积平方米规划总户数户人。

此次投资估算范围为项目，包括住宅公共建筑及必须配套基础设施工程，共计万元，其中固定资产投资万元，建设期借款利息万元。

项目总资金中项目公司自有资金万元项目滚动投入为万元银行借款万元第四年还清，销售期利息万元。

效益分析经测算，本项目房产销售收入即多层联排低层住宅车库阁楼出售收入合计为万元，销售税金及附加为万元计算期合计，下同