档别墅群等近在咫尺本项目北向道路情况郑州市城市规划发展分析郑州市整体城市规划是北移东扩整体战略，城市中心北移。郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华时期。些颇具规模工业企业和外驻单位曾给该区域经济发展带来无可比拟动力。随着市场经济发展和国企改革不断深入，西南区域发展相对滞后，国企改革就业问题也是导致该区域整体消费水平较低，购买力削弱原因，在定程度河南省工商行政管理局企业注册大厅河南省电视台龙门大酒店上影响到涉及居民生活居住等相关行业发展。西南区域虽然是郑州市市政府所在区域，但较之省政府机构集中东区北区，其人气信息量物流人文环境等资源所形成很强积聚效应，存在明显差异。所谓东扩，即是建设郑东新区。郑东新区是郑州市政府重点建设个全新区域。但由于个完全从成型到成熟配套设施完善区域功能实现人气有效聚集，按全国众多大中城市发展经验看，是个较为漫长过程按经验，应该大约需要年时间。所以，商政体金水区，必然是城市北移发展进程中核心区域与新区域发展比较，其多年历史沉淀成熟市政配套完善交通网络以及得天独厚郑州北门户位臵，是东扩区域中难以望其项背。商业环境层次结构本项目分钟车程范围内可辐射到商业环境层次结构主要如下类型名称省市机关单位省广播电视中心省工商局省财政厅省税务局省烟草专卖局省新闻出版局省邮电研究所河南日报报业集团省煤炭总医院郑州海关郑州金水中医院大型国企中原石油天然气开发总公司省物资集团奥克啤酒厂零售业汽车配件大世界丹尼斯量贩国美电器城河南科技市场天荣国际建材港院校省实验中学河南财经学院省水利学校其它大河锦江饭店龙门大酒店中国移动营业中心中国联通从金水区现状观察，是由商政文化相结合较高层次功能区域，其人流物流资金流形成了较强聚集效应。本项目特点分析本项目主要具有如下优点郑州标志性建筑本项目已获得市场高度认可，大郑州首席纯写字楼形象已经树立目前是郑州最顶级写字楼，符合国际甲级写字楼物业通用标准交通方便周边省直机关高层次客户聚集信息产业厅进驻其中，带动批相关高端客户进驻项目整体定位高，形象好，物业综合质素较高，进驻客户质素较高超大容量停车场，有多个车位，停车方便。轻松避免了郑州众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏窘况裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具有强烈现代气息既能使室内有明亮宽敞办公环境，又能使进驻商家最充分体现自己形象高尚气派，为企业形象建设结构，提高了楼层净高达到米，又可降低使用能耗。走廊宽筑结构设计科学性，为客户带来物业超值享受。项目生态表现项目空调系统采用空调盘管新风系统，可常年提供过滤调节后清洁舒适新鲜空气，为大厦内部创造了良好健康办公环境。对于改善商业办公楼宇内部空气质量有效调节人们精神状态，有积极作用大厦前庭为平方米大型生态广场，为用户提供了舒适共享空间，增添了项目人文与绿色气息。停车位共个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州顶级写字楼电梯数部德国原装德森高速电梯，符合高效商务办公要求。高档写字楼具有较大升值空间从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平发展，新建写字楼建设标准较高，良好质价比将成为吸引客户重要因素之，高档写字楼因此拥有较大发展空间高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业形象和内部功能要求在政府大力扶持下，北移东扩所形成区域将成为房地产市场投资热点，未来该规划区域所拥有城市环境决定着区内写字楼项目必须具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。本项目坚持高档写字楼定位基础，塑造郑州市纯甲级写字楼物业整体形象，成为城市标志性精品楼宇新典范。写字楼基本配备能够体现高标准物业质素，并在格调上拥有与众不同时尚感和文化特色，持续具有市场号召力和影响力。大厦符合国际甲级写字楼通用标准本行结合国际经验，归纳了十二点甲级写字楼通用标准，如下国际甲级写字楼通用标准纯写字楼标准智能化大厦层高米以上宽敞写字楼大堂天花板吊顶后净层高米以上走廊净宽米以上，电梯间净宽度米以上平均每平方米建筑面积配个车位电梯数量平均每台最多服务层电梯速度每秒米以上采用中央空调所在位置能分钟车程内可到达繁华商业区自由空间组合，可灵活分隔专业品牌物业管理大厦所有相关指标，均达到较高水平。可以预测，大厦高物业质素，是支撑其长期保值增值坚实基础。大厦价格分析大厦价格市场水平本行在制定此价格策略时，进行了全方位市场调查，以确保本大厦价格策略可行性。以下是本行经过市场抽样调查后各代表性大厦成交价格项目成交均价元平方米新闻大厦数码大厦财富广场融元广场广汇国贸大厦国际大厦豫港大厦大厦河南报业大厦注大厦成交参考个案价格较高且不完整，但数量相应较多，故仅此所知成交个案平均价作为整栋大厦成交均价。未能取得反映正常市场水平成交参考个案，仅以非正式渠道获得之价格作为均价。仅获知单成交个案信息，故以其个案成交价作为整体成交价。大厦仅用于出租，故并无权威性售价。但因项目类型及质素与本项目具有较高可比性，故根据项目平均租金，以市场较为认可回报率，利用静态投资回报方式折算而得售价。从以上调查结果显示，以上各楼盘销售均价约为，元平方米。近年销售较佳项目楼发展世界性趋势从国际写字楼普遍形式反映目前国际上新建写字楼，全部采有纯写字楼形式，甲级标准更是众多客户追求理想指标。国际上写字楼形象，完全向纯粹发展，这也符合商务形象。国际上，即使是中小企业发展，也会注重企业形象建立，以求全方位赢得市场先机。德国德意志银行大楼法兰克福银行大楼国内大城市写字楼形式反映目前，国内各大城市写字楼，虽都存在商住类型物业，但随着市场发展，与国外市场频密交流，再加上商住物业过渡性质，决定了其退出市场主流必然。在目前各大城市写字楼市场中，最受客户追捧，仍然是属于甲级写字楼纯办公物业。北京国贸中心上海金茂大厦广州中信大厦深圳地王大厦而在深圳最近新建写字楼中，全部都是纯写字楼物业，也从另角度反映了，市场发展决定了商住物业最终退出市场必然。而且这个趋势，只用了不长时间，就完成了。深圳国际商会中心深圳新世界中心基本上，纯粹写字楼，讲求空间开阔明亮空间自由分隔。这些是平面结构形式上表现。而在北京上海深圳等地在建写字楼，几乎所有都采用这种形式，以迎合写字楼发展趋势及客户需求。深圳在建甲级写字楼华润中心平面结构深圳联想大厦办公空间深圳地王大厦办公空间办公商务形式演变必然性在完全公有制经济年代，企业办公物业，仅仅是工作场所，没有太多讲究。这种状况维持了相当长段时期。在经济开放年代初期，批民营企业茁壮成长，也是他们最先拓宽视野，与国内外企业不断加流，不断学习。企业办公物业，开始由完全工作场所逐渐转向带有社交性质办公空间。但受限于企业发展规模，经济实力，以及国内市场情况，更多企业处于创业阶段，亦商亦住办公物业成为了符合市场发展阶段性产物。而在经济开放年代，尤其是中国加入后，经济不断腾飞，企业不断发展与壮大，面对激烈国内外市场竞争时，企业已识意到企业形象对他们赢得市场先机重要性。企业对办公物业选择，除具备完全办公功能大厦商业裙楼可行性研究分析项目位臵介绍郑州市城市规划发展分析商业环境层次结构财富广场国际大厦融元广场位于经三路，所谓金融大道，位臵上佳，属于商住型物业由于物业质素交通等原因，无法支撑高位价格，销售均价徘徊在元平方米幅度范围内而数码大厦，同样位于经三路，但物业质素较财富广场等上述三个物业在物类形式上有大进步，更加接近现代型写字楼类型，属于非商住物业。因此，几乎同样位臵，但其成交价格却高达，元平方米从以上统计显示，很明显，属于商住型物业财富广场国际大厦融元广场新闻大厦等写字楼，最终销售均价不超过，元平方米但属于非商住型物业报业大厦数码大厦广汇国贸大厦等售价均在，元平方米以上，说有市场需求已逐渐转向非商住类物业甲级写字楼物业前景看好而本项目现时均价约为，元平方米。本项目物业定位为郑州首席纯甲级写字楼而且，按前章节客观分析，本项目具备多项优势，在外部交通周边环境内部物业质素等多方面以压倒性优势傲视郑州写字楼市场。以现时价格水平，较市场平均价格水平略低，此价格仍未真正反映物业市场价值。大厦推广价格策略简析本行根据丰富市场操作经验，对于本项目推广，本行制定了低开高走推广价格策略。本行采取这种策略原因在于以优惠价格吸引客户关注物业预留定价格空间，在合适时间，提升价格，从而建立良好项目形象。实施这种策略，是基于本行对此项目进行全方位考察后，本行对此物业有充分信心，因此，有把握做到价格拉升。实现发展商最大化之利润以及迅速建立企业品牌。大厦于月日正式开盘，目前处于前期最优惠价格阶段。面对火爆销售行情，本行即将对价格进行上调。大厦投资回报考虑到房地产地域差异性，本行抽样市场调查中，随机挑选了些与本项目距离相近楼盘，对其投资回报作简单分析楼盘售价元平方米租金元天平方米投资回报率国贸广场数码大厦数码座数据采样年月按静态投资回报方式计算。以上数据显示，目前，郑州写字楼物业投资回报率约在之间。是合理水平。当然不可忽视，郑州顶级写字楼如裕达国贸润华商务大厦报业大厦等，其租金高达元天平方米以上水平,按本物业目前市场反映，综合物业质素交通等方面考虑，保守估计以后租金可达元天平方米以上。按现时销售均价元平方米计算，按静态投资回报方式计算，其投资回报率约为如即使本项目日后销售均价拉升至元平方米时，按静态投资回报方式计算，其投资回报率约为其投资回报也可达。非常可观。这也应验了物业市场上越是顶级物业其投资回报率越高规律。从销售情况预计升值空间从目前销售情况看本项目从月日正式进行内部认购至今只有短短两个月推广，就达到了占可销售面积销售率以签合同为准平均每