制规模瓶颈及应对措施政策阻力及应对措施天通苑北站大型停车场技术措施项目建议书编制依据商业建设项目经济评价方法与参数第三版国家发改委推荐使用投资项目可行性研究指南国家和地方制订有关法规规范和标准其他各有关专业设计规范项目倡导单位提供商业调查报告。项目背景北京地铁站商业特点及优势消费需求多样性大量地摊游摊等各种商业形式出现，说明地铁站商业有其存在价值，同时说明地铁乘客消费需求多样性消费潜力大超大地铁客流量，蕴含巨大消费潜力。商业价值高且城铁站大多设在人流较集中商业区办公区或居民区，网点遍布京城，商业地产本身就具有极高商业价际消费需求，造成北京城铁站出现大量游摊等各种非法经营现象，给公安市容城管环卫食品卫生安全等带来压力。这些现象都是因为没有统商业规划，和规范管理造成。城铁发展给老百姓得出行带来极大方便，但由于配套商业滞后及缺失，也给老百姓带来极大不便。为城铁站规划建设配套商业系统，解决老百姓出行途中实际需要，有效地控制地摊游摊等无证非法经营现象，避免系列安全隐患，有重要意义。配套商业用房选址原则号线换乘站未做规划通过实地考察我们认为可开发商业用房，有如下几个途径四环内城铁站商业选址，主要为站前广场或出站口空地。通过论证，在不影响人流疏散前提下，新建小面积商业标准用房四环外各站商业选址除了站前广场外，城铁高架桥下闲置自行车棚或自行车存车处，可部分改造为商业用房闲置现象普遍。个别站站内大厅闲置状态如立水桥站，部分闲置办公用房改用天通苑站为例，在不影响了人流动向情况下，可开辟出商业空间。此项工作要争取城铁运营公司配合，存在定不确定性，此报告中未将这类商业开发计算在内。天通苑北站为四环外主要换乘站，通过现有或规划中停车场扩容，采用停车场扩容附带底商开发模式。城铁五号线配套商业初步项目规划方案项目规划概述北京地铁项目规划之初，并没有把配套商业考虑在内。城铁号线地铁站商业规划，属于地铁项目大规划前提下局部规划，必须以不影响整体规划用途功能为前提。充分考虑各站实际情况，四环内外地下地上站采用不同规划原则。商业形式和经营范围以贴近老百姓实际需要为目标。由于地下没有预留配套商业空间，配套商业主要规划在各城铁站面广场和出口处。号线地铁站多数站点出口广场规模不大，不太适合建设上规模商业业态，我们根据号线各站实际情况，规划设计合适业态形式。整体规划原则四环内外郊区换乘接驳站采取不同规划形式城铁站商业建筑面积适当，选址要避开主要人流动线建筑形式个性鲜明，美观，有利于提升城市品位建筑材料符合环保节能坊，圆方，。总面积接近万平方米，全部盖在地铁站上层。地铁网络发达，人流量大，地铁商业在消费者数量上能得到保证北京地铁人流量不比香港人流量少，商业消费量也能得到保证大部分地铁商业都是大体量多业态综合性物业香港地铁商业专门由地铁商业运营公司统管理和运营，在人力物力资源上得到充分保障。项目概况城铁五号线简介北京地铁号线，北起昌平区太平庄，南至朝阳区宋家庄，全长公里。共设座车站，地下座，地上座。线路途经天坛地坛等著名景区，以及东单等商业区。年月日投入试运营。连接了丰台崇文东城朝阳昌平个区。从惠新西街北口往北是地上站，往南是地下站。惠新西街北口及其往北和宋家庄站均为侧式站台即站台在两边，车辆在中间，其余站为岛式站台即车辆在两边，站台在中间。从南向北宋家庄刘家窑蒲黄榆天坛东门磁器口崇文门换乘号线东单换乘号线灯市口东四张自忠路北新桥雍和宫换乘号线和平里北街和平西桥惠新西街南口惠新西街北口大屯桥东北苑路北立水桥南立水桥换乘号线天通苑南天通苑天通苑北。五号线设计日均流量万实际日均客流量万。已经远远超过当初设计承载流量。商业现状及特点商业现状号线城铁商业现状总体表现为缺乏统开发管理混乱状态沿线各站出现大量小商小贩流动摊点。他们原始经营模式，极差卫生状况，不但影响乘客健康，还使广场出现大量餐余垃圾造成环境污染，影响市容及北京都市形象。多数站站虽然配置了地铁便利车及市政早餐工程便利店，但由于体量太小，经营品类单，很难满足地铁乘客消费需求特点。惠新西街北口以北各站均出现大量地摊，经营品类以早晚餐便当蛋饼灌饼肉夹馍等为主，涉及水果饮品日用百货甚至出现蔬菜摊。天通苑站层站楼开设多家品牌快餐店立水