块房地产开发较为平淡，特别是度假型别墅相对于阳澄湖太湖区域处于个弱势区域，直游离于主流市场之外，从本司市场调研情况看，具有高品质竞争力强大型楼盘屈指可数，以往开发项目设计缺乏新意，园林景观楼盘素质开发水平仅相当于年代中后期水平，为贵司项目迅速崛起提供了定空间，如果以长三角流别墅品质在淀山湖畔进行取高品质中容积率中档价格赢利模式，做好首期二期开发建设，打响品牌，迅速销售，保证稳定现金流，本项目将会有稳定可观利润回报。第六部分项目风险管理政策风险近几年，国家不断加强对房地产行业宏观调控，从发展商贷款购房者贷款到房屋转让交易等各个环节加以限制，这对全国房地产最热点区域长三角房地产市场影响甚大，市场购买欲望降低观望气氛浓郁。另外，政府不断加强房地产产品结构控制和调整，严控别墅等高档住宅产品开发，提高交易门槛，这客观上造成了购买热情降低和别墅产品稀缺，市场全面繁荣尚待时日。对于政策因素变化风险，本项目在开发过程中应经常研究，调整相应开发策略，最大可能地规避政策风险。二市场风险本项目所处淀山湖板块房地产开发尚不成熟，别墅产品不多，短期内尚难形成良好高尚别墅社区居住氛围，同时，本项目离昆山上海都较为偏远，难以成为常住型居家别墅，比较适合做度假型第二居所，这使得本项目与阳澄湖等地别墅形成定同比竞争关系，也使得商业配套经营有定难度。在客源方面，上海客源应是本项目主要目标消费群，上海房地产市场政策形势变化对本项目存在较大影响。三开发风险本项目开发规模大开发周期长，而市场变化因素较多，要避免工程开发与市场销售脱节或中断，因此，应合理地安排工程进度筹措资金，对市场形势做出准确判断，保持良好销售回款速度，保证良好而稳健开发节奏，才能降低可能开发风险，避免中断开发周期过长给项目发展和品牌形象造成不良影响。四管理风险本项目在开发报建建筑规划土建安装园林施工产品销售物业管理等各个方面都存在错综复杂管理关系和工作漏洞，任何个环节失误都对其它环节工作造成不良影响，甚至影响到项目形象口碑和品牌，从而贻误开发进度和市场机会，因此，对本项目开发管理中各项工作应统筹兼顾科学分工协同作战，才能减少管理风险，保证良好开发状态和发展前景。五资金风险本项目总投资额高达万元，投资周期长达五年，第第二年开发期资金投入较多，因此，应合理地筹措资金，保持良好开发进度和销售回款速度，从第三年开发周期始，基本上由销售收入便可支持整个项目开发资金要求，因此，稳健销售回款对减轻本项目资金压力意义重大，但同时也要保证项目合理利润回报，这两者应找到个平衡点，同时，项目公司应采取稳健财务政策，并合理避税，尽量降低土地增值税和企业所得税交付额度，提高项目开发利润率，才能有效地降经济总量规模最大最具发展潜力经济板块之。目前，长三角地区占全国土地和人口，创造了国内生产总值，财政收入和外贸出口。上海是长三角核心，上海形成辐射经济圈非常广泛，个小时可以到周边苏州嘉兴等地区，个小时到南通常州无锡杭州宁波等地。昆山是江苏东大门，拥有国家经济技术开发区出口加工区等著名园区。昆山年全年完成亿元，财政收入亿元，全年新批利用外资项目个，合同外资亿美元人均人均财政收入进出口总额和外商直接投资均列江苏省县市第。年昆山对外贸易全年进出口总额突破亿美元出口突破亿美元，均创历史新高。据海关统计，昆山年进出口总额达亿美元，是年倍，比上年增长，增幅比上年提高个百分点。其中出口亿美元，增长进口亿美元，增长。出口增速分别高于苏州江苏和全国和个百分点。在不到全国万分之土地千分之人口创造了全国江苏苏州出口总额。活跃经济和宽松投资环境吸引了大批高学历人才投身高新技术企业，该类企业属于知识密集型产业，员工普遍收入高，特别是三资企业薪酬福利制度完善，员工收入处于长三角中高收入层，从而产生了强大消费购买力。潜在购房者区域分布广数量庞大本项目地处生资金压力和风险。第七部分结论鉴于本项目地块为线湖景项目，同时地块内溪流纵横交错，为营造岛屿式亲水庄园别墅提供了天然条件，但随着年国家相关宏观调控政策出台，建议本案采取分期开发稳健发展谨慎策略，面向长三角立足上海和昆山，以高品质高性价比中高价位中等面积为主，少量大户型开发和经营模式赢得市场。造成商业经营上压力。附近阳澄湖太湖等度假型别墅开发较淀山湖板成熟阳澄湖周边是目前苏州和昆山别墅开发热土，开发较为成熟，水景别墅概念在此已经被发