客万人，年已突破万人次，年接待游客万人次，创收亿元，到年接待游客人数已超万人次，比上年增长，实现旅游收入亿元。连云港市良好投资环境和优越地理位置，吸引了众多来连安居乐业外来人口，为该市房地产业进步发展拓宽了市场。二连云港市近几年房地产供需状况分析年末，市区共有人口约万人，约万户人口增长率为，自然增长人口新增人口人，迁入人口人全市迁入人口人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积万平方米。经初步估算，地区为老城区尚有旧房危房待拆迁改造约万平方米。新浦地区住房拥挤户无房户约占总住户。连云港市城市化进程发展目标，年城市，投资净利润率为本项目投资利润率较高，主要原因该项目地块为公开拍卖净地块。该项目位于公园西侧，位于旧城区，其商品住宅售价升值潜力大。第六节敏感性分析该项目敏感分析主要从以下几个方面进行分析建设周期因素本项目建设周期计划为个月，如不能按期完工，每推迟个月，则占用资金万元，将直接影响资金回笼速度，若能提前个月交付使用，则可加快资金周转。原材料价格因素根据连云港市工程造价站分布年连云港市建筑工程材料预算指导价和从目前建材市场价格来看，上半年价格直在回落，近期呈平衡稳定状态，预计近期不会有大波动，建材价格涨落因素可不予考虑。销售价格因素销售价格受地域条件建造质量配套设施户型结构等因素制约，销售价格高低直接影响投资效益，该地块处于新浦非热点地区，配套设施基本齐全，因此，销售价格处于中等位置。比较分析情况具体见本文第十章表。本项目在其建设经营过程中，许多因素发生变化，如投资价格成本经济评价中对其所做预测等。在本节敏感性分析中对建设周期原材料价格因素作了具体分析，从而为开发商采取必要风险防范措施，提供依据。下面根据项目销售价格及经营成本进行敏感性分析，即在其他因素不发生变化时，产品价格下降定幅度，经营成本上升定幅度情况下利润税后变化情况增减幅度项目收入营业收入营业成本利润税前根据以上变化情况，在现金流人销售收入下降以上，现金支出总成本费用不变或现金支出增加以上现金流人不变情况下，税后利润为负数即财务净现值，则本项目不可行。因此为了保证本项目盈利能力最低要求，需满足定销售收入及降低成本支出。第七节投资风险分析本项目投资风险关键在于建设速度资金到位销售价格三个方面。建设速度本项目预计建设工期为个月，提前或推后完工和交付使用对投资效益有定影响。连云港市目前持币待购房者较多。若花苑开发工程若能按期开工建设，按期完工，即可把握商机。二资金到位是项目建设关键，能否及时到位，直接影响到工程施工进度。影响到能否按期完工。若资金到位及时，则工程施工顺序，可按时完工销售，否则则相反。三销售价格在上节敏感性分析中已经作了分析。四销售速度销售速度直接关系到投入资金回笼速度。从开工开始，企业即可加大力度作宣传搞销售，以加快资金周转速度，本项目销售量与资金回笼分析情况如下销售百分比内容销售面积销售额万元销售成本万元利润总额万元根据上表分析表明该工程按期完工后，在盈亏平衡销售百分比为，营业用房及住宅面积盈亏平衡销售量为平方米销售收入为万元。也就是说开发商在建筑销售量达左右，方可赢利，若不能按期完工或达不到销售计划进度，则将直接影响到投资利润及资金周转。第十章结论综上所述，盛世嘉缘项目开发建设是可行，社会效益和经济效益是明显，对加快新浦区旧城改造，美化市容市貌改善居住条件提高人们生活质量是有利。该项目总投资万元，评价计算期为个月，投资回收期为个月，销售净利润率为投资净利润率为存在问题及建议项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将近元平方米。南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差，故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被抢订空，并且其价格高出紧邻新海花园元平方米，达到元