以上销售年万科魅力之城高浪路小区街铺销售年亦淳公寓长江路两层连售左右销售年财富广场苏锡路四六层招租说明阳光城市化园商业房中有为阳光时代广场，该物业已出售给新港投资公司，并由新港投资包装招商出租。从宏观政策影响分析年受限购令流动性收紧等政策影响，房地产市场遭遇史上最低温度。当传统住宅市场举步维艰时，大型房企开始尝试非住宅类地产项目，如加大投资商业地产的力度。政策法规和利税等原因对于房地产的发展有重要的制约和引导作用，作为市场主体的房地产企业在市场竞争中应不断提高政策法规的理解和辨识能力，深入研究新的市场生机和新的威胁，在法律允许的范围内确立自己的经营原则，不断寻找和把握机遇，摆脱政策法规变化所带来的各种不利影响因素。现行价格策略问题及成因分析湖滨假日商业地产项目定价策略研究房地产行业价值大占用资金多的特点使其离不开金融业的大力支持，般情况房地产企业半以上的经济资金来源于银行贷款，利率的调整往往对房地产企业的效益有着重要影响。银行存贷款利率低时，企业资金运用成本的降低将促进房地产投资反之银根紧缩利率较高时，企业资金运用成本的增加将抑制房地产投资从另个方面，存贷款利率的变化也会影响到消费者的消费。存贷款利率的降低使得购买房地产商品的成本降低，消费者无论是自用或是投资的欲望被激发而存贷款利率高时，资金存入银行利息收入高，贷款成本加大，从而抑制消费者购买医院。在存贷款利率不断变化的宏观环境下，房地产企业应通过银行关系积极筹措资金，从自身特点和市场情况出发，积极稳妥进行投资和开发，最终获得理想的投资回报。税费对房地产的发展同样有着重要的引导和限制的作用，它能够调整和理顺国家房地产企业和个人三方面的利益分配，合理的税费能对房地产市场有着良好的调节作用，反之不合理的税费将导致房地产商品不合理的上涨，让房地产企业和消费者肩负沉重的负担，在降低房地产企业收益的同时，抑制消费者购买需求。中房博越地产机构的数据分析显示，仅年前个月我国商业地产投资完成额就已经达到亿元，超过年全年投资完成额。从地产企业角度来看，很多公司在早些年就开始进入商业地产项目，但是都没有太好的收益。而商业地产如果其项目运作方能够如期运作成功，投资者仅靠租金项，就可以得到丰厚的收益，般可以按照头三年的回报率来计算。同样商业地产投资必须谨慎，它与住宅不样，如果旦眼光不准，或者项目运作失败，投资者将有可能损失惨重。与此同时，随着越来越多的房地产开发企业涌入到商业地产领域，也导致了商业地产的供给呈指数级的增长状况，市场供给的增长速度远大于目标客户的需求增长速度，商业地产项目之间的竞争也日趋白热化，各个企业也在不断推陈出新各种不同的营销模式，而其中最为核心也最为客户关心的即为其价格的确定，定价方法及策略选取是否得当将直接影响到销售状况和企业盈利水平。现行定价策略的问题通过对湖滨假日项目定价策略的深入分析和研究，该项目定价策略主要存在着包括定价策略及其方法落后有效市场研究体系的缺乏和营销过程价格动态调整不湖滨假日商业地产项目定价策略研究现行价格策略问题及成因分析够在内的三个方面主要的问题。定价策略及其方法的落后在市场经济的大环境下，湖滨假日项目仍采用的是成本导向性的定价策略，在定价过程中更多的是考虑到是内部因素，而外部因素仅关注了周边地区少数竞争对手的定价情况，整个定价模式和策略都已经落后于市场发展的需求，单的定价方法更是难以有效面对外部激烈的市场竞争。考虑到房地产这商品的特殊性，如不可移动性价值的昂贵施工的阶段性以及群体性等，其定价策略也应与般商品有着很大的差异，但湖滨假日项目没有能因地制宜，采取灵活权变的方式来突出这特点，同时其价格的制定也未能和其他营销组合有效的关联起来，在分析市场定价的内在要素时，对于市场宏观分析竞争者销售定价策略销售渠道的选择价格折扣的运用货款回收率的让利最低限价的明确等没有全面考虑，在湖滨假日项目自身竞争优势并不明显的情况下，并没有形成多样化差异化的方式来建立起其特有的价格体系，而在项目开发营销等过程中，对于价格的调整没有相关依据来支撑，只是依据对市场淡旺季的心理感受来调整现行的价格，这模式的随意性很强，完全依赖于主观因素的影响，从而难以适应市场的变化。有效市场研究体系的缺乏虽然湖滨假日项目采取的是与市场直接接轨的开发模式，但由于各种因素的影响，从整体上来说，湖滨假日项目在定价过程中还没有形成套行之有效系统科学的市场研究体系，这使得项目在市场价格竞争过程中处于非常尴尬的局面。如该项目对目标消费群体并没有进行明确的定位，对目标消费群体的消费习惯价值取向等进行前期的调研还远远不够没有对购买对象在产品户型配套设施物业管理等方面的需求及项目整体的成本效益进行深入分析，也没有研究包括阳光城市花园鼎牌商业广场新梁溪人家梁青路地块万科魅力等主要竞争对手的相关情况，公司在这环节的决策及其经营管理尚处于以经验市场感觉为基础的初级阶段。尽管目前滨湖假日项目团队有着诸多专业人才，市场经验丰富，但在市场变化和竞争加剧的情况下，对市场情况的动态掌握有利于项目风险的控制，此时有效的现行价格策略问题及成因分析湖滨假日商业地产项目定价策略研究市场研究体系十分重要，只有这样才能更好的发挥规模效应，控制成本，实现项目利润的最大化。营销过程价格动态调整不够从湖滨假日定价策略可以看出，其在根本上没有关注到营销过程中企业内外部环境的变化，也没有考虑根据全营销过程中的宏观环境变化来及时调整销售价格。但考虑到商业地产的营销是个非常漫长的过程，在这样长的周期内，各种宏观政策法律法规行业经营状况企业内部经营状况资产负债情况等都有可能发生大的改变，这对项目的销售价格会产生巨大的冲击，如果处理不当则直接会影响到企业销售业绩和盈利水平。如在完成销售就可以获得不错的利润时，即可以对后期的销售价格进行调整，当销售到已经获得了高额的利润，对于总量较小的尾盘销售更是无需大规模的投入营销经费，此时房地产企业已经完成了开发战略目标并实现了主题利润，资金等各方面的压力都不大，因而尾盘期的营销任务只是为了继续回笼资金，或尽快了断以腾出手来投入到下个项目的工作开展中。般实行动态价格策略过程中，价格的调整是最为便捷最为有效的手段，特别是在尚未成熟的市场上，各种营销手段的是在价格上做文章。因此，房地产销售要根据市场的现实情况，择机调整房价，以提高楼盘的销售速度，实现效益的最大化。湖滨假日项目并没有以房地产市场的宏观环境和竞争对手的强劲项目自身优势的不明显为依据，形成系统的阶段性调价策略，并没有根据项目销售中开盘阶段强销阶段持销阶段尾盘阶段的不同节点对价格进行调控而对于市场的动态反馈也没有进行调整，即在全营销过程中对与市场反馈和宏观政策变化作出及时的调整，制定相应的应急权变策略，如当在销售旺季是该如何调整相应的价格，在销售淡季时如何调整其销售的价格。此外，也没有考虑到政府政策的宏观调控，即针对可能出台的调控政策来制定相对应的应急预案，尽可能的减少政府宏观政策对销售的影响。本章小结本章首先从市场环境及特征分析从竞争楼盘分析从宏观政策影响分析三个维度对湖滨假日商业地产项目的环境进行了分析，并指出了现行价格策略存在的问湖滨假日商业地产项目定价策略研究现行价格策略问题及成因分析题，主要存在着包括定价策略及其方法落后有效市场研究体系的缺乏和营销过程价格动态调整不够在内的三个方面主要的问题。定价策略及其方法落后主要在于其成本导向性的定价策略，更多关注内部因素和单的定价方法，在价格调整过程中随意性太强，过多考虑主观因素使得其难以适应市场变化而有效市场研究体系的缺乏体现在湖滨假日项目在定价过程中还没有形成套行之有效系统科学的市场研究体系，未能对消费者及其需求进行明确定位营销过程价格动态调整不够体现在湖滨假日项目没有实现阶段性的定价策略，没有根据市场销售情况的反馈来及时调整销售价格，同时对于政府政策的影响也没有形成相应的应急机制。对策思考及建议湖滨假日商业地产项目定价策略研究对策思考及建议本章主要针对湖滨假日商业地产项目的实际情况，结合市场客户政策等诸多因素，提出低开高走的项目定价整体策略，阐述了该项目的开盘价格策略强销期定价策略持销期定价策略和尾盘定价策略四种不同时期的阶段性策略，最后提出价格修正的权变策略。湖滨假日项目定价整体策略考虑到房地产市场的宏观环境和竞争对手的强劲，同时湖滨假日地产项目自身优势也并不十分明显，因此该项目的定价目标在于前期以市场占有率的提高和企业形象的树立，而后期在于企业利润的最大化。湖滨假日项目应紧盯中高端市场，其定价整体策略为低开高走的策略，并在开盘强销持销尾盘四个不同的阶段具体实施，每个阶段涨幅在不等，对次性付款或按揭采取不同的奖励折扣。与此同时，在全营销过程中还对与市场反馈和宏观政策变化作出及时的调整，制定相应的应急权变策略，如旺销时可提价不等，以逐步提高利润为目标滞销时降价不等，以尽快脱手变现定价为目标政策调控力度加大时，其商业模式可以采取带租约销售产权式销售委托经营等模式。宏观政策及竞争对手分析年以来，政府对于房地产住宅市场的调控政策不断推出，进步的限制了房地产企业在住宅地产的作为，这也导致了商业地产越来越被房地产企业所看好，从短期来看，政府不会出台针对商业地产的限制政策，这也是种宏观政策的利好。中国在世界经济中地位的上升带来商业地产的长期需求折扣购买套折优惠购买金额超过万按折优惠等送礼销售如送现金物管费车库等而组合定价策略如商铺可以与精装修物业管理费车库等打包销售，从而达到吸引客户的目的。本章小结本章的主要