资源和能力的不足，共同完成价值创造的过程，这不仅能够大幅度地降低成本，实现更多的利润，还能提高企业的核心竞争力。组织拥有的核心资源包括资源和能力，不仅包括各个部门的财务资产有形资产与人力资源，而且还包括各部门的人员制定及执行目标战略与政策的能力。核心资源存在于企业不同的运营功能和价值创造活动中，所以可以采取价值链分析模型来进行企业核心资源的分析。房产价值链分析房产经过十多年的发展，已形成了自身的核心竞争力，其核心资源和能力在于战略能力。作为企业，关键是要找到条适合自己的发展战略。房产自成立以来，狠抓产品品质，深得消费者的认可。今年年初，在此基础上提出精品战略，并提出要在未来的三至五年做到三至五名，在客观分析市场环境和自身条件的基础上确定了自己在行业中的地位和独特的发展战略。企业文化。房产有着独特的企业文化，正是这独特的企业文化使得他们在产品上追求精致完美，并把员工紧紧地团结在起。人力资源。房产有着完善的人才选拔和培养机制，为企业的扩张奠定了良好的基础。融资能力。房产在年成功上市，打通了国际资本融资的渠道。通过不仅直接集资了亿港元，年末又发行了年期亿美元的高收益债券，年月再次配股融得亿港元，为其快速地发展奠定了良好的资金基础。整合能力。房产利用自身的品牌，不仅与资金实力雄厚的国有企业合作，还与许多国内外流的供应商结成战略联盟。浙江大学学位论文公司土地储备计划与实施策略研究图房产价值链分析投资决策。房产有支精干的管理团队，对房地产项目的投资决策有着丰富的经验。产品设计和开发的创新能力。房产的精品战略要求，不仅要求开发理念和产品设计要先进，产品策划和规划设计也要紧扣市场，要充分满足消费者在住宅的功能格局和环境等方面的综合需求。目前，房产下属有二家专业的设计公司，并广泛地与国内外优秀的设计公司合作，针对项目特征和客户特征不断创新，为其致力于高端物业的开发奠定了良好的基础。品质控制能力。自年引入质量管理体系，房产在此基础上不断完善，现已形成套完善的高端物业的质量控制体系。另外，公司还制定了规范的公司和项目管理制度，理清同建设监理和材料供应等单位的合同关系和工作流程标准化，各环节严格把关。房产的住宅产品的高品质，不仅体现在用材精良坚固耐用细节精致的产品，更重要的是和谐的居住氛围典雅的建筑形态宜人的室外景观齐全的社区配套诸多方面构成社区的综合居住品质。市场营销。经过十多年的努力，通过个又个优秀的楼盘，房产树立了优秀的品牌形象，也锻炼了支优秀的销售队伍。售后服务。房产在原先优异的物业管理的基础上，在全国首创园区服务体系，不断提升物业的附加值。由以上分析可见，房产当前的核心竞争力主要构成的是房产开发型价值链，但也初步具备了物业持有型价值链和金融投资型价值链的能力，为其以后转企业基础设施人力资源市场研究资源整合支持性价值活动基本价值活动战略目标组织结构企业文化控制系统风险预警等投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标组织施工进度质量成本控制品牌传播销售管理物业管理融资能力公关能力和整合能力等选任培训绩效薪酬等房地产周期供求关系政策等增值决策拿地规划设计项目施工市场营销售后服务公司土地储备计划与实施策略研究型提供了可能。总之，从开发商拿地时的关注点来看，许多实力雄厚的公司已经开始全面关注城市市场客户资金及战略等与土地发展方向等息息相关的因素，以往依靠机遇和关系机会主义的拿地方式已转变为对房地产周期自身战略目标市场供需关系土地自身价值和自身资源能力等全方面的判断，拿地前期的研究工作也日趋缜密，从而更加理性地进行决策。房产土地储备计划的制定考虑房产土地储备计划，首先要分析企业当前发展战略是否合理。从产业链看，房产定位于住宅开发，只有少量的商铺和写字楼开发，产品过于单，有着较大的产品风险从细分市场看，产品定位于高端人士的住宅，并不符合国家的政策导向，有着较大的政策风险从财务角度看，房产致力于精品工程，导致资产周转缓慢从区域市场看，房产过于集中于长三角地区，尤其是浙江地区，只有少量项目在环渤海和全国其他地区，而在珠三角地区更是空白，存在着较大的市场风险。今年上半年，公司已经调整了自身的战略目标我们的战略目标是，在三至五年内，公司做到行业的三至五名坚持高端物业的开发，走精品战略，在三年内，部分项目精致标准赶超北京星河湾，五年内产品营造的整体水平达到全国流标准，确立公司在全行业比较超前的领先地位和竞争优势同时，培养出批具有理想有抱负有经验的精英团队。为了实现这战略目标，兼顾企业的快速发展和风险可控，特对公司的土地储备计划和实施策略做以下调整在以后的土地储备中，继续以住宅开发的项目为主，同时逐步加大适合开发商铺写字楼酒店等商业物业的项目，以便在公司的资产结构中，满足增加可用于出租和经营的商业物业比重的需求，从而稳定现金流和分散风险，最终成为以住宅开发为主的城市综合运营商。继续以面向高端客户需求的项目储备为主，同时增加面向中低收入者的项目，增加在城市结合部地价上涨空间大的区域的土地储备在争抢城市核心地块的同时，加强对些景观资源稀缺旅游资源稀缺人文资源稀缺配套资源稀缺等地区的土地储备，完善精品工程的产品系列土地储备继续坚持以浙江省为基地的基地战略，同时完善企业在全国的战略布局，尤其要加大在三线城市的土地储备，同时减少在四线地区的土地储备，将资源集中使用在全国布局的同时，适度区域集聚和城市集聚，以降低成本。浙江大学学位论文公司土地储备计划与实施策略研究土地储备规模计划企业进行土地储备的目的是为了满足发展的需要，为了实现在三至五年做到业内三至五名的战略目标，房产需要保持目前的高速发展，现在测算下未来三年需要保持的土地储备数量。假设市场持续保持旺盛的状态，宏观调控不改变企业目前的开发模式，不取消企业的预售。公司仍能保持快速的增长，但从年起，增长速度由过去三年的平均增速，逐步降低为案例公司的平均增速公司保持快速开发模式，即土地拿到后六个月能开工，九个月后能办理在建工程贷款，开工后六个月能预售，两年内能竣工结算保持土地储备面积开工面积，保持施工面积开工面积。由于土地储备面积未开工土地储备面积在建工程，这样通过计算可得，未开工土地储备面积开工面积，即新储备项目平均年开发期，总共分三期开发公司能够通过自身的资金积累和股权融资，将资产负债率从年末的降到案例公司资产负债率的平均值公司能够通过改善业务流程，来增强资金周转，降低自身的短期风险头寸。图房产快速开发模式表房产未来三年土地储备规模计划年年年年备注主营业务增长率开工面积万土地储备面积万土地储备面积开工面积土地储备面积万土地储备面积开工面积销售收入亿元房价年涨幅总资产亿元负债总额亿元资产负债率保持在借款增量亿元借款占负债之比为市值亿元股权融资亿元上年市值的可融资金亿元销售收入用于土地储备楼面地价元地价年涨幅需要资金亿元土地储备面积开工面积需要资金亿元土地储备面积开工面积备注房产以物业的开发销售为主营业务，持有物业的收入来源极少，故本文用主营业务增长率代替销售收入增长率。土地储备面积为计划的下限，土地储备面积为计划的上限拿地开工在建工程贷款销售六个月三个月三个月公司土地储备计划与实施策略研究年月，公司通过增发的股本，募集资金亿港元。至年月底，总资产已达亿元。以年月日收盘价计算，总市值已达亿元。至年月底，公司已有土地储备万平方米，预计能基本完成今年计划。但是，由表可见，为了保持快速增长，至年，房产土地储备规模需达到万平方米。但是需要投入资金亿元，而公司计划能融资亿元，资金的缺口较大，因此需要调整拿地的思路，改变土地储备的方式，譬如，通过兼并收购，获得大量廉价土地储备，以降低地价减少在城市核心的拿地，增加在城市结合部符合城市规划增值潜力大的区域拿地，增加在景观旅游配套资源丰富的地区拿地，从而降低拿地成本，增加拿地规模降低土地储备开工面积的比值到，即新储备项目平均年开发期，总共分二期开发，等等。综合以上分析，房产在年土地储备规模计划量，下限分别为万万万，上限分别为万万万土地储备结构计划地块结构为了保持快速的资产周转率，当前房产的土地储备的地块规模结构基本合理，地块大小的比例为小面积土地储备中面积土地储备大面积土地储备，即有大量适合马上开发的项目，又有定的土地储备规模，以便应付市场的变化和坐享土地的增值。从理论上分析，假设小面积土地储备在拿地后分二次开发完毕，则小面积地块第期所开发的面积占总土地储备面积的，中等面积土地储备在拿地后分四期开发，则中等面积地块第期所开发的面积占总土地储备面积的大面积土地储备在拿地后分五期开发，则大面积地块第期所开发的面积占总土地储备面积的占，由此可得，每年有的土地储备用于新开工，与前面假设土地储备面积与开工面积的比值在之间相符合。区位结构自年月上市以来，公司分别在上海杭州和温州市中心竞投了几幅土地，地价颇高，楼面地价在元之间，动用了公司大量资金，但是总的土地储备面积不多，风险集中在几个项目上。从兼顾迅速做大增加市值和分散风险的角度看，需要改善房产土地储备的区位结构，需要增加在城市结合部符合城市规划具有较大增值潜力的区域拿地增加在景观旅游配套资源丰富的远效地区拿地，从而降低总的土地储备成本，实现以较少的资金储备更多土地的目标。浙江大学学位论文公司土地储备计划与实施策略研究公司自成立以来，根据不同地段和客户群体开发了各类物业，并形成了分别适合城市中心城市近效和城市远郊开发的各类产品，包括城市综合体系列高层系列写字楼系列多层系列别墅系列产品。根据公司以往的做法，结合案例公司的成功经验，现将储备项目的区位结构调整为远郊项目土地储备面积近郊项目土地储备面积城市中心项目土地储备面积。根据